Conteúdo informativo, baseado na Lei 8.245/1991 (arts. 4º, 6º, 17, 18, 39, 46, 47, 51 e 85) e na Súmula 214 do STJ, vigentes em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.
Renovar um contrato de aluguel residencial pode acontecer de dois jeitos. Se ninguém fizer nada, a locação continua por prazo indeterminado: no contrato escrito de 30 meses ou mais, quando o inquilino segue no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador (Lei 8.245/1991, art. 46, § 1º); no contrato verbal ou com prazo menor que 30 meses, a prorrogação é automática (art. 47). Se as partes querem novo valor ou outro índice de reajuste, elas combinam de comum acordo (art. 18); o novo prazo também deve ser combinado, de preferência num aditivo escrito.
O contrato de aluguel renova sozinho?
Depende do tipo de contrato. A Lei do Inquilinato trata de dois casos para a locação residencial:
- Contrato escrito, com prazo de 30 meses ou mais: o contrato termina no fim do prazo, "independentemente de notificação ou aviso" (art. 46). Se o inquilino continuar na posse do imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, "presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato" (art. 46, § 1º).
- Contrato verbal, ou escrito com prazo inferior a 30 meses: "findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado" (art. 47).
Essas regras são da locação residencial. A locação comercial tem regime próprio de renovação, com ação renovatória (art. 51), que este texto não cobre.
O que muda depois da prorrogação por prazo indeterminado
Ao entrar em prazo indeterminado, o contrato deixa de ter data de fim, e a saída passa a depender de aviso ou de uma das hipóteses da lei.
Para o locador, há dois regimes:
- no contrato de 30 meses ou mais, prorrogado, "o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação" (art. 46, § 2º);
- no contrato verbal ou de menos de 30 meses, o imóvel "somente" pode ser retomado nas hipóteses do art. 47: os casos do art. 9º; a extinção do contrato de trabalho, quando a ocupação estava ligada ao emprego; o pedido para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente sem imóvel próprio; a demolição ou obra aprovada pelo Poder Público que aumente a área construída em, no mínimo, vinte por cento (cinquenta por cento para hotel ou pensão); ou a vigência ininterrupta da locação passar de cinco anos.
O prazo de cinco anos do art. 47, V, vale só nessa hipótese: contrato verbal ou com prazo inferior a 30 meses que se prorrogou por prazo indeterminado. Nos pedidos de uso próprio e de obra, o locador precisa comprovar que é proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse e título registrado na matrícula (art. 47, § 2º). O texto sobre quando o locador pode rescindir o contrato de aluguel aprofunda esses casos.
Para o inquilino, o art. 6º permite denunciar a locação por prazo indeterminado "mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias". Sem o aviso, o locador "poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos". Enquanto o contrato tem prazo determinado, a devolução antecipada segue outra regra: a multa pactuada, proporcional ao período cumprido (art. 4º). A calculadora de multa rescisória estima essa conta com a multa do seu contrato.
Prorrogar ou renovar com novo prazo
A prorrogação legal mantém o contrato como está. Já o novo prazo, o novo valor ou outro índice de reajuste dependem de acordo: o art. 18 diz que é lícito às partes "fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste". O roteiro do aditivo de contrato de aluguel lista os itens a registrar: valor, reajuste, prazo, partes e garantia.
Dois cuidados com a garantia:
- pelo art. 39, "salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei";
- a Súmula 214 do STJ diz que "o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu". Por precaução, se o aditivo muda valor ou condições, convém que a anuência do fiador conste do documento. A súmula foi lida no PDF oficial do STJ de 2021; confira no site do tribunal se segue em vigor.
Reajuste na renovação
O art. 17 diz que "é livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo". O art. 85 repete, para a locação residencial, que a convenção é livre quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento, com as mesmas vedações.
A Lei 8.245 não nomeia o IGP-M nem fixa a periodicidade do reajuste. O parágrafo único do art. 17 remete os critérios de reajuste da locação residencial à "legislação específica". Por isso, o índice é o que o contrato prevê, e a regra de periodicidade deve ser conferida nessa legislação (a calculadora do site indica a norma que usa). Para fazer a conta, use a calculadora de reajuste de aluguel; os textos sobre como calcular o reajuste e como calcular o IGP-M no aluguel mostram o cálculo passo a passo.
Passo a passo para renovar um contrato de aluguel
- Veja a data de fim e o tipo de contrato: escrito com 30 meses ou mais, escrito com menos de 30 meses, ou verbal. É o tipo que define o que acontece se nada for feito.
- Converse com as duas partes antes do vencimento: proprietário e inquilino dizem se querem manter, mudar o valor ou encerrar.
- Escolha o caminho: deixar a locação seguir por prazo indeterminado ou fechar novo prazo.
- Registre o combinado em aditivo quando houver novo prazo, valor ou índice de reajuste. Se for fechar um contrato novo, o guia de cláusulas do modelo de contrato de aluguel ajuda a revisar o texto.
- Cheque a garantia: fiador, caução, seguro fiança ou outra. Com fiador, colha a anuência no aditivo.
- Aplique o reajuste, atualize as faturas e avise inquilino e proprietário.
Como o Apresenta.me ajuda na renovação
No sistema de gestão de locação do Apresenta.me, a imobiliária vê a lista de contratos a vencer e a reajustar e envia o aviso de renovação. O reajuste pode usar o índice acumulado que você escolher ou um percentual digitado; o novo valor vale para o aluguel, para as faturas em aberto e para os itens reajustáveis, e inquilino e proprietário podem ser avisados por e-mail. Uma conferência diária também aponta o contrato com reajuste em atraso. Para ver o fluxo na sua carteira, fale com a equipe da Apresenta.me e peça uma demonstração.
Fonte oficial e aviso
- Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 4º, 6º, 17, 18, 39, 46, 47, 51 e 85: texto compilado no Planalto, consulta em 02/11/2026.
- Súmula 214 do STJ: compilação oficial de súmulas do STJ (arquivo de 2021).
Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me. Conteúdo informativo, que não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso.
Veja também
- Roteiro do aditivo de contrato de aluguel: os itens a registrar quando há novo prazo, valor ou garantia
- Calculadora de reajuste de aluguel: o novo valor pelo índice do contrato
- Calculadora de multa rescisória de aluguel: a estimativa quando o inquilino sai antes do fim do prazo
- Como calcular o reajuste de aluguel: a conta com o índice do contrato
Perguntas frequentes
O contrato de aluguel renova automaticamente?
No contrato verbal ou escrito com prazo inferior a 30 meses, a locação "prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado" (Lei 8.245/1991, art. 47). No contrato escrito de 30 meses ou mais, ela se presume prorrogada por prazo indeterminado se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador (art. 46, § 1º).
O que acontece se o inquilino continuar no imóvel depois do fim do contrato?
Se o contrato é escrito e tem 30 meses ou mais, presume-se a prorrogação por prazo indeterminado, "mantidas as demais cláusulas e condições do contrato", quando passam mais de 30 dias sem oposição do locador (art. 46, § 1º). Nos demais contratos, a prorrogação por prazo indeterminado é automática (art. 47).
O proprietário pode pedir o imóvel no fim do contrato?
Depende do tipo. No contrato escrito de 30 meses ou mais, o locador pode denunciar a qualquer tempo depois da prorrogação, com 30 dias para a desocupação (art. 46, § 2º). No contrato verbal ou de menos de 30 meses, só nas hipóteses do art. 47. Os detalhes estão no texto sobre rescisão pelo locador.
Posso reajustar o aluguel na renovação?
Sim, de comum acordo: o art. 18 permite fixar novo valor e inserir ou modificar cláusula de reajuste. A lei não nomeia índice nem fixa periodicidade; o índice é o do contrato, e a regra de periodicidade deve ser conferida na legislação específica a que o art. 17 remete. Use a calculadora de reajuste para a conta.
Preciso de aditivo para renovar o contrato?
Quando há novo prazo, novo valor ou outro índice, o aditivo registra por escrito o que as partes combinaram (art. 18). Se a locação só segue por prazo indeterminado, a lei trata da prorrogação (arts. 46 e 47). O roteiro do aditivo lista os itens a incluir.
O fiador continua responsável depois da renovação?
Pelo art. 39, salvo disposição contratual em contrário, a garantia se estende até a devolução do imóvel, mesmo com prorrogação por prazo indeterminado por força da lei. Já a Súmula 214 do STJ diz que o fiador não responde por obrigações de aditamento ao qual não anuiu. Convém colher a anuência do fiador no aditivo.
