Você provavelmente conhece alguém que teve problemas com contratos de aluguel. Talvez você mesmo tenha passado por isso.
Por isso vale conhecer o passo a passo da criação de um contrato. Ele envolve diversas cláusulas, e todas precisam ser bem entendidas.
O primeiro passo é procurar uma imobiliária que tenha credibilidade. Para ser tranquilo para ambas as partes, o contrato é definido de acordo com as características do imóvel, o que permite definir qualquer gasto adicional, como o condomínio.
O mesmo vale para quem aluga: o pagamento de luz, água, gás e IPTU precisa estar descrito no contrato. O importante é que a divisão de todas as responsabilidades de pagamento e despesas esteja discriminada.
Se atente também aos prazos de início e vigência do contrato. Defina ainda, em caso de aluguel do imóvel, qual será o prazo de saída e também a preferência de compra por parte do Inquilino pelo mesmo valor ofertado ao mercado.
Passo 2. Vistoria
O Termo de vistoria é um documento usado para especificar as condições de conservação de um imóvel, ao inicio e fim da locação.
Uma boa vistoria deve levar em consideração a estrutura e o bom funcionamento de todo o imóvel. A análise deve ser feita partindo de como o imóvel estava (antes de ser alugado), e o que pode ter acontecido nesse tempo.
É possível fazer um curso de vistoriador de imóveis, caso você queira, por exemplo, ter em sua imobiliária um time de profissionais capacitados para realizar essa tarefa. Entre os cursos disponíveis estão IBREP, ACI/DF e YCON.
Alguns itens que devem ser conferidos para uma boa vistoria:
- Checar peças, esquadrias ou componentes de alumínio e madeira;
- Instalação elétrica;
- Instalação hidráulica;
- Cerâmica;
- Contrapiso;
- Pintura;
- Vaga de Garagem;
- Nivelamento;
- Vidros entre outros , que variam muito de acordo com o Imóvel a ser alugado.
Alugar um imóvel para pessoas é, em geral, parte de uma grande burocracia. Principalmente se levarmos em consideração que os imóveis que passam “de mão em mão” acabam inevitavelmente por se deteriorar.
Por isso o laudo de vistoria e todas as suas especificações técnicas são importantes, tanto para os direitos e deveres do locador quanto para os do locatário.
Um checklist com aspectos estruturais e físicos é necessário para fazer o laudo de vistoria. Para evitar problemas, use ferramentas mais automatizadas, como aplicativos: assim você gasta mais tempo com detalhes que antes poderiam ser ignorados devido à demanda de trabalho que a vistoria de imóveis exige.
Passo 3. Garantias
A garantia assegura o pagamento dos aluguéis e o cumprimento do acordo feito, e nenhuma das partes sai no prejuízo.
Atualmente, existem 4 tipos de garantia.
- Caução: o inquilino deposita um valor antecipado, sendo que a quantia deve ser devolvida ao fim do contrato. De acordo com a legislação brasileira, o valor máximo da caução nunca deve ultrapassar o equivalente a três aluguéis.
- Fiador: o locatário indica uma ou mais pessoas a quem o locador possa cobrar a dívida em caso de atrasos ou inadimplência. Em geral, exige-se que o fiador tenha imóveis em seu nome ou ao menos renda superior ao valor do aluguel.
- Seguro-fiança: uma alternativa parecida com a fiança comum, com a diferença que o papel do fiador passa a ser exercido por uma pessoa jurídica.
- Capitalização: Uma empresa fica responsável em guardar o valor disponibilizado no início do contrato e, caso não exista nenhum dano no imóvel, atraso de aluguel ou outros itens, é devolvido corrigido integralmente ao locatário no fim do contrato de aluguel.
Passo 4. Criação do contrato: pontos importantes
A estrutura de um contrato de locação, mesmo nos modelos mais simples, é bastante semelhante e deve conter informações imprescindíveis para a negociação, que precisam ser conferidas com atenção. Algumas delas:
- Descrição das partes interessadas: Nome, Nacionalidade, Profissão, Documentos (CPF e RG) e Endereço da atual residência. Para os casos em que uma das partes for Pessoa Jurídica, é necessário incluir a Razão Social, CNPJ, Endereço e os dados do responsável pela mesma.
- Informações do imóvel, tais como localização, número de registro, dados sobre suas condições, benfeitorias e todas as informações relativas ao mesmo.
- Finalidade do imóvel, se comercial ou residencial, além de quem e para que será utilizado.
- Características que devem ser preservadas e em qual estado o locador deverá recebê-lo no ato da devolução.
- Informações sobre o condomínio e responsabilidade do pagamento por parte do locatário.
- Valor do aluguel, índice de correção, condições e periodicidade dos reajustes.
- Multa por atraso no pagamento e não cumprimento das regras.
- Condições para rescisão contratual.
- Prazo de vigência do contrato e possibilidades de prorrogação.
- Garantia locatícia utilizada (fiadores, seguro fiança, etc).
- Local (foro) onde as partes poderão comparecer para discutir questões relativas ao contrato.
- Providências com relação ao seguro e suas penalidades.
Quando um contrato é assinado, por mais simples que seja, ele profissionaliza o acordo e dá mais responsabilidade aos envolvidos. Assim, se mesmo com todas as precauções algo acontecer, ele serve de base para um possível acordo.
