Um guia das cláusulas do contrato de aluguel: o que cada uma é, o que a Lei do Inquilinato limita, com o artigo no texto literal, e o que você preenche. No fim, um esqueleto em DOCX só com as lacunas.
Conteúdo informativo, baseado na Lei 8.245/1991 (arts. 4º, 6º, 9º, 13, 17, 18, 22, 23, 25, 37, 38 e 85) vigente em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso do modelo sem análise do caso.
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Quem aluga (locador) e quem usa o imóvel (locatário), com nome completo ou razão social, CPF ou CNPJ, endereço e meios de contato. Se uma administradora cuida do contrato, ela também se identifica aqui.
O que você preenche
O imóvel pelo endereço completo e pela matrícula, e para que ele pode ser usado. O locatário deve usá-lo para o fim combinado.
O que a lei diz
servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu
Lei 8.245/1991, art. 23, II
O que você preenche
Data de início, prazo em meses e data de término. Durante o prazo combinado o locador não retoma o imóvel; a devolução antecipada pelo locatário tem a regra da multa, mais adiante.
O que a lei diz
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.
Lei 8.245/1991, art. 4º, caput (redação da Lei 12.744/2012)
O que você preenche
Atenção: As regras de término e de prorrogação mudam conforme a locação seja residencial ou não residencial e conforme o prazo. Leia os arts. 46, 47 e 57 da lei antes de fechar esta cláusula.
Valor mensal, dia e local do pagamento, e o critério de reajuste. A convenção do aluguel é livre, com limites. Para calcular o reajuste pelo índice do contrato, use a calculadora de reajuste de aluguel.
O que a lei diz
É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Lei 8.245/1991, art. 17, caput
É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Lei 8.245/1991, art. 18
Nas locações residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculação à variação do salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira
Lei 8.245/1991, art. 85 (trecho)
pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato
Lei 8.245/1991, art. 23, I (trecho)
O que você preenche
Atenção: Nunca vincule o aluguel a moeda estrangeira, à variação cambial nem ao salário mínimo. A lei não nomeia um índice nem fixa a periodicidade para a locação residencial; se existe periodicidade mínima, ela vem de outra norma, que esta página não cobre: confira antes de escolher.
Diga quem paga cada despesa e em nome de quem ficam as contas. A lei já distribui várias delas entre locador e locatário; em alguns pontos o próprio texto admite disposição em contrário no contrato (art. 22, VIII), e nos demais convém conferir se mudar a regra é permitido.
O que a lei diz
pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato
Lei 8.245/1991, art. 22, VIII
pagar as despesas extraordinárias de condomínio
Lei 8.245/1991, art. 22, X
pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto
Lei 8.245/1991, art. 23, VIII
pagar as despesas ordinárias de condomínio
Lei 8.245/1991, art. 23, XII
O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
Lei 8.245/1991, art. 23, § 2º
Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.
Lei 8.245/1991, art. 25, caput
O que você preenche
Atenção: A lei não manda contratar seguro contra incêndio: ela só diz quem paga o prêmio quando existe seguro (art. 22, VIII). Veja o post sobre seguro incêndio.
Escolha uma única garantia para o contrato: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Combinar duas, como fiador e caução, é vedado.
O que a lei diz
No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Lei 8.245/1991, art. 37, caput e incisos
É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Lei 8.245/1991, art. 37, parágrafo único
A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
Lei 8.245/1991, art. 38, § 2º
pagar o prêmio do seguro de fiança
Lei 8.245/1991, art. 23, XI
O que você preenche
Atenção: Exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato também é contravenção penal do locador (art. 43, II). Se for caução em dinheiro, o teto é de três meses de aluguel (art. 38, § 2º); esse teto vale para a caução, não para a multa.
Quem devolve o imóvel antes do fim do prazo paga a multa que as partes combinaram, proporcional ao período de cumprimento do contrato; sem multa combinada, vale a que a Justiça fixar. A lei não traz número nem fórmula: escreva o valor ou o critério.
O que a lei diz
o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Lei 8.245/1991, art. 4º, caput (redação da Lei 12.744/2012)
O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Lei 8.245/1991, art. 4º, parágrafo único
O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Lei 8.245/1991, art. 6º, caput
O que você preenche
Atenção: Não copie "três aluguéis" como se fosse regra da lei: a lei não fixa número para a multa na locação residencial. O teto da soma dos aluguéis que o art. 54-A, § 2º, prevê vale só para a locação não residencial em que o locador adquire, constrói ou reforma o imóvel especificado pelo locatário.
O estado em que o imóvel é entregue e o estado em que deve voltar. Anexar o laudo de vistoria de entrada ao contrato ajuda as duas partes a mostrar esse estado; a lei não usa a palavra laudo. Use o modelo de laudo de vistoria.
O que a lei diz
fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes
Lei 8.245/1991, art. 22, V
restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal
Lei 8.245/1991, art. 23, III
permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora
Lei 8.245/1991, art. 23, IX (trecho)
O que você preenche
O locatário não cede a locação, não a subloca e não empresta o imóvel sem o consentimento do locador. Registre como o pedido é feito.
O que a lei diz
A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
Lei 8.245/1991, art. 13, caput
Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
Lei 8.245/1991, art. 13, § 1º
O que você preenche
As formas de desfazer a locação e como as partes se comunicam. Para o distrato amigável, veja o roteiro de termo de rescisão.
O que a lei diz
A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Lei 8.245/1991, art. 9º, I a IV
O que você preenche
Local e data da assinatura, e a assinatura de cada parte: locador, locatário e, se houver fiança, o fiador.
O que você preenche
Este esqueleto lista as cláusulas de um contrato de aluguel e o que cada uma pede de quem preenche. Não é contrato pronto: o texto de cada cláusula é das partes e de quem as orienta.
Base legal: Lei 8.245/1991, art. 23, II.
Base legal: Lei 8.245/1991, art. 4º, caput (redação da Lei 12.744/2012).
Base legal: Lei 8.245/1991, art. 17, caput; Lei 8.245/1991, art. 18; Lei 8.245/1991, art. 85 (trecho); Lei 8.245/1991, art. 23, I (trecho).
Base legal: Lei 8.245/1991, art. 22, VIII; Lei 8.245/1991, art. 22, X; Lei 8.245/1991, art. 23, VIII; Lei 8.245/1991, art. 23, XII; Lei 8.245/1991, art. 23, § 2º; Lei 8.245/1991, art. 25, caput.
Base legal: Lei 8.245/1991, art. 37, caput e incisos; Lei 8.245/1991, art. 37, parágrafo único; Lei 8.245/1991, art. 38, § 2º; Lei 8.245/1991, art. 23, XI.
Base legal: Lei 8.245/1991, art. 4º, caput (redação da Lei 12.744/2012); Lei 8.245/1991, art. 4º, parágrafo único; Lei 8.245/1991, art. 6º, caput.
Base legal: Lei 8.245/1991, art. 22, V; Lei 8.245/1991, art. 23, III; Lei 8.245/1991, art. 23, IX (trecho).
Base legal: Lei 8.245/1991, art. 13, caput; Lei 8.245/1991, art. 13, § 1º.
Base legal: Lei 8.245/1991, art. 9º, I a IV.
Conteúdo informativo, baseado na Lei 8.245/1991 (arts. 4º, 6º, 9º, 13, 17, 18, 22, 23, 25, 37, 38 e 85) vigente em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso do modelo sem análise do caso. Revisado em 02/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.
Fica de fora de propósito qualquer cláusula de renúncia a direitos, multa sem relação com o tempo de contrato cumprido, foro de eleição e cláusula arbitral. Esses pontos pedem a análise do caso por um advogado. O guia também não diz se um contrato está certo ou errado.
Na entrada do inquilino: o laudo de vistoria e o termo de entrega de chaves. Durante a locação: o roteiro de aditivo e o recibo de aluguel. No fim: o roteiro de termo de rescisão.
Para ler mais: como fazer um contrato de aluguel de casa e passos para criar um contrato de aluguel.
Cada cláusula vem com o que ela é, o que a Lei do Inquilinato diz ou limita (com o trecho literal do artigo) e o que você preenche. O esqueleto em DOCX só tem os títulos, as lacunas e a remissão ao artigo, sem texto de cláusula pronto: o texto final é das partes e de quem as orienta.
A lei prevê também a locação ajustada verbalmente (art. 47). O contrato escrito registra o que foi combinado e é o ponto de partida das regras de término do art. 46, que falam em locação "ajustada por escrito".
Não. O art. 37, parágrafo único, veda "mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação", sob pena de nulidade. Exigir mais de uma garantia ainda é contravenção penal do locador (art. 43, II).
A lei não fixa número para a multa na locação residencial: o art. 4º fala em multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato. Os três meses de aluguel que a lei menciona são o teto da caução em dinheiro (art. 38, § 2º), não de multa.
A lei não nomeia índice. Na locação residencial é livre convencionar preço, periodicidade e indexador (art. 85), vedada a vinculação ao salário mínimo, à variação cambial e à moeda estrangeira. Veja os índices do mês em índices e taxas.
O esqueleto organiza as informações; ele não analisa o seu caso. Leve o texto final a um advogado antes de assinar.
Para o dia a dia da imobiliária, do corretor e do proprietário.
Revisado em . Autoria: Equipe Apresenta.me.
Conteúdo informativo, baseado na Lei 8.245/1991 (arts. 4º, 6º, 9º, 13, 17, 18, 22, 23, 25, 37, 38 e 85) vigente em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso do modelo sem análise do caso.
No sistema de locação do Apresenta.me o contrato é gerado a partir de modelos com as cláusulas da imobiliária e enviado para assinatura eletrônica, pela integração com a Autentique.
Numa demonstração gratuita, um consultor mostra CRM, locação, financeiro e site com o fluxo da sua operação, e tira as dúvidas sobre planos e implantação.
