Conteúdo informativo, baseado na Lei 8.245/1991 (arts. 4º a 6º, 8º, 9º, 13, 17, 18, 22 a 25, 37 a 39, 43, 46, 47, 54-A, 57, 79 e 85), vigente em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.
A Lei do Inquilinato é a Lei 8.245/1991, a lei que regula a locação de imóveis. O texto oficial, atualizado, está no Planalto. Este guia organiza por situação os artigos que mais pesam na rotina da imobiliária (o inquilino quer sair, o contrato acabou, quem paga cada despesa, qual garantia), com o artigo certo e a ferramenta ou o post que ajuda em cada caso.
O inquilino quer devolver o imóvel antes do fim do contrato
O art. 4º diz que, durante o prazo do contrato, o locador não pode reaver o imóvel, e que o locatário pode devolvê-lo, "pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada". A lei não traz percentual nem fórmula: a multa é a do contrato. O único teto de multa da lei está no art. 54-A, § 2º, e vale só para a locação não residencial em que o locador compra, constrói ou reforma o imóvel conforme o que o locatário especificou. O parágrafo único dispensa a multa se a devolução decorre de transferência do inquilino pelo empregador para outra localidade e se ele avisa por escrito, com no mínimo 30 dias de antecedência.
Em contrato por prazo indeterminado, o caminho é o do art. 6º: o locatário avisa por escrito, com antecedência mínima de 30 dias, e, sem o aviso, o locador pode exigir "quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos". Para estimar a multa proporcional, use a calculadora de multa rescisória de aluguel.
As partes combinam encerrar o contrato
O art. 9º, I, permite desfazer a locação "por mútuo acordo". A lei não define a forma nem o texto do distrato; cada parte escreve o que combinou. O roteiro do termo de rescisão de aluguel lista os itens a acertar, com o artigo da lei em cada ponto. Se o contrato precisa mudar em vez de acabar, o caminho é o aditivo: o art. 18 diz que é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel e inserir ou modificar cláusula de reajuste, e o roteiro do aditivo de contrato de aluguel lista os itens do aditivo.
O contrato acabou ou o locador quer o imóvel de volta
O tipo de contrato muda o caminho:
- Residencial, escrito, de 30 meses ou mais: a resolução ocorre no fim do prazo, "independentemente de notificação ou aviso" (art. 46). Se o inquilino fica mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação passa a prazo indeterminado, e o locador pode denunciar a qualquer tempo, com 30 dias para desocupar (art. 46, §§ 1º e 2º).
- Residencial, verbal ou com menos de 30 meses: a locação se prorroga por prazo indeterminado e o imóvel só pode ser retomado nas hipóteses do art. 47, como as do art. 9º, uso próprio, obras aprovadas ou vigência ininterrupta acima de cinco anos. O prazo de cinco anos do inciso V vale só nessa hipótese; não é regra geral.
- Não residencial por prazo indeterminado: o art. 57 permite a denúncia por escrito, com 30 dias para desocupação.
- Imóvel vendido durante a locação: o adquirente pode denunciar o contrato, com 90 dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato tiver cláusula de vigência em caso de alienação, averbada na matrícula (art. 8º).
Seja qual for o motivo, o art. 5º diz que a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. Os detalhes estão nos posts o locador pode rescindir o contrato de aluguel? e carta para o inquilino desocupar o imóvel.
Quem paga cada despesa
Os arts. 22 e 23 dividem as despesas. O locador paga as taxas de administração e de intermediação (art. 22, VII), os impostos e taxas que incidem sobre o imóvel, salvo disposição em contrário (art. 22, VIII), e as despesas extraordinárias de condomínio (art. 22, X). O locatário paga as contas de consumo (art. 23, VIII), o prêmio do seguro de fiança (art. 23, XI) e as despesas ordinárias de condomínio (art. 23, XII), desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal (art. 23, § 2º). Se o contrato atribui ao locatário os tributos, encargos e despesas ordinárias, o art. 25 permite cobrá-los junto com o aluguel do mês a que se refiram. O post encargos locatícios mostra a divisão item por item. O art. 22, VI, obriga o locador a fornecer "recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica".
Qual garantia exigir
O art. 37 lista as modalidades: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único diz: "É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação". O art. 43, II, ainda trata como contravenção penal exigir mais de uma. A caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel e vai para caderneta de poupança (art. 38, § 2º). Salvo disposição contratual em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel (art. 39). Os detalhes da caução estão no post caução de aluguel.
Aluguel, reajuste e atraso
A lei é aberta em preço e índice. O art. 85 diz que nas locações residenciais é livre a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento, com a vedação de vincular a variação do salário mínimo, a variação cambial e a moeda estrangeira (o art. 17 repete essas vedações). A Lei 8.245 não nomeia índice como o IGP-M. O parágrafo único do art. 17 remete os critérios de reajuste das locações residenciais à "legislação específica", que a lei não nomeia, então é preciso checar a norma que se aplica ao seu contrato. A calculadora de reajuste de aluguel faz a conta com o índice do contrato.
Multa e juros de atraso também não têm percentual na Lei do Inquilinato. O art. 79 manda aplicar o Código Civil e o Código de Processo Civil no que a lei for omissa; a multa e os juros do seu contrato devem ser conferidos na cláusula e na norma. Como prazo supletivo, o art. 23, I, fixa o pagamento "até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido", quando o contrato não indica prazo. Para a conta, use a calculadora de multa e juros de aluguel atrasado.
Sublocação, cessão e empréstimo
Pelo art. 13, a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, "dependem do consentimento prévio e escrito do locador". O contrato costuma trazer uma cláusula sobre isso; o modelo de contrato de aluguel comenta cada cláusula, com o artigo da lei no texto literal.
Vistoria e devolução das chaves
O art. 22, V, obriga o locador a fornecer a descrição minuciosa do estado do imóvel, "caso este solicite", e o art. 23, III, manda restituir o imóvel "no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal". A lei não usa a palavra laudo nem exige termo de entrega de chaves, mas os dois documentos organizam a prova do estado do imóvel. Há um modelo de laudo de vistoria e um modelo de termo de entrega de chaves para baixar e preencher.
O que a Lei do Inquilinato não diz
- Não fixa multa de três aluguéis para quem quebra o contrato. Os "três" que aparecem na lei são outros: o teto da caução em dinheiro (art. 38, § 2º) e o mínimo da multa penal do locador que exige quantia indevida, mais de uma garantia ou aluguel antecipado, "de três a doze meses" do último aluguel (art. 43).
- Não manda contratar seguro incêndio. O art. 22, VIII, só distribui quem paga o prêmio de seguro complementar contra fogo, salvo disposição em contrário.
- Não nomeia o IGP-M nem fixa a periodicidade do reajuste.
- Não exige laudo de vistoria de ofício: a descrição do estado do imóvel é devida se o locatário solicita (art. 22, V).
- Não exige contrato escrito: os arts. 46 e 47 preveem a locação verbal. O que muda é o regime de término.
Como o Apresenta.me ajuda
A lei define prazos, garantias e quem paga cada despesa, e a rotina da imobiliária precisa acompanhar isso contrato por contrato. No sistema de gestão de locação do Apresenta.me, o contrato guarda proprietário, inquilino, valor, vencimento e a garantia, as faturas saem dos contratos, e há lista de contratos a vencer e a reajustar. Mais na página de gestão de locação de imóveis; para ver funcionando, fale com a equipe da Apresenta.me e peça uma demonstração.
Fonte oficial e aviso
Fonte oficial: Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), texto compilado no Planalto, consultado em 02/11/2026.
Revisado em 02/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.
Conteúdo informativo, baseado na Lei 8.245/1991, vigente em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso. A lei pode ter sido alterada depois da data de consulta; o texto vigente está no Planalto.
Perguntas frequentes
O que é a Lei do Inquilinato?
É a Lei 8.245/1991, que regula a locação de imóveis. O texto compilado e atualizado está no site do Planalto. Ela trata, entre outros pontos, da devolução do imóvel, das garantias, das despesas de cada parte, do término do contrato e da ação de despejo.
Qual é a multa por quebrar o contrato de aluguel pela Lei do Inquilinato?
A lei não fixa um valor. O art. 4º manda pagar "a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato" ou, na falta, a que for judicialmente estipulada. O parágrafo único dispensa a multa na transferência pelo empregador para outra localidade, com aviso por escrito de no mínimo 30 dias.
A Lei do Inquilinato define o índice de reajuste do aluguel?
Não nomeia índice. O art. 85 diz que, nas locações residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculação ao salário mínimo, à variação cambial e à moeda estrangeira. O índice e a data do reajuste são os do contrato.
Posso exigir caução e fiador no mesmo contrato?
Não. O art. 37, parágrafo único, veda, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, e o art. 43, II, trata como contravenção penal exigir mais de uma. A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel (art. 38, § 2º).
Quem paga o condomínio no aluguel, o inquilino ou o proprietário?
As despesas ordinárias de condomínio são do locatário (art. 23, XII), desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal. As extraordinárias são do locador (art. 22, X).
Quando o proprietário pode pedir o imóvel de volta?
Depende do contrato. No residencial escrito de 30 meses ou mais, ao fim do prazo (art. 46). No residencial verbal ou com menos de 30 meses, só nas hipóteses do art. 47. No não residencial por prazo indeterminado, por denúncia escrita com 30 dias para desocupar (art. 57). Em todos os casos, a ação para reaver o imóvel é a de despejo (art. 5º).
