Imposto sobre a venda de imóvel: ganho de capital, isenções e prazo

Conteúdo informativo, baseado na Lei 8.981/1995 (art. 21), na Lei 9.250/1995 (art. 23), na Lei 11.196/2005 (arts. 39 e 40), na IN RFB 1.500/2014 (art. 10) e no Código Tributário Nacional (arts. 35, 38 e 42), vigentes em 02/11/2026. Não substitui orientação de contador ou advogado. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso.

Quem vende imóvel como pessoa física paga imposto de renda sobre o ganho de capital, não sobre o valor da venda. Ganho de capital é "a diferença positiva entre o valor de venda [...] e o respectivo custo da compra", segundo a Receita Federal. A alíquota é de 15% sobre a parcela do ganho que não ultrapassar R$ 5 milhões, com faixas maiores acima disso (Lei 8.981/1995, art. 21). O imposto é pago até o último dia útil do mês seguinte ao da percepção do ganho, e há isenções, como a do único imóvel de até R$ 440.000,00.

Que impostos aparecem numa venda de imóvel

• Imposto de renda sobre o ganho de capital: federal, a cargo do vendedor pessoa física. É o assunto deste texto.
• ITBI: municipal. É o imposto sobre a "transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis" (Constituição Federal, art. 156, II). Alíquota, prazo e isenção são definidos pela lei de cada município.

Herança e doação não são venda: o imposto sobre elas é estadual (Constituição Federal, art. 155, I), e a IN RFB 1.500/2014 trata como isento ou não sujeito ao imposto de renda o valor dos bens adquiridos por doação ou sucessão (art. 11, III).

Como se calcula o ganho de capital

Em linha com a definição da Receita, vender por menos do que pagou não gera imposto, porque não há diferença positiva. A apuração é feita com o programa da Receita para ganhos de capital, o GCAP. Para imóveis vendidos por pessoa física residente no País, a lei aplica fatores de redução, FR1 e FR2, que dependem do número de meses entre a aquisição e a venda: a base de cálculo é o ganho multiplicado por esses fatores (Lei 11.196/2005, art. 40). A conta detalhada está em instrução normativa que este texto não reproduz.

O que entra no custo de aquisição (ITBI pago na compra, escritura, comissão, benfeitorias) não foi conferido aqui. Pergunte ao contador ou veja as orientações do GCAP antes de montar o cálculo.

Alíquotas do ganho de capital

A alíquota é progressiva por faixa de ganho e cada percentual vale só para a parcela que cabe na faixa (Lei 8.981/1995, art. 21, redação da Lei 13.259/2016):

• 15% sobre a parcela do ganho que não ultrapassar R$ 5.000.000,00;
• 17,5% sobre a parcela que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$ 10.000.000,00;
• 20% sobre a parcela que exceder R$ 10.000.000,00 e não ultrapassar R$ 30.000.000,00;
• 22,5% sobre a parcela que ultrapassar R$ 30.000.000,00.

Na alienação em partes do mesmo bem, a partir da segunda operação, feita até o fim do ano seguinte ao da primeira, o ganho é somado aos das operações anteriores, deduzido o imposto já pago (art. 21, § 3º).

Prazo e como pagar

O imposto "deverá ser pago até o último dia útil do mês subseqüente ao da percepção dos ganhos" (art. 21, § 1º). Para a Receita, quem vendeu a casa paga até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Os ganhos são "apurados e tributados em separado": não integram a base da declaração anual, e o imposto pago não pode ser deduzido do devido na declaração (art. 21, § 2º). Mesmo a venda isenta deve ser informada na declaração, na ficha de rendimentos isentos e não tributáveis, segundo a Receita.

Em venda parcelada, a forma de contar a "percepção dos ganhos" não foi tratada aqui: confirme com o contador.

