Ponto comercial e ação renovatória: o que a lei garante ao lojista

Conteúdo informativo, baseado na Lei 8.245/1991 (arts. 4º, 51, 52, 54-A e 71 a 75) e na IN RFB 1.500/2014 (arts. 22, 31 e 32) vigentes em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado ou contador. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso.

O que a lei garante ao lojista que aluga o ponto é o direito de renovar o contrato pela ação renovatória (Lei 8.245/1991, art. 51). Ele vale para imóvel "destinado ao comércio" e exige, ao mesmo tempo, contrato escrito com prazo determinado, cinco anos de contratos escritos seguidos e três anos de exploração do mesmo ramo. A ação tem prazo: precisa ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato.

O que a lei chama de "ponto comercial"

A Lei do Inquilinato não usa a expressão "ponto comercial" nem a palavra "luvas". No dia a dia, "ponto" é o endereço onde o comércio funciona e se tornou conhecido. A lei protege esse lugar de dois jeitos: dá ao locatário o direito de renovar o contrato (art. 51) e, em alguns casos em que a renovação não acontece, uma indenização por "mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio" (art. 52, § 3º).

Quem tem direito à renovação

O art. 51 lista três condições que precisam estar cumpridas "cumulativamente":

1. Contrato escrito e com prazo determinado. Contrato verbal ou por prazo indeterminado fica de fora.
2. Cinco anos de contrato. O prazo mínimo do contrato a renovar, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, precisa chegar a cinco anos.
3. Três anos no mesmo ramo. O locatário deve estar explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

O direito também alcança indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, com os mesmos requisitos (§ 4º). A locação residencial não está no art. 51.

A renovação é "por igual prazo": o número cinco é o tempo exigido para ter o direito, não o prazo da renovação.

Prazo para propor a ação renovatória

O § 5º do art. 51 diz que "do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor". Quem deixa a janela passar perde o direito de pedir a renovação por essa via.

Para a imobiliária, o vencimento de um contrato comercial longo deixa de ser só uma data de reajuste: a janela de um ano a seis meses antes do fim define se o lojista ainda pode ir a juízo. A contagem exata do prazo é assunto do advogado.

O que o lojista precisa provar

A petição deve vir instruída com as provas do art. 71. Entre elas:

• o preenchimento dos três requisitos do art. 51;
• o "exato cumprimento do contrato em curso";
• a quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento cabia ao locatário;
• a "indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação";
• havendo fiador, a indicação dele, com prova de que aceita os encargos da fiança e de sua idoneidade financeira atual, mesmo que o fiador não mude.

Quando o locador pode recusar a renovação

O locador não é obrigado a renovar nos casos do art. 52:

• quando, por determinação do Poder Público, tiver de fazer no imóvel obras que importem na sua "radical transformação", ou modificações que aumentem o valor do negócio ou da propriedade;
• quando o imóvel for usado por ele próprio, ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Nesse caso o imóvel não pode ser destinado ao mesmo ramo do locatário, salvo se a locação incluía o fundo de comércio, com as instalações e pertences (§ 1º).

Em shopping center, o locador não pode recusar a renovação com base nesse segundo motivo (§ 2º). Há ainda a contestação por proposta melhor de terceiro (art. 72, III): a proposta vai subscrita pelo terceiro e por duas testemunhas, com o ramo a ser explorado, que não pode ser o mesmo do locatário.

Se a renovação não ocorrer por proposta de terceiro, ou se o locador não der o destino alegado em três meses da entrega do imóvel, o locatário tem direito a indenização pelos prejuízos e lucros cessantes de mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio (art. 52, § 3º). Na proposta de terceiro, a sentença fixa a indenização, devida solidariamente pelo locador e pelo proponente (art. 75).

E o valor do aluguel na renovação

A renovação não congela o aluguel. Na contestação, o locador pode alegar que a proposta do locatário não atende ao "valor locativo real do imóvel na época da renovação", excluída a valorização trazida pelo locatário "ao ponto ou lugar" (art. 72, II), e deve apresentar contraproposta (§ 1º). Pode pedir aluguel provisório de até oitenta por cento do pedido, se apresentar elementos para aferir o justo valor (§ 4º), e a sentença pode estabelecer outra periodicidade e outro indexador de reajuste (§ 5º).

Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos são executadas nos próprios autos e pagas de uma só vez (art. 73). Não renovada, o mandado de despejo traz 30 dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação (art. 74).

Outras regras da locação não residencial que a imobiliária cruza

• Locação "sob medida". Quando o locador adquire, constrói ou reforma substancialmente o imóvel especificado pelo pretendente, para locá-lo por prazo determinado, "prevalecerão as condições livremente pactuadas" (art. 54-A). A lei admite renunciar ao direito de revisão do aluguel durante o contrato (§ 1º) e limita a multa por denúncia antecipada do locatário à soma dos aluguéis a receber até o termo final (§ 2º). Nos demais casos, o art. 4º manda pagar a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato. A calculadora de multa rescisória estima essa proporção, mas não aplica o teto do art. 54-A.
• Prorrogação por aditivo. Mudar o prazo pode mudar o regime de término da locação. O roteiro de aditivo de contrato de aluguel remete aos arts. 46, 47 e 57 antes de fechar esse item. O guia de cláusulas do contrato traz o item da finalidade do uso (residencial, comercial ou outra).

Imposto de renda sobre o aluguel do ponto

Se o lojista é pessoa jurídica e o proprietário é pessoa física, o aluguel sofre retenção do imposto de renda na fonte. A IN RFB 1.500/2014 (art. 22, VI) inclui "rendimentos de aluguéis, royalties e arrendamento de bens ou direitos" entre os rendimentos pagos por pessoa jurídica a pessoa física sujeitos ao IRRF, tratado como antecipação do devido na declaração anual.

O art. 32 manda somar à base de cálculo, entre outros itens, as multas por rescisão do contrato, a indenização por rescisão antecipada ou término do contrato, os juros de mora, as benfeitorias do locatário não reembolsadas pelo locador e "as luvas pagas ao locador". Já condomínio, impostos e taxas do imóvel e despesas de cobrança saem da base, mas só quando o ônus foi do locador (art. 31). A calculadora de IRRF sobre aluguel estima o imposto retido a partir do rendimento tributável do mês.

Se o lojista for pessoa física, não há retenção na fonte: o proprietário pessoa física recolhe o carnê-leão, assunto do texto carnê-leão sobre aluguel: quem paga e como calcular.

Como acompanhar os contratos comerciais no sistema

Para não perder a janela, a imobiliária precisa enxergar o vencimento com antecedência. No sistema de gestão de locação do Apresenta.me, há aviso de renovação e uma lista de contratos a vencer e a reajustar, além do reajuste pelo índice acumulado ou por percentual digitado. O sistema não calcula prazo processual nem propõe a ação, que é do advogado. Para o inquilino pessoa jurídica e o proprietário pessoa física, a imobiliária pode ativar o cálculo automático da retenção de IRRF, descontada do repasse. Para ver a rotina, fale com a equipe da Apresenta.me e peça uma demonstração.

Fonte oficial e aviso

• Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 4º, 51, 52, 54-A e 71 a 75: texto compilado no Planalto, consulta em 02/11/2026.
• IN RFB nº 1.500/2014, arts. 22, VI, 31 e 32, redação vigente: sistema Normas da Receita Federal, consulta em 02/11/2026.

Revisado em 02/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.

Conteúdo informativo, baseado nas normas acima, vigentes em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado ou contador. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso.

Veja também

• O locador pode rescindir o contrato de aluguel?: o que a lei permite ao locador durante e depois do prazo do contrato
• Como fazer um contrato de aluguel de casa: o passo a passo do contrato residencial, para comparar com o comercial