Encargos locatícios: quem paga cada despesa do aluguel

Além do aluguel, a locação traz outras despesas: condomínio, tributos, contas de consumo e seguros. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) divide essas despesas entre o locador e o locatário nos arts. 22, 23 e 25. O art. 22, VIII, admite "disposição expressa em contrário no contrato", então leia o contrato junto com a lei.

Quem paga o quê: resumo

• Taxa de administração imobiliária e intermediações: locador (art. 22, VII).
• Impostos e taxas que incidam sobre o imóvel, e prêmio de seguro complementar contra fogo: locador, salvo disposição expressa em contrário no contrato (art. 22, VIII).
• Se o contrato atribui ao locatário os tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador pode cobrá-los junto com o aluguel do mês a que se refiram (art. 25).
• Despesas extraordinárias de condomínio: locador (art. 22, X e parágrafo único).
• Despesas ordinárias de condomínio: locatário (art. 23, XII e § 1º), desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal (art. 23, § 2º).
• Telefone, luz e força, gás, água e esgoto: locatário (art. 23, VIII).
• Prêmio do seguro de fiança: locatário (art. 23, XI).

Despesas do locador (art. 22)

O art. 22 lista os deveres do locador. Os que tratam de despesas são estes:

Art. 22. O locador é obrigado a:

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

O que são despesas extraordinárias de condomínio

Segundo o parágrafo único do art. 22:

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

• a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
• b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
• c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
• d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
• e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
• f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
• g) constituição de fundo de reserva.

Despesas do locatário (art. 23)

O art. 23 lista os deveres do locatário. Os que tratam de despesas são estes:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

O que são despesas ordinárias de condomínio

Segundo o § 1º do art. 23:

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

• a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
• b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
• c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
• d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
• e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
• f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
• g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
• h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
• i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

E o § 2º põe uma condição para o locatário pagar:

§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

Como separar ordinária de extraordinária

As duas listas começam com "especialmente", então trazem exemplos. O critério está no começo de cada uma: ordinárias são as "necessárias à administração respectiva"; extraordinárias são "aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício". O fundo de reserva mostra a diferença: a constituição do fundo é despesa extraordinária (art. 22, parágrafo único, g), e a reposição do fundo usado nas despesas ordinárias entra entre as ordinárias, salvo se referente a período anterior ao início da locação (art. 23, § 1º, i).

Cobrança junto com o aluguel (art. 25)

Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente.

Ou seja, a cobrança conjunta depende de o contrato ter atribuído essas despesas ao locatário. Quando o locador adianta o pagamento, o locatário pode reembolsá-lo integralmente; sem reembolso, as vantagens do adiantamento ficam com o locador.

Recibo discriminado e comprovantes

Na hora de cobrar e de receber, o art. 22 traz dois deveres do locador:

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

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Atraso e reajuste

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Fonte oficial e aviso

Fonte oficial: Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 22, 23 e 25, texto compilado no Planalto, consultado em 02/11/2026.

Revisado em 02/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.

Conteúdo informativo, baseado na Lei 8.245/1991, arts. 22, 23 e 25, vigente em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso do modelo sem análise do caso.