Quando a venda é isenta

• Único imóvel de até R$ 440.000,00: fica isento o ganho de capital na alienação do único imóvel do titular cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00, "desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos" (Lei 9.250/1995, art. 23). O limite é de valor de venda, não de ganho, e, no condomínio, vale para a parte de cada condômino (IN RFB 1.500/2014, art. 10, § 3º). Quem vende por mais que R$ 440.000,00 não é tributado só no excedente: a isenção deixa de valer.
• Reinvestimento em imóvel residencial: fica isento o ganho de pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, se em 180 dias da celebração do contrato o produto da venda for aplicado na compra de imóveis residenciais no País (Lei 11.196/2005, art. 39). A aplicação parcial gera tributação proporcional, o benefício só pode ser usado uma vez a cada cinco anos, e quem descumpre as condições paga o imposto com juros e multa. A Receita informa que a regra não vale para construção, reforma, terreno ou vaga de garagem.
• Permuta sem diferença em dinheiro: a Receita lista a operação entre as não sujeitas ao imposto (Operações Não Sujeitas ao Imposto sobre o Ganho de Capital).
• Imóveis comprados há muito tempo: a Receita diz que não há imposto sobre o ganho de capital de imóvel comprado até 1969, e a IN 1.500 prevê um percentual anual fixo de redução do ganho para imóvel adquirido até 31/12/1988 (art. 10, IV). Para esses casos, fale com o contador.

ITBI: o que a lei federal diz e o que fica com o município

O ITBI é assunto do município. O CTN diz que a base de cálculo é o valor venal (art. 38) e que o contribuinte é "qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei" (art. 42); a Lei Complementar 227/2026 acrescentou critérios para estimar esse valor e o direito de contestá-lo com avaliação contraditória. Nenhum desses textos fixa alíquota. Confira a lei e o procedimento na prefeitura da cidade do imóvel, e não use alíquota de outra cidade como regra.

O que a imobiliária e o corretor podem dizer ao vendedor

As normas consultadas põem a apuração e o pagamento do ganho de capital a cargo do vendedor e não impõem à imobiliária reter ou recolher esse imposto. Uma orientação segura é avisar o vendedor de que há imposto a apurar ou isenção a verificar, indicar a página da Receita e o contador, e registrar no atendimento que essa conversa aconteceu. A venda se completa com escritura e registro, explicados em averbação de imóvel: o que é; para a rotina de quem vende, leia como aumentar as vendas imobiliárias.

Se o imóvel vendido estava alugado, o aluguel que o proprietário recebeu tem outra tributação: o carnê-leão, quando o inquilino é pessoa física (carnê-leão sobre aluguel), e o IRRF, quando é empresa (calculadora de IRRF sobre aluguel). O que a reforma tributária muda no mercado imobiliário está em reforma tributária no mercado imobiliário.

Como o sistema ajuda o corretor na venda

O CRM do Apresenta.me guarda a linha do tempo de cada cliente com propostas, visitas e anotações, o que ajuda a mostrar, depois, quando e como o vendedor foi orientado. Se o comprador vai financiar, o simulador de financiamento imobiliário mostra parcelas, juros e renda mínima pela tabela SAC ou Price. Para ver o CRM funcionando, fale com a equipe da Apresenta.me.

Fonte oficial e aviso

• Lei 8.981/1995, art. 21, com a redação da Lei 13.259/2016: Lei 8.981 e Lei 13.259, consulta em 02/11/2026.
• Lei 9.250/1995, art. 23: texto compilado no Planalto, consulta em 02/11/2026.
• Lei 11.196/2005, arts. 39 e 40: texto compilado no Planalto, consulta em 02/11/2026.
• IN RFB nº 1.500/2014, arts. 10 e 11, redação vigente: sistema Normas da Receita Federal, consulta em 02/11/2026.
• Constituição Federal, arts. 155, I, e 156, II, e Código Tributário Nacional, arts. 35, 38 e 42 (redação da Lei Complementar 227/2026): Constituição, CTN e LC 227/2026, consulta em 02/11/2026.
• Receita Federal, Ganhos de Capital e Operações Não Sujeitas, consulta em 02/11/2026 (orientação da administração, não é norma).

Revisado em 02/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.

Conteúdo informativo, baseado nas normas acima, vigentes em 02/11/2026. Não substitui orientação de contador ou advogado. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso.

Veja também

• Averbação de imóvel: o que é: o que fica na matrícula e quais certidões a escritura pede
• Carnê-leão sobre aluguel: o imposto de renda do proprietário que recebe aluguel de pessoa física