Conteúdo informativo, baseado no Código Civil (arts. 108, 500, 502, 533, 724, 725 e 1.245), na Lei 7.433/1985 (art. 1º, § 2º), na Lei 6.530/1978 (arts. 3º e 20) e no Código Tributário Nacional (arts. 35, 38 e 42), vigentes em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado ou contador. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso.
Permuta é a troca de um imóvel por outro, às vezes com dinheiro para acertar a diferença. O Código Civil manda aplicar à troca as regras da compra e venda, com duas modificações: salvo disposição em contrário, cada parte paga metade das despesas do instrumento, e é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes sem o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge (art. 533). Os documentos seguem o caminho de uma compra e venda, mas com dois imóveis na mesa; os impostos dependem do município e da Receita.
O que a lei diz sobre a permuta
O art. 533 do Código Civil tem um caput e dois incisos. Pelo caput, "aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda". Pelo inciso I, "salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca". Pelo inciso II, "é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante".
Como a compra e venda é a base, regras dela entram na conversa. O vendedor, por exemplo, "responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição", salvo convenção em contrário (art. 502). E se o imóvel é negociado por medida de extensão e a área real não corresponde à informada, o art. 500 dá ao comprador caminhos como o complemento da área ou o abatimento proporcional. Confirme com um advogado como cada uma dessas regras se aplica à troca do seu caso.
O art. 533 não diz nada sobre imposto: tributo de transmissão é assunto da lei do município.
Permuta paga ITBI?
O ITBI é o imposto municipal sobre a "transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis" (Constituição Federal, art. 156, II). O CTN, na redação da Lei Complementar 227/2026, lista como fato gerador a transmissão inter vivos, por ato oneroso, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis (art. 35, I). A base de cálculo é o valor venal (art. 38), e o contribuinte é "qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei" (art. 42).
Nenhum desses textos fixa alíquota, prazo, desconto ou regra específica para a troca; isso fica com a lei de cada município. Antes de fechar, pergunte na prefeitura da cidade do imóvel como o ITBI é apurado numa permuta, se há tratamento diferente quando existe diferença em dinheiro e quem paga. O CTN mudou em 2026: quem consulta livro ou modelo anterior pode estar lendo texto que já foi alterado.
Imposto de renda na troca de imóveis
O imposto de renda do vendedor pessoa física incide sobre o ganho de capital, que a Receita define como "a diferença positiva entre o valor de venda [...] e o respectivo custo da compra". Na página Operações Não Sujeitas ao Imposto sobre o Ganho de Capital, a Receita lista a "permuta de unidades imobiliárias, sem recebimento de diferença em dinheiro" e explica que, nas operações por contrato particular, "somente se configura a permuta se a escritura pública, quando lavrada, for de permuta". No exemplo da página, a troca de uma casa por um apartamento sem volta de dinheiro não gera imposto sobre ganho de capital, "independentemente do valor de mercado" dos dois imóveis. É a orientação da administração tributária, não o texto da lei.
A página fala da permuta sem diferença em dinheiro. Quando uma das partes paga ou recebe dinheiro para igualar os valores, a conta muda e este texto não a detalha: confirme com o contador. O impacto da reforma tributária na permuta está no texto sobre a reforma tributária no mercado imobiliário.
Documentos e passos da permuta
Cada imóvel muda de dono, e a propriedade só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). Por isso o roteiro costuma ter duas frentes, uma para cada matrícula:
- Escritura pública. É essencial à validade dos negócios sobre direitos reais de imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, "não dispondo a lei em contrário" (art. 108).
- Certidões do imóvel. Na escritura, o tabelião consigna a apresentação do comprovante do imposto de transmissão, das certidões fiscais e das "certidões de propriedade e de ônus reais" (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º). A lista de 1986 do Decreto 93.240 fala em certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus reais, com validade de 30 dias para essa finalidade; como o texto é anterior à redação atual da lei, confirme o prazo no cartório. Veja mais em averbação de imóvel: o que é.
- Pagamento do ITBI conforme a lei do município.
- Registro do título na matrícula de cada imóvel.
Esta lista cobre o que a escritura registra; não é o rol completo de documentos de cada cartório. Peça a lista ao tabelionato.
O papel do corretor e da imobiliária
A Lei 6.530/1978 atribui ao corretor de imóveis a intermediação "na compra, venda, permuta e locação de imóveis" (art. 3º). A remuneração segue o Código Civil: não havendo valor fixado em lei nem ajustado, é arbitrada "segundo a natureza do negócio e os usos locais" (art. 724), e é devida quando o corretor consegue o resultado previsto no contrato de mediação (art. 725). Nenhum dos arts. 722 a 729 fixa percentual, então o contrato de mediação deve dizer como a comissão é calculada numa troca, por exemplo sobre o valor de qual imóvel e o que acontece se houver diferença em dinheiro.
Para anunciar o imóvel, o corretor precisa de autorização por escrito: a Lei 6.530/1978 veda "anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito" (art. 20, III).
Como o sistema ajuda a encontrar o par certo
Permuta costuma travar por falta de par. No CRM para corretor de imóveis do Apresenta.me, o Radar de Permuta avisa quando um imóvel disponível para permuta combina com o que outro cliente seu procura. Na gestão da carteira de imóveis, dá para filtrar por permuta. Quando a troca vem com diferença que um dos lados vai financiar, o simulador de financiamento imobiliário mostra parcela, juros e renda mínima pela tabela SAC ou Price. Para ver o CRM funcionando, fale com a equipe da Apresenta.me.
Fonte oficial e aviso
- Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 108, 500, 502, 533, 724, 725 e 1.245: texto compilado no Planalto, consulta em 02/11/2026.
- Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º, e Decreto 93.240/1986, art. 1º: Lei 7.433 e Decreto 93.240, consulta em 02/11/2026.
- Constituição Federal, art. 156, II, e Código Tributário Nacional, arts. 35, 38 e 42, com a redação da Lei Complementar 227/2026: Constituição, CTN e LC 227/2026, consulta em 02/11/2026.
- Lei 6.530/1978, arts. 3º e 20, III: Planalto, consulta em 02/11/2026.
- Receita Federal, Operações Não Sujeitas ao Imposto sobre o Ganho de Capital, consulta em 02/11/2026 (orientação da administração, não é norma).
Revisado em 02/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.
Conteúdo informativo, baseado nas normas acima, vigentes em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado ou contador. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso.
Veja também
- Averbação de imóvel: o que é: o que fica na matrícula depois do registro e quais certidões a escritura pede
- Reforma tributária no mercado imobiliário em 2026 e 2027: o que muda no mercado imobiliário, inclusive na permuta
Perguntas frequentes
O que é permuta de imóveis?
É a troca de um imóvel por outro, às vezes com dinheiro para acertar a diferença. O Código Civil manda aplicar à troca as regras da compra e venda, com duas modificações: cada parte paga metade das despesas do instrumento, salvo disposição em contrário, e a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes é anulável sem o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge (art. 533).
Permuta de imóveis paga ITBI?
O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão inter vivos, por ato oneroso, de bens imóveis (Constituição Federal, art. 156, II; CTN, art. 35). Como a lei do município define alíquota, base de apuração e a situação da permuta, confira na prefeitura da cidade do imóvel. O contribuinte é qualquer das partes, "como dispuser a lei" (CTN, art. 42).
Permuta paga imposto de renda?
Segundo a Receita Federal, a permuta de unidades imobiliárias sem recebimento de diferença em dinheiro está entre as operações não sujeitas ao imposto sobre o ganho de capital. Se há diferença em dinheiro, a conta muda: confirme com o contador. Veja a página da Receita.
A permuta precisa de escritura pública?
O Código Civil (art. 108) exige escritura pública para os negócios sobre direitos reais de imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, "não dispondo a lei em contrário". A propriedade só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245).
O corretor pode intermediar uma permuta?
Sim. A Lei 6.530/1978 (art. 3º) atribui ao corretor de imóveis a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis. A comissão é a que o contrato de mediação fixar; nenhum dos arts. 722 a 729 do Código Civil define percentual.
