Conteúdo informativo, baseado na Lei 8.245/1991 (arts. 37, 38, 39 e 43, II) e nas perguntas frequentes da Susep sobre capitalização, vigentes em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.
A Lei do Inquilinato não cita o título de capitalização entre as garantias do art. 37, mas a Susep, que regula o produto, prevê a modalidade “Instrumento de Garantia”, em que o titular usa o saldo do título para assegurar uma obrigação assumida em contrato. Quem aceita o título como garantia de aluguel deve ler as condições gerais do título e ver como o contrato de locação trata a garantia.
O que é um título de capitalização
Segundo a Susep, é “um produto em que parte dos pagamentos realizados pelo subscritor é usado para formar um capital, segundo cláusulas e regras aprovadas e mencionadas no próprio título (Condições Gerais do Título) e que será pago em moeda corrente num prazo máximo estabelecido”. O restante dos pagamentos custeia os sorteios, quase sempre previstos nesse tipo de produto, e as despesas administrativas das sociedades de capitalização.
A própria Susep avisa que o título “não é a mesma coisa que caderneta de poupança” e que o capital de resgate “será sempre inferior ao capital constituído por aplicações idênticas na caderneta de poupança”, porque parte do que se paga custeia despesas administrativas e, quando há sorteios, as premiações.
O que a Lei do Inquilinato diz sobre garantia
O art. 37 da Lei 8.245/1991 diz:
“No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.”
O parágrafo único do mesmo artigo veda, “sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação”. O art. 43, II, trata como contravenção penal “exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação”.
O texto compilado da lei no Planalto, consultado em 02/11/2026, não contém a palavra “capitalização”. A lei também não diz em qual das modalidades acima o título se encaixa. O art. 38 apenas afirma que a caução “poderá ser em bens móveis ou imóveis”. Se o título entra como caução, como outra figura ou fora do rol da lei é uma questão de interpretação, que cabe a advogado.
O que é a modalidade Instrumento de Garantia
A Susep divide os títulos em modalidades. Uma delas, “Instrumento de Garantia”, “o titular pode utilizar o saldo de capitalização do título para assegurar o cumprimento de obrigação assumida em contrato principal pelo titular perante terceiro. O saldo capitalizado não pode ser utilizado para aquisição de bem ou serviço”. No aluguel, o contrato principal seria o de locação e o terceiro, o locador.
Para essa modalidade, o texto da Susep fixa vigência de no mínimo seis meses. A página consultada foi publicada em 21/07/2022 e modificada em 13/12/2024, e é de perguntas frequentes: a circular ou resolução que regula cada ponto não foi lida para este texto. A norma vigente e as condições gerais do título precisam ser lidas antes de aceitar o título.
O que conferir antes de aceitar o título como garantia
- Uma garantia só. Se o título é a garantia, não exija fiador, seguro ou caução no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único, e art. 43, II).
- A garantia escrita no contrato. Registre no contrato de locação qual é a garantia, o número do título e a sociedade de capitalização, e guarde as condições gerais do título junto do contrato.
- Prazo do título e prazo da locação. O art. 39 diz que, “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado”. Um título tem vigência definida, então veja se ela cobre a locação e a prorrogação.
- Resgate. A Susep informa que, no resgate antecipado, a sociedade pode aplicar um desconto “não superior a 10%”. Deixe combinado quem pode pedir o resgate e quando o saldo volta ao inquilino.
- Pagamentos em dia. Cada título define o que acontece com pagamento em atraso. Pela Susep, o título em atraso fica suspenso e, num número de atrasos consecutivos definido no próprio título, é cancelado. Se o inquilino paga o título em parcelas, verifique se estão em dia.
Como comparar com caução, fiador e seguro fiança
Cada garantia tem regra própria. A caução em dinheiro “não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel” e é depositada em caderneta de poupança (art. 38, § 2º); o guia da caução de aluguel traz os detalhes. O seguro fiança, pela Circular Susep 671/2022, art. 2º, destina-se a “garantir o pagamento de indenização, ao segurado, pelos prejuízos que venha a sofrer em decorrência do inadimplemento das obrigações contratuais do locatário previstas no contrato de locação do imóvel”; leia como funciona o seguro fiança e, para estimar o custo, use o simulador de seguro fiança. Para ver fiador, seguro fiança e seguro caução lado a lado, leia seguro fiança e seguro caução: qual a diferença.
Como o Apresenta.me registra a garantia
Na aba Garantias do contrato, o Apresenta.me registra a modalidade escolhida (fiador, bens, capitalização, cessão fiduciária e outras) e os dados dela. Se o contrato tem fiador cadastrado mas a garantia escolhida é outra, o sistema avisa antes de gravar. Mais na página de seguros e garantias de locação; para ver funcionando, fale com a equipe da Apresenta.me e peça uma demonstração.
Fonte oficial e aviso
- Lei 8.245/1991, arts. 37, 38, 39 e 43, II: planalto.gov.br, texto compilado consultado em 02/11/2026.
- Susep, Perguntas Frequentes sobre capitalização (publicado em 21/07/2022, modificado em 13/12/2024): gov.br/susep, consultado em 02/11/2026.
- Circular Susep nº 671/2022, art. 2º: susep.gov.br.
Revisado em 02/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.
Conteúdo informativo, baseado nas normas acima, vigentes em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso.
Perguntas frequentes
Título de capitalização vale como garantia de aluguel?
A Lei 8.245/1991 não cita o título de capitalização entre as garantias do art. 37 (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento). A Susep tem a modalidade Instrumento de Garantia, em que o titular pode usar o saldo para assegurar obrigação de contrato principal. Como o título se encaixa nas garantias da lei é questão para advogado, e o contrato deve dizer qual é a garantia.
Posso pedir título de capitalização e fiador ao mesmo tempo?
Não. O art. 37, parágrafo único, veda “mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação”, sob pena de nulidade, e o art. 43, II, trata a exigência de mais de uma como contravenção penal.
O inquilino recebe o dinheiro do título de volta?
Depende das condições gerais do título e do que o contrato de locação combinar. A Susep informa que o capital é pago em moeda corrente num prazo máximo estabelecido, que o resgate normalmente é inferior ao total pago e que, no resgate antecipado, o desconto não pode passar de 10%.
Por quanto tempo vale o título de capitalização na locação?
Para a modalidade Instrumento de Garantia, o texto da Susep fixa vigência de no mínimo seis meses. Já a garantia da locação, pelo art. 39 da Lei 8.245/1991, se estende até a devolução do imóvel, salvo disposição contratual em contrário. Vale verificar se o título cobre a prorrogação.
O título de capitalização é um investimento como a poupança?
Não. A Susep diferencia o título da caderneta de poupança e diz que o capital de resgate será sempre inferior ao de aplicações idênticas na poupança, porque parte dos pagamentos custeia despesas administrativas e, quando há sorteios, as premiações.
