Convenção de condomínio: o que é, o que deve constar e como alterar

Conteúdo informativo, baseado no Código Civil (arts. 1.331 a 1.358), vigentes em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.

A convenção de condomínio é o documento que constitui o condomínio edilício e fixa as regras do prédio. Pelo Código Civil, ela deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e obriga os titulares de direito sobre as unidades e quem tenha posse ou detenção delas (art. 1.333). Para valer contra terceiros, precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Para alterá-la, é preciso a aprovação de dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.351).

O que é a convenção de condomínio

O art. 1.333 do Código Civil diz:

A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

O parágrafo único completa: "Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis." O art. 1.334, § 1º, permite que a convenção seja feita por escritura pública ou por instrumento particular. E, pelo § 2º, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades são equiparados aos proprietários para esses fins, salvo disposição em contrário.

Como a convenção obriga também quem tem posse ou detenção da unidade, vale entregar a cópia da convenção e do regimento interno ao inquilino na entrada do imóvel.

O que a convenção deve conter

O art. 1.332 diz que o ato que institui o condomínio edilício, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, traz:

• a discriminação e a individualização das unidades de propriedade exclusiva e das partes comuns;
• a fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e às partes comuns;
• o fim a que as unidades se destinam.

E o art. 1.334 acrescenta o que a convenção determina, além das cláusulas que os interessados queiram estipular:

• a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para as despesas ordinárias e extraordinárias;
• a forma de administração do condomínio;
• a competência das assembleias, a forma de convocação e o quórum exigido para as deliberações;
• as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores;
• o regimento interno.

Pontos da convenção que mexem com venda e locação

• Rateio das despesas. O art. 1.336, I, manda o condômino contribuir na proporção da sua fração ideal, "salvo disposição em contrário na convenção". Leia a convenção para saber como a cota é calculada.
• Multas. O condômino que descumpre os deveres dos incisos II a IV do art. 1.336 paga a multa prevista na convenção, que não pode passar de cinco vezes o valor das contribuições mensais (art. 1.336, § 2º). Já a multa por atraso da cota tem outra regra: o art. 1.336, § 1º, fala em multa de até 2% sobre o débito, mais correção e juros.
• Abrigo de veículos. O art. 1.331, § 1º, diz que os abrigos para veículos "não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio".
• Votos. Na assembleia, os votos são proporcionais às frações ideais, "salvo disposição diversa da convenção" (art. 1.352, parágrafo único).
• Dívidas do vendedor. O art. 1.345 diz que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". Peça a quitação antes de fechar a venda.
• Seguro. O art. 1.346 torna obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

Os artigos do Código Civil sobre condomínio edilício que conferimos (arts. 1.331 a 1.358) não tratam de aluguel por temporada. A única restrição de aluguel que eles citam é a do abrigo de veículos (art. 1.331, § 1º, e art. 1.338). Se a convenção do prédio restringe o aluguel da unidade, peça a orientação de um advogado sobre a validade da cláusula. Não conferimos a jurisprudência sobre o tema.

Como alterar a convenção

O art. 1.351 diz:

Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

O caminho passa pela assembleia:

1. Convocar a assembleia. O síndico convoca a assembleia anual (art. 1.350), e a assembleia extraordinária pode ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos (art. 1.355). O art. 1.354 diz: "A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião."
2. Atingir o quórum. A alteração exige dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.351). Quando o quórum especial não é atingido, a assembleia pode, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, cumpridas as condições do art. 1.353, § 1º. Entre elas, a sessão seguinte tem data e hora marcadas e não pode passar de 60 dias.
3. Assembleia eletrônica. O art. 1.354-A permite convocação, realização e deliberação por meio eletrônico, desde que a convenção não vede essa possibilidade e que os condôminos mantenham voz, debate e voto.
4. Registro. A convenção só é oponível a terceiros se registrada (art. 1.333, parágrafo único). Pergunte ao Cartório de Registro de Imóveis como registrar a alteração.

O que a imobiliária pede ao captar ou alugar uma unidade

1. Cópia da convenção atualizada e do regimento interno.
2. Valor da cota condominial e a forma de rateio (art. 1.336, I, e convenção).
3. Se o prédio tem abrigo de veículos com regra própria (art. 1.331, § 1º).
4. Multas e sanções previstas, para avisar o proprietário e o inquilino.
5. Débitos da unidade com o condomínio, antes de fechar a venda (art. 1.345).
6. Quem paga o quê na locação. Condomínio ordinário e extraordinário têm regras na Lei do Inquilinato: veja o texto sobre encargos locatícios.

Para o contrato de aluguel de uma casa ou apartamento, o texto como fazer um contrato de aluguel reúne o que não pode faltar. E, para entender como um empreendimento novo chega a ter condomínio, veja o texto sobre incorporação imobiliária.

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Fonte oficial e revisão

• Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 1.331 a 1.358: planalto.gov.br, texto compilado, consultado em 02/11/2026.

Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me. Conteúdo informativo, que não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso.