Conteúdo informativo, baseado na Lei 8.245/1991 (arts. 22, 23, 26, 35 e 36) e no Código Civil (art. 96), vigentes em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.
Quem paga o reparo depende de quem causou o problema e de quando ele surgiu. O locador entrega o imóvel "em estado de servir ao uso a que se destina" e responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (Lei 8.245/1991, art. 22, I e IV). O inquilino trata o imóvel "com o mesmo cuidado como se fosse seu", repara os danos que ele, a família e os visitantes causarem e devolve o imóvel "no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal" (art. 23, II, III e V). A lei não traz uma lista por item, como pintura, fechadura ou disjuntor: é o contrato e o laudo de vistoria que evitam a discussão.
Quem paga os reparos do imóvel alugado
Ao locador cabe (art. 22):
- entregar o imóvel "em estado de servir ao uso a que se destina" (I);
- manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel (III);
- responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (IV);
- fornecer, se o inquilino pedir, "descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes" (V).
Ao locatário cabe (art. 23):
- usar o imóvel para o fim combinado, tratando-o "com o mesmo cuidado como se fosse seu" (II);
- levar "imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba" (IV);
- realizar "a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos" (V);
- não modificar a forma interna ou externa do imóvel "sem o consentimento prévio e por escrito do locador" (VI);
- devolver o imóvel no estado em que o recebeu, "salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal" (III).
O inquilino é obrigado a pintar a casa?
A Lei 8.245 não trata da pintura do interior da unidade. A palavra "pintura" aparece só em despesas de condomínio: a pintura de fachadas e esquadrias externas está entre as despesas extraordinárias, pagas pelo locador (art. 22, X e parágrafo único, b), e a "conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum" está entre as despesas ordinárias, a cargo do locatário nas condições do art. 23, § 2º (art. 23, XII e § 1º, c). O texto sobre encargos locatícios explica essa divisão.
Para a pintura da unidade, restam as regras gerais:
- desgaste do uso normal não obriga o inquilino a devolver o imóvel como novo (art. 23, III);
- dano que o inquilino, a família ou os visitantes causaram deve ser reparado por ele (art. 23, V);
- cláusula de pintura na devolução é assunto do contrato: a lei não a menciona, e a validade em cada caso é questão para o advogado.
O registro do estado da pintura na vistoria de entrada, com fotos, permite comparar com o da saída.
Troca de fechadura, disjuntor, torneira e outros itens
A Lei 8.245 não cita fechadura, disjuntor nem torneira. Para cada item, a pergunta é de onde veio o problema:
- Defeito que já existia na entrega, ou imóvel entregue sem condição de servir ao uso combinado: é do locador (art. 22, I e IV).
- Dano causado pelo inquilino, dependentes, familiares, visitantes ou prepostos: o inquilino repara (art. 23, V).
- Desgaste do uso normal: o inquilino não responde por ele na devolução (art. 23, III). A lei não diz, item por item, quem paga a manutenção de rotina durante a locação; o contrato é que define.
O inquilino deve avisar o locador do defeito imediatamente (art. 23, IV); guarde o registro desse aviso.
Reparos urgentes do locador
O art. 26 trata do imóvel que precisa de reparos urgentes cuja realização incumba ao locador: o inquilino "é obrigado a consenti-los". Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário tem direito ao "abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente"; se durarem mais de trinta dias, pode resilir o contrato.
Benfeitorias: o que o inquilino pode cobrar de volta
Benfeitoria é obra feita no imóvel. O Código Civil as divide em três (art. 96):
- voluptuárias: "as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor";
- úteis: "as que aumentam ou facilitam o uso do bem";
- necessárias: "as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore".
A Lei do Inquilinato diz o que fica com cada uma:
"Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção."
"Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel."
Ou seja, as necessárias são indenizáveis mesmo sem autorização; úteis só se autorizadas; voluptuárias não são indenizáveis, mas podem ser retiradas se isso não afetar a estrutura do imóvel; e tudo isso vale "salvo expressa disposição contratual em contrário". A lei fala em indenização e retenção. Ela não fala em descontar a obra do aluguel. Enquadrar cada obra em uma das três categorias depende do caso; por isso, combine por escrito antes de obra que muda o imóvel (art. 23, VI).
