Retomada do imóvel alugado: denúncia vazia, uso próprio e prazos

Conteúdo informativo, baseado na Lei 8.245/1991 (arts. 4º, 5º, 6º, 9º, 46, 47, 57, 61 e 63), vigente em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.

Retomar o imóvel alugado depende do tipo de contrato. No residencial escrito por 30 meses ou mais, o contrato termina no fim do prazo, sem notificação (art. 46), e, se ele se prorroga por prazo indeterminado, o locador pode denunciá-lo a qualquer tempo, com 30 dias para a desocupação (art. 46, § 2º); no residencial verbal ou com menos de 30 meses, só nas hipóteses do art. 47, como o uso próprio; no não residencial por prazo indeterminado, vale o art. 57. Se o inquilino não sai, o caminho é a ação de despejo (art. 5º).

O que é denúncia vazia

No dia a dia, chama-se “denúncia vazia” o pedido de devolução do imóvel feito sem apresentar motivo. A expressão não aparece na Lei do Inquilinato: o texto compilado no Planalto, consultado em 02/11/2026, não a contém. A lei trata do assunto por tipo de contrato, e por isso a resposta muda de caso para caso. A frase “o locador pode pedir o imóvel sem motivo” só está certa quando se diz de que contrato se trata.

Durante o prazo do contrato

O art. 4º diz: “Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.” Quem pode devolver antes é o locatário, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato. A retomada pelo locador, portanto, é assunto do fim do prazo, do contrato já prorrogado ou dos casos em que a locação é desfeita nos termos do art. 9º (mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento e reparações urgentes determinadas pelo Poder Público).

Contrato residencial de 30 meses ou mais (art. 46)

Vale para a locação residencial ajustada por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses. A lei diz:

“Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.”

Se, findo o prazo, o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, “presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato” (§ 1º). Ocorrendo a prorrogação, “o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação” (§ 2º). É este o caso mais próximo do que se chama denúncia vazia na locação residencial.

Contrato residencial verbal ou com menos de 30 meses (art. 47)

Quando a locação é ajustada verbalmente, ou por escrito com prazo inferior a 30 meses, a lei diz que, findo o prazo, ela “prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel” nas hipóteses do art. 47:

• nos casos do art. 9º: mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e encargos, e reparações urgentes determinadas pelo Poder Público (inciso I);
• extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estava relacionada com o emprego (inciso II);
• pedido para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial próprio (inciso III);
• demolição e edificação licenciada, ou obras aprovadas pelo Poder Público que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento (cinquenta, se o imóvel for hotel ou pensão) (inciso IV);
• vigência ininterrupta da locação acima de cinco anos (inciso V).

O inciso V vale só para esse tipo de contrato, verbal ou escrito com prazo inferior a 30 meses e prorrogado por prazo indeterminado. Não existe uma regra geral de que, passados cinco anos, o locador pode retomar o imóvel.

Retomada para uso próprio: o que a lei exige

Nas hipóteses dos incisos III e IV, o art. 47, § 2º, manda que o retomante comprove “ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo”. E o § 1º determina que, no caso do uso próprio, a necessidade “deverá ser judicialmente demonstrada” em duas situações: se o retomante já ocupa, com a mesma finalidade, outro imóvel seu na mesma localidade (ou, morando em imóvel alheio, já retomou um imóvel antes), ou se o ascendente ou descendente beneficiário mora em imóvel próprio.

O art. 61 prevê um atalho: nas ações fundadas no art. 46, § 2º, e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação, concorda com a desocupação, o juiz fixa prazo de seis meses para sair, contados da citação, e quem sai dentro desse prazo fica isento das custas e dos honorários de vinte por cento.

Contrato não residencial por prazo indeterminado (art. 57)

Para a locação não residencial, o art. 57 diz: “O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.” A lei tem regras próprias para o contrato comercial por prazo determinado e para a renovação (arts. 51 e 52); consulte a norma antes de agir nesses casos.

Se o inquilino não sai: a ação de despejo

O art. 5º é o ponto de partida: “Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.” O artigo não menciona notificação. Pela leitura do texto, a carta registra o pedido, a data e o prazo, mas não substitui a ação. O modelo e os cuidados estão em carta para inquilino desocupar imóvel alugado.

Julgada procedente a ação, o art. 63 manda expedir o mandado de despejo com “prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária”, que cai para quinze dias, entre outros casos, se o despejo foi decretado com fundamento no art. 9º ou no § 2º do art. 46. Despejo é medida judicial: consulte advogado.

Passo a passo para a imobiliária

1. Identifique o contrato. Residencial ou não, escrito ou verbal, prazo de 30 meses ou mais, ou menor, e se já se prorrogou por prazo indeterminado.
2. Defina o fundamento. Fim do prazo (art. 46), denúncia do contrato prorrogado (art. 46, § 2º), uma hipótese do art. 47 ou o art. 57.
3. Comunique por escrito e guarde o comprovante. O art. 57 fala em denúncia “por escrito”. O texto o locador pode rescindir o contrato de aluguel? mostra as situações mais comuns.
4. Se houver acordo, formalize. A lei admite desfazer a locação “por mútuo acordo” (art. 9º, I). O roteiro do termo de rescisão lista os itens a combinar, com a remissão aos artigos. Se o prazo for prorrogado por acordo, registre no roteiro de aditivo.
5. Na saída, registre o estado do imóvel e as chaves. Use o modelo de laudo de vistoria e o modelo de termo de entrega de chaves, que são modelos para baixar e preencher.
6. Se é o inquilino quem sai antes do prazo, estime a multa proporcional na calculadora de multa rescisória, a partir da multa pactuada. No contrato por prazo indeterminado, o art. 6º exige aviso por escrito com 30 dias de antecedência.

Como o Apresenta.me ajuda

Na gestão de locação do Apresenta.me, os contratos a vencer aparecem numa lista própria, com aviso de renovação. Na aba Garantias, a rescisão alerta quando ainda há caução em aberto. Fale com a equipe da Apresenta.me e peça uma demonstração com os prazos dos seus contratos.

Fonte oficial e aviso

• Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 4º, 5º, 6º, 9º, 46, 47, 57, 61 e 63: planalto.gov.br, texto compilado consultado em 02/11/2026.

Este texto não traz decisões de tribunais: a leitura de alguns pontos pode mudar com a jurisprudência, então confirme com advogado antes de agir.

Revisado em 02/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.

Conteúdo informativo, baseado nas normas acima, vigentes em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso.