Conteúdo informativo, baseado no Código Civil (arts. 108, 481 a 504, 1.245), na Lei 7.433/1985, na Lei 6.015/1973 e em outras normas citadas no fim, vigentes em 02/11/2026. Não é modelo de contrato. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.
Pelo contrato de compra e venda, “um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro” (art. 481). A compra e venda fica “obrigatória e perfeita” quando as partes acordam no objeto e no preço (art. 482), mas, no imóvel, a propriedade só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245). E, para imóvel de valor acima de trinta vezes o maior salário mínimo, a escritura pública é essencial à validade do negócio, salvo lei em contrário (art. 108).
Contrato, escritura e registro: três coisas diferentes
- Contrato é o acordo entre comprador e vendedor sobre objeto, preço e condições (arts. 481 e 482).
- Escritura pública é o ato do tabelião de notas. O art. 108 diz que, “não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”. Quem lavra escritura é o tabelião de notas, com exclusividade (Lei 8.935/1994, art. 7º, I), e a escolha dele é livre, “qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens” (art. 8º).
- Registro é o ato do Registro de Imóveis: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis” e, “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel” (art. 1.245 e § 1º). A compra e venda é um dos atos que a Lei 6.015/1973 manda registrar (art. 167, I, 29).
Assinar o contrato não faz do comprador o dono. Quem vende imóvel precisa orientar o cliente sobre os três passos.
Cláusulas essenciais
A lei não traz um roteiro único de cláusulas, mas os artigos do Código Civil apontam o que o contrato deve resolver:
- Partes e imóvel. Quem vende, quem compra e a identificação do imóvel, com o número da matrícula.
- Preço e forma de pagamento. O art. 481 fala em “certo preço em dinheiro”. É lícito fixar o preço em função de índices ou parâmetros “suscetíveis de objetiva determinação” (art. 487), mas é nulo o contrato em que o preço fica ao arbítrio exclusivo de uma das partes (art. 489).
- Sinal ou arras. As arras entram no cálculo do preço ou voltam, em caso de execução (art. 417). Se uma parte descumpre, a outra pode desfazer o contrato: quem deu as arras as perde, e quem as recebeu devolve com o equivalente (art. 418). Se o contrato prevê arrependimento, as arras têm função só indenizatória (art. 420). Nenhum desses artigos fixa percentual de sinal: o valor é o que as partes combinarem. Para reduzir o risco de o negócio desfazer depois de assinado, veja distrato imobiliário: como evitar.
- Entrega e riscos. “Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador” (art. 492). Se a venda não é a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço (art. 491).
- Débitos do imóvel. “O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição” (art. 502). Diga no contrato quem paga IPTU e condomínio em atraso.
- Despesas. “Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição” (art. 490). O ITBI é imposto municipal (Constituição, art. 156, II) e, segundo o CTN, art. 42, o contribuinte é “qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei”: quem paga, a alíquota e o prazo estão na lei do município do imóvel, e é lá que se confere.
- Metragem. Se o preço é por medida de extensão ou a área é indicada e não corresponde, o comprador pode exigir complemento, resolução ou abatimento (art. 500), mas até um vigésimo da área a referência é presumida apenas enunciativa (§ 1º), e o prazo para reclamar é de um ano a contar do registro do título, ou da imissão na posse, se ela atrasou por culpa do vendedor (art. 501 e parágrafo único).
Erros comuns
- Achar que o contrato assinado transfere a propriedade. Gera a obrigação de transferir; a propriedade só passa com o registro (art. 1.245).
- Deixar o preço ao arbítrio de uma das partes. É causa de nulidade (art. 489).
- Esquecer o consentimento na venda de pai para filho. A venda de ascendente a descendente é anulável, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante “expressamente houverem consentido” (art. 496); com regime de separação obrigatória de bens, dispensa-se o consentimento do cônjuge.
- Ignorar o condomínio indivisível. Um condômino em coisa indivisível não pode vender sua parte a estranhos se outro consorte a quiser “tanto por tanto”, e o prazo para o consorte reclamar é de cento e oitenta dias (art. 504).
- Vender imóvel financiado como se fosse livre. Na alienação fiduciária, a propriedade é resolúvel e fica com o credor (Lei 9.514/1997, art. 22). A lei admite que o fiduciante transmita seus direitos “com anuência expressa do fiduciário” (art. 29): peça o contrato de financiamento antes de anunciar.
- Confundir quem paga o quê. O art. 490 trata só de escritura e registro. Comissão do corretor, certidões e ITBI precisam de combinado por escrito, e o ITBI segue a lei do município.
Documentos até a escritura e o registro
Na escritura, a Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º, diz que o tabelião “consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais”. O Decreto 93.240/1986, de detalhamento mais antigo, lista também os documentos de identificação das partes, quando o tabelião julgar necessários, e a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias. Esses artigos dizem o que o tabelião consigna na escritura; não são uma lista completa para vender imóvel, e o inciso V do art. 1º do decreto remete aos demais documentos que a lei exigir. Nenhuma das normas citadas aqui fixa valor de escritura ou de registro: consulte o cartório e a tabela de emolumentos do seu estado.
O registro é feito na serventia da situação do imóvel (Lei 6.015, art. 169). Para entender o que se averba na matrícula, leia averbação de imóvel.
Modelo de contrato: por que este texto não traz um
O contrato depende do imóvel, do preço, do modo de pagamento e de quem negocia, e uma cláusula copiada de modelo pode contrariar a lei. Use um modelo da sua imobiliária revisado por advogado.
Como o Apresenta.me ajuda
Com a assinatura digital de contratos, você gera o documento a partir de um modelo que se preenche sozinho, manda para assinar por e-mail ou WhatsApp e vê quem já assinou e quem falta. A Apr.IA pode criar o modelo a partir de um texto ou de um PDF de referência, e você confere e aprova antes de usar. Isso serve aos documentos que a imobiliária e as partes assinam fora do cartório, como proposta e autorização; a escritura é do tabelião. Se a compra é financiada, simule parcela e prazo no simulador de financiamento imobiliário. Para acompanhar o cliente da proposta ao fechamento, veja o CRM para corretor de imóveis ou fale com a equipe da Apresenta.me e peça uma demonstração.
Fonte oficial e aviso
- Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 108, 417 a 420, 481, 482, 487 a 492, 496, 500 a 502, 504 e 1.245: planalto.gov.br, texto compilado consultado em 02/11/2026.
- Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º: planalto.gov.br; Decreto 93.240/1986, art. 1º: planalto.gov.br.
- Lei 6.015/1973, arts. 167, I, 29, e 169: planalto.gov.br; Lei 8.935/1994, arts. 7º, I, e 8º: planalto.gov.br.
- Lei 9.514/1997, arts. 22 e 29: planalto.gov.br; Constituição Federal, art. 156, II: planalto.gov.br; Código Tributário Nacional, art. 42: planalto.gov.br.
Não foram consultados a tabela de emolumentos do estado nem a lei municipal do ITBI.
Revisado em 02/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.
Conteúdo informativo, baseado nas normas acima, vigentes em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre contrato de compra e venda, escritura e registro?
O contrato é o acordo entre comprador e vendedor. A escritura pública é o ato lavrado pelo tabelião de notas. O registro é feito no Registro de Imóveis, e é ele que transfere a propriedade: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis” (Código Civil, art. 1.245).
A escritura pública é obrigatória na compra e venda de imóvel?
O art. 108 do Código Civil a torna essencial para imóvel de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, “não dispondo a lei em contrário”. Quando a lei admite escrito particular e em que casos, confira na norma e com o cartório.
Quem paga a escritura e o registro?
O art. 490 do Código Civil diz que, salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador e as da tradição a cargo do vendedor. O ITBI é do município: segundo o CTN, art. 42, o contribuinte é qualquer das partes na operação, como dispuser a lei. Confira a lei da cidade do imóvel.
Posso vender um imóvel financiado?
Na alienação fiduciária, a lei admite que o fiduciante transmita seus direitos sobre o imóvel com anuência expressa do fiduciário, e o adquirente assume as obrigações (Lei 9.514/1997, art. 29). Confira o contrato de financiamento e fale com o credor.
Existe um percentual padrão de sinal na compra de imóvel?
Não. Os arts. 417 a 420 do Código Civil tratam das arras, mas não fixam percentual: o valor é o que as partes combinarem, e as consequências da desistência dependem de quem descumpriu ou de cláusula de arrependimento.
Até quando posso reclamar se a área do imóvel for menor do que a anunciada?
O art. 501 do Código Civil dá o prazo de um ano, a contar do registro do título, para propor as ações do art. 500; se a imissão na posse atrasou por culpa do vendedor, o prazo corre da posse. Até um vigésimo da área total, a referência às dimensões é presumida apenas enunciativa (art. 500, § 1º), ressalvado o direito do comprador de provar que não teria feito o negócio.
