Conteúdo informativo, baseado na Lei 8.245/1991 (arts. 12, 22, 37 a 40, 43, 59 e 62), na Lei 8.009/1990 (art. 3º, VII), no Código Civil (arts. 1.647 e 1.649) e em decisões do STF e do STJ citadas abaixo, vigentes em 03/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 03/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.
Fiador é a pessoa que se compromete a pagar o aluguel e os encargos se o inquilino não pagar. A fiança é uma das garantias que a Lei do Inquilinato permite (art. 37, II), e a lei veda mais de uma garantia no mesmo contrato. Salvo disposição contratual em contrário, a garantia vale até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que a locação passe a prazo indeterminado (art. 39).
O que a lei diz sobre a fiança
O art. 37 lista as modalidades de garantia que o locador pode exigir: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único proíbe, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade no mesmo contrato, e o art. 43, II, classifica como contravenção penal exigir mais de uma. Quem exige fiador não pode somar caução ou seguro ao mesmo contrato.
Para comparar as modalidades, veja a página de seguro fiança e garantias de locação e os textos sobre caução de aluguel e sobre a diferença entre seguro fiança e seguro caução.
Quem pode ser fiador
Nos artigos da Lei 8.245 sobre garantia (arts. 37 a 41), não há lista de requisitos para o fiador. Os critérios de renda, de patrimônio e de documentos são definidos pela imobiliária e pelo proprietário. O art. 22, VII, põe a cargo do locador as despesas de intermediação, inclusive as necessárias para aferir a idoneidade do pretendente ou do fiador. Para reunir a documentação, o texto sobre documentos para alugar imóvel traz a lista, e a análise de ficha e crédito organiza a consulta.
Um ponto pesa na escolha: o Código Civil diz que nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, prestar fiança ou aval, exceto no regime da separação absoluta (art. 1.647, III). A falta de autorização, não suprida pelo juiz, torna o ato anulável, e o outro cônjuge pode pedir a anulação até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal (art. 1.649). Por isso vale conferir se o fiador é casado e em que regime.
Até quando o fiador responde
Pelo art. 39, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado, salvo disposição contratual em contrário. O contrato pode dizer outra coisa, e vale ler a cláusula da fiança antes de assinar.
Há um limite que a súmula 214 do STJ resume: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.” Se o aluguel, o prazo ou outra cláusula mudar por aditivo, o fiador deve assinar também. O roteiro de aditivo lista os pontos a registrar. O texto da súmula vem da compilação do STJ de 2021, então confirme se ela segue em vigor.
Quando o locador pode pedir outro fiador
O art. 40 permite ao locador exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia nestes casos:
- morte do fiador;
- ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
- alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador, ou mudança de residência dele sem comunicação ao locador;
- exoneração do fiador;
- prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo.
O parágrafo único do art. 40 acrescenta que o locador pode notificar o locatário para apresentar nova garantia em trinta dias, sob pena de desfazimento da locação. Passado o prazo sem garantia nova, o art. 59, § 1º, VII, permite pedir liminar de desocupação em ação de despejo, desde que prestada caução de três meses de aluguel.
Como o fiador sai da fiança
Na Lei do Inquilinato, a exoneração do fiador aparece em duas situações:
- Na locação prorrogada por prazo indeterminado, o fiador notifica o locador de que quer se desonerar e continua obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação (art. 40, X).
- Quando a locação residencial passa ao cônjuge ou companheiro que fica no imóvel após separação, divórcio ou fim da união estável, a mudança é comunicada por escrito ao locador e ao fiador. O fiador pode se exonerar em trinta dias contados do recebimento da comunicação, e responde pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador (art. 12, §§ 1º e 2º).
Quando o fiador se exonera, o locador pode exigir novo fiador ou outra modalidade de garantia (art. 40, IV). Se o contrato termina por acordo, registre a data de devolução no termo de rescisão, porque a garantia vai até a devolução efetiva (art. 39). Se o inquilino sai antes do prazo, a calculadora de multa rescisória estima a multa proporcional.
Fiador na ação de despejo e o bem de família
Na ação de despejo por falta de pagamento, o pedido de cobrança pode ser cumulado com o de rescisão, e o locatário e os fiadores são citados para responder à cobrança (art. 62, I). O locatário e o fiador podem evitar a rescisão pagando o débito atualizado em quinze dias da citação (art. 62, II), mas não se já usaram essa faculdade nos 24 meses anteriores à ação (parágrafo único).
O bem de família do fiador pode ser penhorado: o art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990 admite a penhora “por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”. O STF, no Tema 1127, fixou a tese de que “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial”, e a súmula 549 do STJ diz que é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação. Este texto não prevê o resultado de nenhum processo: consulte advogado.
Como o Apresenta.me ajuda
Na gestão de locação do Apresenta.me, a aba Garantias do contrato registra a modalidade escolhida. Com fiador, você informa até duas pessoas fiadoras, e o sistema avisa antes de gravar se o contrato tem fiador cadastrado mas a garantia escolhida é outra. Fale com a equipe da Apresenta.me e peça uma demonstração.
Fonte oficial e aviso
- Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 12, 22, 37 a 40, 43, 59 e 62: planalto.gov.br, texto compilado consultado em 02/11/2026.
- Lei 8.009/1990, art. 3º, VII: planalto.gov.br.
- Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 1.647 e 1.649: planalto.gov.br, consultado em 03/11/2026.
- STF, Tema 1127 (RE 1307334): portal.stf.jus.br. STJ, súmulas 214 e 549: compilação de súmulas do STJ, edição de maio de 2021.
A jurisprudência muda, e a lista de súmulas consultada é de 2021. Confirme com advogado antes de agir.
Revisado em 03/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.
Conteúdo informativo, baseado nas normas acima, vigentes em 03/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso.
Perguntas frequentes
Até quando o fiador responde pelo aluguel?
Salvo disposição contratual em contrário, a garantia vale até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado (art. 39 da Lei 8.245/1991).
O fiador pode sair da fiança?
Na locação prorrogada por prazo indeterminado, o fiador pode notificar o locador de que quer se desonerar, e continua obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação (art. 40, X). Há regra própria para separação, divórcio ou fim da união estável do locatário residencial (art. 12, §§ 1º e 2º).
O fiador precisa assinar o aditivo do contrato?
A súmula 214 do STJ diz que o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. Por isso, o aditivo que muda aluguel, prazo ou outra cláusula deve levar a assinatura do fiador. Confirme com advogado se a súmula segue em vigor.
O bem de família do fiador pode ser penhorado?
A Lei 8.009/1990 admite a penhora por obrigação decorrente de fiança em contrato de locação (art. 3º, VII). O STF fixou, no Tema 1127, que é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, residencial ou comercial. Consulte advogado sobre o seu caso.
Posso exigir fiador e caução ao mesmo tempo?
Não. A lei veda mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade (art. 37, parágrafo único), e exigir mais de uma é contravenção penal (art. 43, II).
Quando o locador pode exigir um novo fiador?
Nos casos do art. 40, entre eles morte do fiador, ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência declaradas judicialmente, alienação ou gravação de todos os seus imóveis, mudança de residência sem comunicação, exoneração e prorrogação da locação por prazo indeterminado sendo a fiança por prazo certo.