Como evitar discussão na devolução
- Faça a vistoria de entrada com laudo e fotos, assinado pelas partes. A lei só obriga o locador a fornecer a descrição do estado do imóvel se o inquilino pedir (art. 22, V); não exige laudo, mas é ele que prova o estado.
- Escreva no contrato o que fica com cada parte: pintura na devolução, manutenção de rotina e obras.
- Registre cada pedido de conserto, com quem pediu, quando e o que foi feito.
- Faça a vistoria de saída e compare com a de entrada. O inquilino deve permitir a vistoria "mediante combinação prévia de dia e hora" (art. 23, IX).
- Feche a devolução por escrito, com o termo de entrega das chaves.
O modelo de laudo de vistoria traz medidores, chaves e ambiente por ambiente, com o estado de cada item. O modelo de termo de entrega de chaves registra quem entregou, quem recebeu e a data.
Como o Apresenta.me ajuda
No sistema de vistoria de imóvel, a vistoria de saída pode ser ligada à de entrada do mesmo imóvel, e o comparativo mostra, ambiente por ambiente, o que piorou, melhorou ou ficou igual. Chaves e medidores entram com foto, o laudo segue para assinatura digital e o cliente contesta item por item pela Área do Cliente. O módulo de vistoria inclui aplicativo que funciona com ou sem internet. Para os pedidos de conserto, a gestão de solicitações transforma cada pedido do inquilino (feito pela Central do Cliente, com fotos e vídeos, ou registrado por telefone) em um chamado com origem, responsável, prazo e histórico. Fale com a equipe da Apresenta.me para ver os dois em funcionamento.
Fonte oficial e aviso
- Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 22, 23, 26, 35 e 36: texto compilado no Planalto, consulta em 02/11/2026.
- Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 96: texto compilado no Planalto, consulta em 02/11/2026.
Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me. Conteúdo informativo, que não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso.
Veja também
- Modelo de laudo de vistoria de imóvel: medidores, chaves e o estado de cada ambiente, para baixar e preencher
- Modelo de termo de entrega de chaves: registro da entrega e da devolução do imóvel
- Encargos locatícios: quem paga cada despesa do aluguel: condomínio, tributos e contas, em vez de reparos
- Como executar uma rescisão de contrato de aluguel: o que fazer quando o contrato acaba
Perguntas frequentes
O inquilino é obrigado a pintar a casa ao sair?
A Lei 8.245/1991 não trata da pintura do interior da unidade. Valem as regras gerais: o inquilino devolve o imóvel no estado em que o recebeu, "salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal" (art. 23, III), e repara os danos que causar (art. 23, V). Cláusula de pintura na devolução é questão do contrato: confira o que diz e consulte um advogado em caso de disputa.
Quem paga a troca de fechadura no aluguel?
A lei não cita fechadura. Se o defeito já existia na entrega, a regra é do locador (art. 22, I e IV). Se o dano foi causado pelo inquilino, dependentes, familiares, visitantes ou prepostos, o inquilino repara (art. 23, V). O contrato e o laudo de vistoria definem o resto.
Quem paga reparos urgentes no imóvel alugado?
Nos reparos urgentes cuja realização incumbe ao locador, o inquilino é obrigado a consenti-los. Se durarem mais de dez dias, o locatário tem direito a abatimento proporcional do aluguel, e, se passarem de trinta dias, pode resilir o contrato (art. 26).
O inquilino pode descontar a obra do aluguel?
Os arts. 35 e 36 da Lei 8.245 falam em indenização e direito de retenção das benfeitorias; não falam em desconto ou compensação no aluguel. Combine qualquer abatimento por escrito com o locador.
O que são benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias?
Segundo o art. 96 do Código Civil, são necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore; úteis, as que aumentam ou facilitam o uso do bem; voluptuárias, as de mero deleite ou recreio. Pela Lei do Inquilinato, as necessárias e as úteis autorizadas são indenizáveis, salvo disposição contratual em contrário; as voluptuárias não são indenizáveis (arts. 35 e 36).
A lei exige laudo de vistoria no aluguel?
Não. O art. 22, V, obriga o locador a fornecer a descrição minuciosa do estado do imóvel apenas se o inquilino solicitar. O laudo com fotos, porém, é o que prova o estado na entrega e na saída. O modelo de laudo de vistoria ajuda a montar o seu.
