Notificação extrajudicial ao inquilino: quando usar

Conteúdo informativo, baseado na Lei 8.245/1991 (arts. 4º, 5º, 6º, 13, 27, 28, 40, 57, 59 a 63 e 66) e no Código Civil (art. 397), vigentes em 03/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 03/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.

Notificação extrajudicial é o aviso formal, por escrito, que o locador ou a imobiliária envia ao inquilino fora do processo, para cobrar, avisar ou dar prazo, e que deixa prova de que ele foi comunicado. Ela não desocupa o imóvel: o art. 5º da Lei do Inquilinato diz que, seja qual for o fundamento do fim da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Para que serve a notificação extrajudicial

Serve para comprovar que o inquilino soube de algo e desde quando: uma parcela em atraso, uma infração do contrato, o fim do prazo, a exigência de nova garantia. O Código Civil, no art. 397, diz que o inadimplemento de obrigação positiva e líquida, no seu termo, constitui o devedor em mora de pleno direito, e que, não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial.

No aluguel com data de vencimento no contrato, essa é a primeira hipótese: pelo texto, a mora nasce no vencimento, e a notificação documenta a cobrança e abre um prazo para regularizar. Quando falta data certa para a obrigação, a interpelação extrajudicial é o que constitui a mora. Essa é a leitura do texto do Código; para o seu caso, confirme com advogado.

Quando a própria lei pede aviso por escrito

A Lei 8.245 prevê comunicação escrita em várias situações, e em todas o prazo é de trinta dias:

• o locatário transferido pelo empregador para outra localidade fica dispensado da multa se avisar o locador por escrito com pelo menos trinta dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único);
• o locatário que denuncia a locação por prazo indeterminado avisa por escrito, com trinta dias (art. 6º);
• o locatário que quer ceder, sublocar ou emprestar o imóvel notifica o locador, que tem trinta dias para manifestar formalmente a oposição (art. 13, § 2º);
• o locador que vende o imóvel avisa o locatário, por notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca, com as condições do negócio, e o locatário tem trinta dias para aceitar (arts. 27 e 28);
• o locador que precisa de nova garantia notifica o locatário para apresentá-la em trinta dias, sob pena de desfazimento da locação (art. 40, parágrafo único);
• o locador que denuncia por escrito a locação não residencial por prazo indeterminado concede trinta dias para a desocupação (art. 57).

Em cada uma, a lei fixa o prazo, e o texto da notificação deve citar o fundamento e a data de início da contagem.

Notificação e atraso no aluguel

Para o aluguel atrasado, a notificação costuma ser a primeira cobrança formal, com valor, vencimento e prazo para pagar. A calculadora de multa e juros de aluguel atrasado ajuda a chegar ao valor atualizado que entra no aviso.

O art. 62 trata da ação de despejo por falta de pagamento: o locatário e o fiador podem evitar a rescisão pagando o débito atualizado em quinze dias, contados da citação, mediante depósito judicial, com multas contratuais, juros de mora e honorários do advogado (dez por cento sobre o montante, se o contrato não dispuser diferente). A lei não admite essa emenda da mora se o locatário já a usou nos 24 meses anteriores à ação (parágrafo único). O art. 62 não menciona notificação prévia como exigência, leitura do texto da lei que o advogado deve confirmar no seu caso. A lei também não fixa um número de meses de atraso para agir. O caminho completo está em despejo por falta de pagamento e em ação de despejo.

O que a notificação não faz

Ela não retoma o imóvel nem autoriza o locador a trocar a fechadura ou tirar os móveis. Os arts. 59 a 66 tratam só do despejo por ação e mandado: julgada procedente a ação, o mandado traz, em regra, o prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, que cai para quinze dias em duas situações e é maior para escolas, hospitais e entidades religiosas (art. 63 e parágrafos), e a única retomada sem mandado prevista nesses artigos é o abandono do imóvel depois de ajuizada a ação (art. 66).

Se o objetivo é pedir o imóvel de volta, a notificação documenta a vontade do locador, e o fundamento depende do tipo de contrato, assunto do texto sobre retomada do imóvel alugado. A carta ao inquilino é o aviso mais comum nesse caso, e o modelo está no texto sobre a carta para o inquilino desocupar o imóvel.

Como fazer a notificação, passo a passo

1. Identifique o fundamento: atraso, infração do contrato, fim do prazo, nova garantia ou venda do imóvel. Cada um tem artigo e prazo próprios.
2. Escreva o que não pode faltar: nome e documento das partes, endereço do imóvel, número e data do contrato, o fato, o valor ou a obrigação, o prazo para cumprir e o artigo ou a cláusula em que se apoia.
3. Escolha o meio de entrega com comprovante. A lei não define o formato nem o cartório; para o aviso de venda do art. 27, ela aceita notificação extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Pergunte ao cartório de títulos e documentos da sua cidade como a notificação é feita.
4. Guarde o comprovante de entrega junto ao contrato.
5. Marque a data em que o prazo termina e decida o passo seguinte. Se houver acordo, o roteiro do termo de rescisão lista o que combinar, a calculadora de multa rescisória estima a multa proporcional e o modelo de termo de entrega de chaves registra a devolução.

Se o acordo não sair, o caminho é a ação de despejo, com advogado.

Como o Apresenta.me ajuda

Na gestão de locação do Apresenta.me, as pendências dos contratos ficam numa tela só, e a régua de cobrança avisa o inquilino antes, no dia e depois do vencimento, por e-mail ou WhatsApp. Assim a equipe vê quais contratos pedem uma notificação formal e já tem o histórico das cobranças. Fale com a equipe da Apresenta.me e peça uma demonstração.

Fonte oficial e aviso

• Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 4º, 5º, 6º, 13, 27, 28, 40, 57, 59 a 63 e 66: planalto.gov.br, texto compilado consultado em 02/11/2026.
• Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 397: planalto.gov.br, consultado em 03/11/2026.

Este texto não traz decisões de tribunais, e a lei não define o formato da notificação extrajudicial. Confirme com advogado antes de agir.

Revisado em 03/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.

Conteúdo informativo, baseado nas normas acima, vigentes em 03/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso.