Conteúdo informativo, baseado na Lei 8.245/1991 (arts. 4º, 18, 37, 51 e 54-A) e na IN RFB 1.500/2014 (arts. 22, VI, e 32), vigentes em 03/11/2026. Não substitui orientação de advogado ou contador. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 03/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.
Built to suit é a locação em que o proprietário compra, constrói ou reforma bastante um imóvel conforme o que o futuro inquilino especificou, para alugá-lo a ele por prazo determinado. A Lei do Inquilinato trata dessa operação no art. 54-A, incluído em 2012, e só para locação não residencial: as condições livremente pactuadas no contrato prevalecem, junto com as disposições procedimentais da lei.
O que o art. 54-A descreve
O texto do art. 54-A fala da locação não residencial de imóvel urbano em que o locador faz a prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado. O mercado dá a esse arranjo o nome de built to suit, expressão em inglês que significa feito sob medida. São exemplos comuns um galpão levantado para uma operação logística ou uma loja adaptada para uma rede de varejo.
Quatro elementos definem a operação segundo o texto:
- a locação é não residencial;
- o locador adquire, constrói ou reforma substancialmente o imóvel;
- o imóvel foi especificado pelo pretendente à locação;
- a locação é por prazo determinado.
Faltando um deles, a locação é comum e segue as regras gerais da lei.
O que muda em relação ao aluguel comum
O art. 54-A traz dois pontos próprios.
O primeiro está no § 1º: pode ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato. Quem aceita a renúncia abre mão de pedir a revisão do valor nesse período. Mudar o valor de comum acordo continua possível, como diz o art. 18.
O segundo está no § 2º, sobre a saída antecipada. Se o locatário denuncia o contrato antes do fim, compromete-se a pagar a multa convencionada, que não excederá a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. Na locação residencial comum, o art. 4º manda pagar a multa pactuada proporcional ao período de cumprimento do contrato, e a lei não fixa teto numérico. O próprio art. 4º ressalva o § 2º do art. 54-A: “Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A”, o locatário pode devolver o imóvel pagando a multa. O teto do § 2º não vale para a locação residencial.
Como calcular a multa
A lei não traz fórmula nem valor. No built to suit, a multa é a convencionada no contrato, limitada pela soma dos aluguéis a receber até o termo final. Um contrato de 120 meses com aluguel de R$ 50.000,00 que acaba no mês 40 tem 80 aluguéis a receber, ou R$ 4.000.000,00 no total, e esse total é o teto, qualquer que seja o percentual escrito na cláusula. O número é um exemplo do cálculo, não uma regra de mercado.
A calculadora de multa rescisória estima a multa proporcional do art. 4º a partir da multa do seu contrato e avisa que não aplica o teto do art. 54-A. Em built to suit, confirme o cálculo com o advogado que redigiu o contrato.
Cláusulas que o contrato precisa tratar
Como as condições pactuadas prevalecem, o contrato carrega o peso da operação. Vale deixar escrito, no mínimo:
- a especificação do imóvel e quem responde por cada etapa da obra;
- o prazo determinado e a data em que ele começa a contar;
- o valor do aluguel, o reajuste e se há renúncia à revisão (§ 1º);
- a multa por saída antecipada, respeitado o teto do § 2º;
- a garantia, lembrando que o art. 37 veda mais de uma modalidade no mesmo contrato;
- o estado em que o imóvel volta ao locador, registrado em laudo, como o modelo de laudo de vistoria.
Qualquer mudança durante a vigência vai por escrito. O roteiro de aditivo lista o que registrar, e o modelo de contrato de aluguel serve de ponto de partida para as cláusulas comuns, que um advogado adapta à operação sob medida.
Imposto de renda quando a locatária é uma empresa
Quando a locatária é uma empresa e o proprietário é pessoa física, o aluguel entra na lista de rendimentos pagos por pessoa jurídica a pessoa física sujeitos ao IRRF (IN RFB 1.500/2014, art. 22, VI). Para esse aluguel, o art. 32 da IN inclui na base de cálculo as multas por rescisão de contrato de locação e a indenização por rescisão antecipada ou término do contrato. A calculadora de IRRF sobre aluguel estima a retenção do mês a partir do rendimento tributável que você informa, e a multa recebida na saída antecipada compõe esse rendimento, pelo art. 32. Se o locador é pessoa jurídica, o tratamento tributário é outro e depende de contador.
Renovação ao fim do contrato
Terminado o prazo, o locatário pode querer renovar. A análise passa pela ação renovatória do art. 51 da lei, e os requisitos estão no texto sobre ponto comercial e ação renovatória. Se esses requisitos se aplicam a um built to suit específico, é questão para advogado. Para o quadro geral dos contratos, o guia da Lei do Inquilinato organiza os artigos por situação.
Como o Apresenta.me ajuda
Na gestão de locação do Apresenta.me, o contrato guarda proprietário, inquilino, valor, vencimento e a garantia na aba Garantias, e a fatura sai todo mês com o reajuste aplicado quando o faturamento automático está ligado. As cláusulas próprias do built to suit, como prazo, renúncia à revisão e teto da multa, ficam no contrato que você redige com o advogado. Fale com a equipe da Apresenta.me e peça uma demonstração.
Fonte oficial e aviso
- Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 4º, 18, 37, 51 e 54-A: planalto.gov.br, texto compilado consultado em 02/11/2026. O art. 54-A foi incluído pela Lei 12.744/2012.
- IN RFB 1.500/2014, arts. 22, VI, e 32: normas.receita.fazenda.gov.br.
Este texto não traz decisões de tribunais, e o tratamento tributário da locadora pessoa jurídica não foi analisado. Confirme com advogado e contador antes de agir.
Revisado em 03/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.
Conteúdo informativo, baseado nas normas acima, vigentes em 03/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso.
Perguntas frequentes
O que é built to suit?
É a locação não residencial em que o locador adquire, constrói ou reforma substancialmente o imóvel conforme especificado pelo pretendente à locação, para alugá-lo a ele por prazo determinado. A lei descreve a operação no art. 54-A da Lei 8.245/1991.
Built to suit vale para aluguel residencial?
Não. O art. 54-A trata de locação não residencial, e o teto de multa do § 2º não se aplica à locação residencial.
Qual o limite da multa no built to suit?
Em caso de denúncia antecipada pelo locatário, a multa convencionada não excederá a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação (art. 54-A, § 2º).
Dá para renunciar à revisão do aluguel?
Sim. O § 1º do art. 54-A permite convencionar a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato.
O prazo do contrato precisa ser determinado?
Sim. O art. 54-A descreve a operação em que o imóvel é locado por prazo determinado.
O aluguel do built to suit paga IRRF?
Quando a locatária é pessoa jurídica e o locador é pessoa física, o aluguel está na lista de rendimentos sujeitos ao IRRF (IN RFB 1.500/2014, art. 22, VI). Se o locador é pessoa jurídica, o tratamento tributário é outro e depende de contador.
