Conteúdo informativo, baseado na Lei 8.245/1991 (arts. 5º, 9º, 37 e 58 a 66) vigente em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.
Despejo por falta de pagamento é a ação judicial com que o locador pede o imóvel de volta quando o inquilino deixa de pagar aluguel e acessórios, podendo pedir junto a cobrança do que está em aberto. A Lei do Inquilinato não fixa um número de meses de atraso para propor a ação. Depois de citado, o inquilino (ou o fiador) tem 15 dias para pagar o débito atualizado, em depósito judicial, e assim evitar a rescisão (art. 62, II).
Quando cabe a ação de despejo por falta de pagamento
O art. 5º da Lei 8.245/1991 diz qual é o caminho do locador para ter o imóvel de volta:
"Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo."
O art. 9º, III, lista a falta de pagamento entre as formas de desfazer a locação: "em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos". Pela leitura do art. 5º, a notificação extrajudicial serve para cobrar e documentar o atraso, mas não desocupa o imóvel sozinha. O texto sobre a carta para o inquilino desocupar o imóvel detalha esse ponto.
A lei também não diz quantos meses de atraso são necessários: o art. 62 fala só em "falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação". Antes de ir ao juiz, vale esgotar a cobrança amigável, como mostra o texto sobre o que fazer quando o inquilino não paga o aluguel.
O que o locador pode pedir na ação
Segundo o art. 62, I, o pedido de rescisão da locação pode ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios. Nesse caso, cita-se o locatário para responder à rescisão, e o locatário e os fiadores para responder à cobrança, e a petição inicial deve trazer "cálculo discriminado do valor do débito". Se os dois pedidos forem acolhidos, a execução da cobrança pode começar antes da desocupação (art. 62, VI).
Para montar o cálculo do atraso, use a calculadora de multa e juros de aluguel atrasado e leia como calcular juros e multa de aluguel atrasado. Os percentuais seguem o contrato e a lei civil, então use os que o seu contrato prevê.
Purgação da mora: como o inquilino evita o despejo
Purgar a mora é pagar o atraso para impedir a rescisão. O art. 62, II, dá ao locatário e ao fiador o prazo de 15 dias, contado da citação, para pagar o débito atualizado, "independentemente de cálculo e mediante depósito judicial". O valor deve incluir:
- os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a data do pagamento;
- as multas ou penalidades contratuais, "quando exigíveis";
- os juros de mora;
- as custas e os honorários do advogado do locador, "fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa".
Se o locador disser que o depósito não é integral e justificar a diferença, o inquilino pode complementar em 10 dias, contados da intimação (art. 62, III). Sem o complemento integral, o pedido de rescisão segue pela diferença, e o locador pode levantar a quantia depositada (art. 62, IV). Os aluguéis que vencerem até a sentença devem ser depositados à disposição do juízo nos vencimentos, e o locador pode levantar os que forem incontroversos (art. 62, V).
Há um limite. Pelo parágrafo único do art. 62, "não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação".
Liminar de desocupação em 15 dias: só nas hipóteses da lei
O art. 59, § 1º, permite liminar para desocupação em quinze dias, sem ouvir a outra parte, desde que o locador preste caução equivalente a três meses de aluguel e a ação tenha por fundamento exclusivo uma das hipóteses listadas. Para a falta de pagamento, a hipótese é o inciso IX:
"IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo."
Ou seja, a liminar por falta de pagamento é para o contrato sem nenhuma garantia do art. 37 (caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento). O texto sobre caução de aluguel explica as modalidades. Nessa hipótese, o inquilino ainda pode evitar a rescisão e afastar a liminar se, nos 15 dias concedidos para sair, depositar em juízo a totalidade dos valores devidos (art. 59, § 3º).
Depois da sentença: prazo para sair e execução do despejo
Julgada procedente a ação, o juiz expede o mandado de despejo, que traz "o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária" (art. 63). O prazo cai para quinze dias em dois casos (art. 63, § 1º): se entre a citação e a sentença de primeira instância passaram mais de quatro meses, ou se o despejo foi decretado com fundamento no art. 9º. Como a falta de pagamento está no art. 9º, III, esse segundo caso se aplica a ela; o advogado confirma o prazo do mandado no seu processo.
Outros pontos do texto legal:
- os recursos contra a sentença têm "efeito somente devolutivo" (art. 58, V);
- a execução provisória do despejo depende de caução de 6 a 12 meses de aluguel, "salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º" (art. 64);
- findo o prazo, o despejo será feito, "se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento", e os móveis vão para um depositário se o despejado não os quiser retirar (art. 65 e § 1º);
- o despejo não pode ser executado até o trigésimo dia seguinte ao falecimento de cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de quem more no imóvel (art. 65, § 2º);
- se o imóvel for abandonado depois de ajuizada a ação, o locador pode imitir-se na posse (art. 66);
- o processo tramita nas férias forenses, e o valor da causa corresponde a doze meses de aluguel (art. 58, I e III).
Quanto tempo demora um despejo por falta de pagamento
Os artigos citados fixam o prazo de cada etapa, não o tempo total: 15 dias para purgar a mora, 10 dias para complementar o depósito, 15 dias para sair quando há liminar, 30 ou 15 dias para sair depois da sentença. O tempo do processo inteiro depende do caso e da comarca, e não está nesses artigos. Quem prometer prazo fechado ao proprietário está prometendo mais do que a lei diz.
O que o locador não deve fazer por conta própria
A lei trata da retomada do imóvel por ação e por mandado. Os arts. 59 a 66 não preveem troca de fechadura nem retirada de móveis feita pelo próprio locador; a única retomada sem mandado prevista nesses artigos é a do imóvel abandonado depois de ajuizada a ação (art. 66). Em dúvida, consulte o advogado antes de agir.
Passo a passo para o locador
- Reúna os documentos: contrato, faturas em aberto e a garantia (fiador, caução, seguro fiança ou nenhuma). A garantia define se cabe a liminar do art. 59, § 1º, IX, e contra quem corre a cobrança (locatário e fiadores, art. 62, I).
- Monte o cálculo discriminado do débito, com aluguel, encargos, multa e juros previstos no contrato.
- Registre a cobrança amigável e guarde as comunicações. Elas ajudam o advogado a contar a história do atraso.
- Procure um advogado para propor a ação, com o pedido de rescisão e, se for o caso, o de cobrança.
- Registre a data da citação: a partir dela correm os 15 dias de purgação da mora.
- Se houver depósito, verifique se o valor está integral; se não estiver, o locador justifica a diferença e o inquilino tem 10 dias para complementar.
- Com a sentença procedente, o mandado traz o prazo de 30 ou 15 dias para a desocupação voluntária.
- Na entrega do imóvel, faça a vistoria de saída e registre a devolução das chaves.
Saída combinada: distrato e entrega de chaves
A locação também pode ser desfeita "por mútuo acordo" (art. 9º, I). Se o inquilino aceitar sair sem esperar a sentença, o roteiro do termo de rescisão de aluguel lista os itens a combinar, com o artigo da lei em cada ponto. Na devolução, o modelo de termo de entrega de chaves registra quem entregou, quem recebeu e a data.
Como o Apresenta.me ajuda antes de chegar ao despejo
O despejo é a última etapa, e quanto antes a imobiliária enxerga o atraso, menos contratos chegam até ela. No sistema de gestão de locação do Apresenta.me, a régua de cobrança avisa o inquilino antes, no dia e depois do vencimento, e a inadimplência fica separada por faixa de atraso. Se o inquilino paga só uma parte, "Receber Valor Parcial" baixa o valor recebido e gera uma fatura com o saldo. A garantia do contrato fica na aba Garantias, junto do contrato. O sistema não propõe a ação: isso é com o advogado do locador. O WhatsApp, pelo Apre.Chat, é módulo contratado à parte. Para ver a cobrança funcionando, fale com a equipe da Apresenta.me e peça uma demonstração.
Fonte oficial e aviso
- Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 5º, 9º, 37 e 58 a 66: texto compilado no Planalto, consulta em 02/11/2026.
Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me. Conteúdo informativo, que não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso.
Veja também
- Calculadora de multa e juros de aluguel atrasado: monte o cálculo do atraso com o valor, o vencimento e os percentuais do contrato
- Meu inquilino não paga o aluguel: o que fazer: a cobrança amigável antes da ação
- Como calcular juros e multa de aluguel atrasado: a conta do atraso passo a passo
- Roteiro do termo de rescisão de aluguel: os itens a combinar quando a saída é amigável
Perguntas frequentes
Quanto tempo demora um despejo por falta de pagamento?
A lei fixa o prazo de cada etapa, não o do processo inteiro: 15 dias para o inquilino purgar a mora, contados da citação (Lei 8.245/1991, art. 62, II), e 30 ou 15 dias para sair depois da sentença (art. 63). O tempo total depende do caso e da comarca.
Com quantos meses de atraso o locador pode pedir o despejo?
A lei não fixa número de meses. O art. 62 fala em "falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação". Quando propor a ação é decisão do locador, com o advogado, depois de tentar a cobrança amigável.
O inquilino pode pagar e evitar o despejo?
Pode. Em 15 dias contados da citação, o locatário ou o fiador evitam a rescisão se depositarem em juízo o débito atualizado, com aluguéis e acessórios vencidos, multa contratual quando exigível, juros de mora, custas e honorários (art. 62, II). Não vale se o inquilino já usou essa faculdade nos 24 meses anteriores à ação (parágrafo único).
O fiador pode pagar para evitar o despejo?
Pode. O art. 62, II, fala em "o locatário e o fiador" como quem pode evitar a rescisão com o pagamento do débito no prazo de 15 dias.
Existe liminar de despejo por falta de pagamento?
Existe, mas só quando o contrato não tem nenhuma das garantias do art. 37 (art. 59, § 1º, IX). A liminar manda desocupar em 15 dias e exige caução de três meses de aluguel. O inquilino pode afastá-la depositando a totalidade dos valores devidos nesse prazo (art. 59, § 3º).
O locador pode trocar a fechadura ou tirar os móveis do inquilino?
Os arts. 59 a 66 da Lei 8.245 tratam do despejo por ação e mandado (art. 65) e não preveem troca de fechadura nem retirada de móveis feita pelo locador. A única retomada sem mandado prevista nesses artigos é a do imóvel abandonado depois de ajuizada a ação (art. 66). Consulte um advogado antes de agir.
