Conteúdo informativo, baseado no Código Civil (art. 1.245), na Lei 6.015/1973 (arts. 17, 19, 167, 176, 195 e 216-B) e na Lei 13.465/2017 (arts. 9º, 13, 14 e 30), vigentes em 03/11/2026. Taxas, prazos e exigências da prefeitura e do cartório variam por município e por estado e não são tratados aqui. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 03/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.
Regularizar um imóvel é colocar em ordem os documentos que ligam o imóvel ao vendedor e à realidade do terreno: matrícula e registro no cartório de registro de imóveis, habite-se e cadastro na prefeitura. Para quem capta imóvel para vender, a conferência vem antes do anúncio. O Código Civil diz que a propriedade se transfere “mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis” (art. 1.245), então o vendedor precisa constar na matrícula, e o que a matrícula e a prefeitura mostram precisa bater com o imóvel real.
O que conferir antes de captar um imóvel para vender?
Não existe um único procedimento de regularização: cada documento tem o seu órgão. A ordem abaixo começa pelo que se confirma na matrícula.
- Peça a matrícula atualizada. A Lei 6.015 diz que “qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido” (art. 17), então o corretor pode pedi-la mesmo sem ser o dono.
- Compare o nome do vendedor com o da matrícula. Se o imóvel não está matriculado ou registrado em nome de quem vende, o oficial “exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior” (art. 195).
- Cheque o habite-se e a área construída. A área da matrícula, a do habite-se e a do anúncio devem corresponder.
- Veja se reformas e ampliações constam na matrícula. Quando não constam, vale ler o post sobre averbação e falar com o cartório.
- Peça a certidão de ônus reais para saber se há hipoteca, penhora ou alienação fiduciária.
- Pergunte como o vendedor adquiriu o imóvel. Quem tem só um contrato sem registro precisa resolver isso antes de vender (veja mais abaixo).
- Se o vendedor mora no imóvel sem título, avalie a usucapião com um advogado.
O que a matrícula mostra e o que ela não mostra?
A matrícula é aberta para cada imóvel e traz, entre outros itens, o número de ordem, a identificação do imóvel e o nome do proprietário (Lei 6.015, art. 176). Nela se registram atos como hipotecas, penhoras, arrestos e sequestros, a compra e venda e a alienação fiduciária em garantia (art. 167, I). O art. 167 não lista débito de IPTU nem de condomínio entre os atos da matrícula. Esses débitos se pedem na prefeitura e no condomínio, e a certidão do cartório sozinha não responde por eles.
Sobre prazo, a mesma lei diz que a certidão não pode “ser retardada por mais de 5 (cinco) dias” (art. 19). É um teto, e não uma promessa de entrega imediata.
E se o vendedor tem só contrato de gaveta ou compromisso sem registro?
O compromisso de compra e venda de imóvel não loteado pode ser registrado (art. 167, I, item 9). Quem comprou e não recebeu a escritura tem ainda a adjudicação compulsória extrajudicial, feita no cartório de registro de imóveis, com advogado e com a prova de que o vendedor não celebrou o título no prazo de 15 dias depois da notificação do oficial (art. 216-B). O post sobre contrato de gaveta explica os riscos desse tipo de negócio. A imobiliária não regulariza nada disso sozinha: cabe ao advogado do cliente indicar a via.
E a regularização de loteamentos e ocupações irregulares?
Para núcleos urbanos informais, a Lei 13.465/2017 criou a Reurb, que “abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes” (art. 9º). A legitimação fundiária só alcança núcleos que existiam até 22 de dezembro de 2016 (art. 9º, § 2º). Quem classifica a modalidade da Reurb, caso a caso, e emite a certidão de regularização é o município (art. 30). Se o imóvel que você quer captar está num loteamento irregular, a prefeitura é o primeiro balcão, e o corretor não deve prometer titulação nem prazo.
O que a imobiliária pode e não pode prometer?
Pode explicar a ordem dos documentos e quem os emite. Não deve prometer prazo, custo ou resultado de regularização, porque tudo isso depende do município, do cartório e do caso. Se o imóvel tem pendência, o texto do anúncio deve dizer o que é verdade hoje e o corretor deve registrar com o proprietário quem vai resolver e até quando.
Como o Apresenta.me ajuda
Na gestão da carteira de imóveis, você manda o PDF da matrícula, as fotos e o endereço, e a Apr.IA monta a ficha e mostra um resumo do que cadastrou, para você conferir. O sistema também dá uma nota de qualidade ao anúncio e lista o que falta preencher. No CRM para corretor de imóveis, a linha do tempo de cada contato registra quem ficou de providenciar cada documento.
Fonte oficial e aviso
- Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.245: planalto.gov.br.
- Lei 6.015/1973 (Registros Públicos), arts. 17, 19, 167, 176, 195 e 216-B: planalto.gov.br.
- Lei 13.465/2017 (Reurb), arts. 9º e 30: planalto.gov.br.
Textos compilados no Planalto, consultados em 02 e 03/11/2026. O habite-se é emitido pelo município e as regras variam de cidade para cidade. Este texto não traz decisões de tribunais nem valores de taxas e emolumentos: confirme com advogado e com o cartório antes de agir.
Revisado em 03/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.
Conteúdo informativo, baseado nas normas acima, vigentes em 03/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso.
Perguntas frequentes
O que significa regularizar um imóvel?
É colocar em ordem os documentos do imóvel nos órgãos que os emitem: matrícula e registro no cartório de registro de imóveis, habite-se e cadastro na prefeitura. Cada um tem o seu procedimento.
Que documentos conferir antes de vender um imóvel?
Matrícula atualizada, habite-se, averbação de reformas, certidão de ônus reais e a forma como o vendedor adquiriu o imóvel. Débitos de IPTU e de condomínio se pedem à prefeitura e ao condomínio.
Como saber se o vendedor é mesmo o dono?
Pela matrícula. O Código Civil diz que a propriedade se transfere pelo registro do título (art. 1.245), e a Lei 6.015 exige o registro do título anterior quando o imóvel não está em nome de quem vende (art. 195).
Imóvel com contrato de gaveta pode ser regularizado?
Há caminhos previstos em lei, como o registro do compromisso de compra e venda e a adjudicação compulsória extrajudicial (Lei 6.015, arts. 167, I, 9, e 216-B). A via certa depende do caso e exige advogado.
Dívida de IPTU e de condomínio aparece na matrícula?
Entre os atos que o art. 167 da Lei 6.015 lista para o registro, não há débito de IPTU nem de condomínio. Peça esses débitos na prefeitura e no condomínio.
O que é Reurb?
É a regularização fundiária urbana da Lei 13.465/2017, voltada a núcleos urbanos informais. A legitimação fundiária só vale para núcleos que existiam até 22 de dezembro de 2016, e o município classifica a modalidade caso a caso.
