Ação de despejo: quando cabe, como funciona e quanto tempo leva

Conteúdo informativo, baseado na Lei 8.245/1991 (arts. 5º, 9º, 58 e 59 a 66), vigente em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.

A ação de despejo é a ação judicial com que o locador pede o imóvel de volta. O art. 5º da Lei do Inquilinato diz que, "seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo". Ela cabe, por exemplo, por falta de pagamento, por infração ao contrato ou ao fim do prazo, conforme o tipo de contrato. A lei não fixa quanto o processo inteiro leva, mas fixa prazos de etapas: 15 dias para o inquilino quitar o débito depois da citação e, em regra, 30 dias para desocupar depois da sentença.

O que é a ação de despejo

Pelo art. 5º da Lei 8.245/1991, a ação de despejo é o meio de o locador reaver o imóvel, qualquer que seja o motivo do fim da locação. O texto ressalva só a locação que termina por desapropriação, com a imissão do expropriante na posse. Por isso, uma carta ou uma notificação extrajudicial, sozinha, não desocupa o imóvel: ela serve para comunicar e para registrar a situação, e a retomada passa pela ação. O post sobre a carta para o inquilino desocupar o imóvel trata desse primeiro passo.

Quando cabe ação de despejo

O art. 9º lista como a locação pode ser desfeita:

"I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las."

Além desses casos, o fim do prazo também pode levar ao despejo, e o caminho depende do contrato. Em locação residencial escrita, com prazo igual ou superior a 30 meses, a resolução ocorre no fim do prazo, "independentemente de notificação ou aviso" (art. 46). Se o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação se prorroga por prazo indeterminado, e o locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo, com 30 dias para a desocupação (art. 46, §§ 1º e 2º). Em contrato verbal ou escrito com menos de 30 meses, o art. 47 só permite a retomada nas hipóteses que lista. Na locação não residencial por prazo indeterminado, o art. 57 permite a denúncia por escrito, com 30 dias para desocupar. O post o locador pode rescindir o contrato de aluguel? detalha essas situações.

Despejo por falta de pagamento

É o caso mais comum, e o art. 62 traz as regras:

• o pedido de despejo pode ser cumulado com a cobrança dos aluguéis e acessórios, e a inicial leva um "cálculo discriminado do valor do débito" (art. 62, I);
• o inquilino e o fiador podem evitar a rescisão pagando, em 15 dias contados da citação, o débito atualizado, por depósito judicial, com aluguéis e acessórios vencidos até o pagamento, multas ou penalidades contratuais quando exigíveis, juros de mora, custas e honorários do advogado do locador, "fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa" (art. 62, II);
• não se admite essa emenda da mora "se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação" (art. 62, parágrafo único).

O art. 62 ainda trata da complementação do depósito (10 dias) e do depósito dos aluguéis que vencerem até a sentença. A lei não fixa quantos meses de atraso são necessários para pedir o despejo: o art. 62 fala só em "falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação". O valor do débito é o que precisa ser calculado com cuidado, e o post sobre juros e multa de aluguel atrasado e a calculadora de multa e juros ajudam nisso.

Liminar para desocupação em 15 dias

O art. 59, § 1º, permite liminar "para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel", mas só nas ações que tenham como fundamento exclusivo uma das hipóteses que ele lista. Entre elas:

• descumprimento de acordo escrito, assinado pelas partes e por duas testemunhas, que previu prazo mínimo de seis meses para a desocupação (inciso I);
• término do prazo da locação para temporada, com a ação proposta em até 30 dias do vencimento (inciso III);
• permanência do sublocatário no imóvel depois de extinta a locação (inciso V);
• término do prazo da locação não residencial, com a ação proposta em até 30 dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada (inciso VIII);
• falta de pagamento com o contrato sem nenhuma das garantias do art. 37, por não ter sido contratada ou por ter sido extinta ou exonerada (inciso IX).

Nesse último caso, o § 3º dá ao inquilino a chance de evitar a rescisão e a liminar se depositar, dentro dos 15 dias, "a totalidade dos valores devidos". Ou seja: a liminar por falta de pagamento só vale para contrato sem garantia. Com fiança, caução ou seguro fiança em vigor, a falta de pagamento não dá liminar por esse inciso, e o caminho é a ação com o rito do art. 62.

Como a ação anda, etapa por etapa

1. Petição inicial. O art. 59 diz que as ações de despejo "terão o rito ordinário", com as modificações do capítulo; como esse rito se encaixa no Código de Processo Civil atual é ponto para o advogado do caso. Para despejo fundado no art. 9º, IV, e nos arts. 47, IV, e 53, II, a inicial leva prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado (art. 60).
2. Citação e ciência aos sublocatários. Em qualquer fundamento, os sublocatários são avisados do pedido e podem intervir como assistentes (art. 59, § 2º).
3. Resposta do inquilino. Nos despejos por falta de pagamento, correm aqui os 15 dias para quitar o débito e evitar a rescisão.
4. Sentença. Se o pedido é julgado procedente, o juiz determina o mandado de despejo, com "prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária" (art. 63).
5. Prazo reduzido. O prazo cai para quinze dias se entre a citação e a sentença de primeira instância passaram mais de quatro meses, ou se o despejo foi decretado com fundamento no art. 9º ou no art. 46, § 2º (art. 63, § 1º). Escolas, hospitais e entidades religiosas registradas têm prazos próprios (art. 63, §§ 2º e 3º).
6. Execução. Findo o prazo, o despejo é efetuado, "se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento"; os móveis vão para um depositário se o despejado não quiser retirá-los (art. 65).

Recurso não suspende automaticamente: o art. 58, V, dá aos recursos contra sentenças "efeito somente devolutivo". A execução provisória do despejo, fora das ações fundadas no art. 9º, exige caução entre 6 e 12 meses de aluguel (art. 64). E os processos de despejo "tramitam durante as férias forenses" (art. 58, I).

Quanto tempo leva uma ação de despejo

Os arts. 59 a 66 não fixam prazo para a sentença. O tempo total depende do andamento do caso na Justiça, e não dá para prometer uma data. O que a lei dá são estes prazos de etapa:

• 15 dias para a desocupação na liminar do art. 59, § 1º;
• 15 dias, depois da citação, para o inquilino e o fiador quitarem o débito (art. 62, II);
• 30 dias para a desocupação voluntária depois da sentença, ou 15 nos casos do art. 63, § 1º.

O que o locador não pode fazer

Nos arts. 59 a 66, o despejo vem por ação e mandado. A única retomada prevista sem mandado nesses artigos é o abandono do imóvel depois de ajuizada a ação, quando o locador pode se imitir na posse (art. 66). A lei não traz, nesse trecho, autorização para trocar a fechadura, retirar os móveis ou cortar serviços por conta própria. Em dúvida, consulte um advogado antes de agir.

Como a imobiliária chega preparada ao despejo

A ação é mais simples quando o dossiê do contrato está em ordem. Antes de procurar o advogado, reúna:

• o contrato e a garantia (art. 37), porque a liminar por falta de pagamento depende de não haver garantia;
• o histórico das faturas e da cobrança, com o cálculo discriminado do débito (art. 62, I). O post meu inquilino não paga o aluguel: o que fazer lista os passos de cobrança antes da ação;
• o laudo de vistoria da entrada e da saída. O art. 23, III, obriga o inquilino a restituir o imóvel "no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal". Há um modelo de laudo de vistoria para baixar e preencher;
• o registro das chaves. O modelo de termo de entrega de chaves serve para anotar quem entregou, quando e em que estado. A lei não trata de termo de chaves; é prática de organização;
• quando houver acordo, o termo de rescisão. O art. 9º, I, admite desfazer a locação por mútuo acordo, e o roteiro do termo de rescisão de aluguel lista os itens a combinar. Se o acordo for escrito, assinado pelas partes e por duas testemunhas e previr prazo mínimo de seis meses para sair, o descumprimento abre a hipótese de liminar do art. 59, § 1º, I.

No Apresenta.me, as faturas e a régua de cobrança (avisos por e-mail ou WhatsApp antes, no dia e depois do vencimento) ficam no mesmo sistema, o que ajuda a reunir os dados para o cálculo do débito. Mais na página de gestão financeira da imobiliária; para ver funcionando, fale com a equipe da Apresenta.me e peça uma demonstração.

Fonte oficial e aviso

Fonte oficial: Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 5º, 9º, 23, 37, 46, 47, 57, 58 e 59 a 66, texto compilado no Planalto, consultado em 02/11/2026.

Revisado em 02/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.

Conteúdo informativo, baseado na Lei 8.245/1991, vigente em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso. Prazos e procedimentos podem mudar por lei posterior ou por decisão judicial; confirme com o advogado do caso.