Valor venal do imóvel: o que é e onde consultar

Conteúdo informativo, baseado no Código Tributário Nacional (arts. 33 e 38, este com a redação da Lei Complementar 227/2026), vigente em 03/11/2026. Alíquota, prazo e isenção do IPTU e do ITBI são definidos por lei de cada município e não são tratados aqui. Não substitui orientação de contador ou advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 03/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.

Valor venal do imóvel é o valor que o município usa como base para calcular tributos sobre o imóvel, como o IPTU e o ITBI. O Código Tributário Nacional diz que “a base do cálculo do impôsto é o valor venal do imóvel” no IPTU (art. 33) e que “a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos” no ITBI (art. 38). O preço combinado entre comprador e vendedor é outro número, e os dois podem diferir.

O que é valor venal?

É um valor fiscal. A prefeitura o estima para calcular o imposto, e o proprietário não o fixa numa proposta de venda. Para o ITBI, o art. 38, § 1º, na redação da Lei Complementar 227/2026, define: “considera-se valor venal, para fins do caput deste artigo, o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado”. A frase vale para o ITBI. Para o IPTU, o art. 33 só diz que a base é o valor venal, e o restante está na lei de cada município.

Qual a diferença entre valor venal e valor de mercado?

Valor de mercado é o preço que um comprador aceita pagar e um vendedor aceita receber, e ele muda com a negociação, o momento e o estado do imóvel. Valor venal é a estimativa da prefeitura. A lei do ITBI manda estimá-lo “por meio de critérios técnicos, considerando pelo menos um dos seguintes” (art. 38, § 2º):

• análise de preços praticados no mercado imobiliário;
• informações prestadas pelos serviços notariais e registrais e por agentes financeiros;
• localização, tipologia, destinação, padrão e área de terreno e construção, entre outras características do imóvel;
• outros parâmetros técnicos usualmente observados na avaliação de imóveis.

Como cada prefeitura escolhe e aplica os critérios, os dois números podem ficar distantes. O corretor não deve usar um no lugar do outro ao falar com o cliente.

Onde consultar o valor venal do imóvel?

Na prefeitura do município onde o imóvel está. O Código determina que as administrações tributárias “deverão divulgar os critérios utilizados para estimar o valor venal” (art. 38, § 3º), mas não diz onde: cada cidade define o canal. Pergunte ao setor de tributos ou de cadastro imobiliário como obter o valor venal do imóvel e se ele aparece na guia do IPTU, no portal do contribuinte ou apenas no atendimento presencial. Este texto não traz valores porque eles são municipais.

Um exemplo para visualizar a diferença

Imagine um apartamento anunciado e vendido por R$ 600 mil. O cadastro da prefeitura pode trazer outro valor para o mesmo apartamento, digamos R$ 480 mil, porque a prefeitura estima o valor por critérios técnicos e não pela proposta. Os números são só ilustrativos. Pelo art. 38, a base do ITBI é o valor venal estimado pelo município. Como a prefeitura chega a esse valor, e o que ela faz quando o preço da escritura é maior que o do cadastro, é regra municipal que este texto não cobre.

É possível contestar o valor venal?

No ITBI, sim. O § 3º do art. 38 diz que o valor “poderá ser contestado pelo contribuinte mediante a apresentação de avaliação contraditória em procedimento específico, nos termos da legislação específica municipal ou distrital”. Ou seja, o contribuinte leva uma avaliação própria, e quem é o contribuinte, o prazo, o formulário e o órgão que decide dependem do município. Para o IPTU, a contestação segue a lei municipal, que este texto não analisa.

O valor venal do IPTU e o do ITBI são o mesmo número?

O Código Tributário Nacional não diz que são. Os dois artigos do Código usam a expressão valor venal como base, mas o ITBI incide sobre a transmissão e o IPTU sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse. Pergunte à prefeitura se o valor do cadastro do IPTU também é usado na transferência. Para ver quem paga o ITBI e como a conta funciona, leia o post sobre ITBI. O imposto de renda sobre o lucro na venda segue regras federais próprias, tratadas em imposto sobre a venda de imóvel.

O que o corretor faz com o valor venal?

• Avise o cliente de que o ITBI tem como base o valor venal e de que a conta final vem da prefeitura.
• Peça ao proprietário a guia do IPTU e guarde com a ficha do imóvel.
• Não prometa valor de imposto: alíquota e regras são do município.
• Parta do preço negociado, e não do venal, ao simular o financiamento no simulador de financiamento imobiliário, que usa as taxas médias dos bancos publicadas pelo Banco Central. As taxas e índices estão numa página só.

No CRM para corretor de imóveis, o histórico do cliente guarda o que foi dito sobre os custos da compra, para a explicação não se perder entre um atendimento e outro.

Fonte oficial e aviso

• Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966), art. 33 (IPTU) e art. 38 (ITBI), com a redação da Lei Complementar 227/2026 nos §§ 1º a 4º do art. 38: planalto.gov.br e Lei Complementar 227/2026, textos consultados em 02/11/2026.

Alíquota, prazo, isenção e procedimento de contestação do IPTU e do ITBI são da lei de cada município: consulte a prefeitura do imóvel. Este texto não traz decisões de tribunais.

Revisado em 03/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.

Conteúdo informativo, baseado nas normas acima, vigentes em 03/11/2026. Não substitui orientação de contador ou advogado. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso.