Multipropriedade: como funciona a venda de frações de imóvel

Conteúdo informativo, baseado no Código Civil (arts. 1.358-B a 1.358-U, incluídos pela Lei 13.777/2018), na Lei 6.015/1973 (art. 176, §§ 10 e 11) e na IN RFB 1.500/2014 (arts. 22 e 53), vigentes em 03/11/2026. Tributos municipais e regras de cada empreendimento não são tratados aqui. Não substitui orientação de advogado ou contador. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 03/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.

Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada proprietário de um mesmo imóvel é dono de uma fração de tempo. O Código Civil a define como o regime em que cada um tem “uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada” (art. 1.358-C). Quem compra uma fração, portanto, compra um direito sobre o imóvel e fica com o uso dele em um período do ano, e não a casa inteira.

O que é multipropriedade?

O imóvel é de vários donos e cada um o usa em seu período. A fração de tempo é indivisível e vale, no mínimo, 7 dias, “seguidos ou intercalados” (art. 1.358-E, § 1º). O período pode ser fixo no mesmo trecho de cada ano, flutuante, escolhido por procedimento objetivo e igual para todos, ou misto. O imóvel inclui “as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo” (art. 1.358-D, II) e “é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio” (art. 1.358-D, I).

Quem compra uma fração adquire um direito de propriedade sobre o imóvel, com os deveres do condomínio. É esse ponto que o separa da locação por temporada, em que o hóspede paga apenas pelo uso dos dias.

Como se institui a multipropriedade?

A multipropriedade nasce “por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis”, e o ato deve trazer “a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo” (art. 1.358-F). A convenção de condomínio em multipropriedade define, entre outros pontos, os poderes e deveres dos multiproprietários, o número máximo de pessoas que podem ocupar o imóvel ao mesmo tempo, o fundo de reserva e as multas por descumprimento (art. 1.358-G).

No registro, a Lei 13.777/2018 mudou a Lei 6.015: além da matrícula do imóvel, “haverá uma matrícula para cada fração de tempo” (art. 176, § 10). Cada fração também pode ter inscrição imobiliária própria “em função de legislação tributária municipal” (art. 176, § 11). Por isso, quem vende uma fração deve pedir a matrícula daquela fração, e não só a do imóvel.

Como funciona a venda de uma fração?

O multiproprietário pode “alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou gratuito”, e a alienação deve ser informada ao administrador (art. 1.358-I, III). Pontos que o corretor precisa conhecer:

• A transferência “não dependerá da anuência ou cientificação dos demais multiproprietários” (art. 1.358-L).
• Não há direito de preferência, a menos que o instrumento de instituição ou a convenção o preveja (art. 1.358-L, § 1º).
• O adquirente é solidariamente responsável com o vendedor se não obtiver a declaração de inexistência de débitos da fração (art. 1.358-L, § 2º). O texto desse parágrafo remete a um dispositivo vetado, então o alcance exato dessa responsabilidade deve ser confirmado com advogado. Peça a declaração antes de fechar.
• A convenção do condomínio, o memorial de loteamento ou o instrumento de venda do lote podem limitar ou impedir a multipropriedade (art. 1.358-U). Leia o documento antes de oferecer fração em um empreendimento.

Quais são os deveres de quem tem uma fração?

O art. 1.358-J lista as obrigações do multiproprietário. Entre elas: pagar a contribuição condominial “ainda que renuncie ao uso e gozo”, usar o imóvel só no período da sua fração e desocupá-lo até o dia e a hora fixados, sob pena de multa diária prevista no instrumento. Quem fica inadimplente nas despesas pode perder a fração: o art. 1.358-S admite “a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo correspondente”. O art. 1.358-T limita a renúncia: só em favor do condomínio edilício, e com as contribuições e tributos em dia. Nenhum desses artigos fixa valor de multa, que é o da convenção.

Pode alugar a fração de tempo?

Pode. O art. 1.358-I, II, dá ao multiproprietário o direito de “ceder a fração de tempo em locação ou comodato”. Os artigos da multipropriedade não dizem como se tributa esse aluguel. Para o aluguel de imóvel em geral, a IN RFB 1.500 prevê retenção na fonte quando quem paga é pessoa jurídica (art. 22, VI), e a calculadora de IRRF sobre aluguel estima o valor; quando quem paga é pessoa física, o carnê-leão (art. 53, I). Se essas regras valem para a fração de tempo, quem responde é o contador. O modelo de contrato de aluguel foi feito para a locação comum, e um contrato por fração pede adaptação por advogado.

Qual a diferença para o condomínio edilício e a locação por temporada?

O condomínio edilício, o dos prédios, pode adotar a multipropriedade em parte ou em todas as unidades, por previsão no instrumento de instituição ou por deliberação da maioria absoluta dos condôminos (art. 1.358-O). Nesse caso, ele precisa de administrador profissional (art. 1.358-R). A convenção de condomínio do prédio é o documento a consultar. Já a locação por temporada é um contrato de aluguel de curto prazo e não transfere propriedade alguma.

Como o Apresenta.me ajuda

Na gestão da carteira de imóveis, cada imóvel recebe uma nota de qualidade do anúncio e a lista do que falta preencher, o que ajuda a manter a ficha de cada unidade completa. Se você também aluga por temporada, a página de locação de temporada descreve o calendário de cada imóvel, com reservas, pré-reservas e bloqueio de dias para uso do proprietário, além das taxas de alta e baixa temporada. O sistema não substitui a convenção nem a matrícula de cada fração, que continuam a ser os documentos do negócio.

Fonte oficial e aviso

• Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 1.358-B a 1.358-U: planalto.gov.br.
• Lei 13.777/2018: planalto.gov.br; Lei 6.015/1973, art. 176, §§ 10 e 11: planalto.gov.br.
• IN RFB 1.500/2014, arts. 22, VI, e 53, I (aluguel de imóvel em geral): normas.receita.fazenda.gov.br, redação vigente consultada em 02/11/2026.

Textos compilados no Planalto, consultados em 02 e 03/11/2026. Este texto não traz decisões de tribunais nem valores de tributos: confirme com advogado e com o cartório antes de agir.

Revisado em 03/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.

Conteúdo informativo, baseado nas normas acima, vigentes em 03/11/2026. Não substitui orientação de advogado ou contador. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso.