Conteúdo informativo, baseado na Lei 6.015/1973 (arts. 16 a 19, 167, 176 e 231), na Lei 7.433/1985 (art. 1º, § 2º), no Decreto 93.240/1986 (art. 1º), na Lei 9.514/1997 (arts. 22, 23, 25 e 29), na Lei 8.245/1991 (art. 8º) e no Código Civil (art. 502), vigentes em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso.
A certidão de ônus reais é a certidão do Registro de Imóveis usada para conferir os gravames que pesam sobre um imóvel, como hipoteca, penhora e alienação fiduciária. Convém à imobiliária pedi-la antes de levar uma venda adiante: na escritura, o tabelião consigna a apresentação das "certidões de propriedade e de ônus reais" (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º). Qualquer pessoa pode pedir a certidão, sem informar o motivo (Lei 6.015/1973, art. 17).
O que a certidão de ônus reais mostra
A lei não traz uma definição única para "certidão de ônus reais". O que ela mostra depende do que está registrado e averbado na matrícula do imóvel e do modelo pedido ao cartório. A Lei 6.015/1973 diz que a certidão "será lavrada em inteiro teor, em resumo, ou em relatório, conforme quesitos" (art. 19). Desde a Lei 14.382/2022, a certidão de inteiro teor da matrícula "conterá a reprodução de todo seu conteúdo e será suficiente para fins de comprovação de propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel" (art. 19, § 11), e a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel compreende as informações vigentes sobre "direitos, ônus e restrições, judiciais e administrativas" (art. 19, § 9º). No pedido, diga ao cartório o que você precisa conferir.
O art. 167, I, manda registrar no Registro de Imóveis atos que interessam a quem vai vender ou comprar:
- as hipotecas legais, judiciais e convencionais;
- as penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis;
- a alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel;
- os compromissos de compra e venda de imóveis não loteados;
- os contratos de locação em que tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada.
A matrícula reúne esses registros e as averbações em ordem cronológica, abaixo da identificação do imóvel e do proprietário (arts. 176 e 231). Para entender a diferença entre registro e averbação, leia averbação de imóvel: o que é.
Quando a imobiliária deve pedir
- Na captação: ao receber a autorização de venda, para saber se há penhora ou financiamento antes de anunciar e de combinar preço e prazo com o proprietário.
- Antes da proposta aceita ou do sinal: uma certidão atual evita descobrir o gravame depois de o cliente já ter se comprometido.
- Para a escritura: a Lei 7.433 e o Decreto 93.240/1986 tratam a certidão como parte da documentação do ato. O decreto fala na "certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias" e na de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis, com validade de 30 dias para essa finalidade. Como o decreto é de 1986 e não acompanha a redação atual da lei, confirme o prazo no cartório e peça uma certidão recente.
Os prazos máximos do cartório, contados do pagamento dos emolumentos, são de quatro horas para a certidão de inteiro teor da matrícula em meio eletrônico (pedida no horário de expediente, com o número da matrícula informado), de um dia para a certidão da situação jurídica atualizada e de cinco dias para a certidão de transcrições e os demais casos (art. 19, § 10). A Corregedoria-Geral da Justiça do estado pode autorizar prazos maiores onde há dificuldade de comunicação eletrônica (§ 12). O valor da certidão é o da tabela do estado, que este texto não cita: consulte o cartório.
Como ler os ônus mais comuns
- Hipoteca: garantia registrada sobre o imóvel. Se a dívida já foi paga, confira se a matrícula reflete isso e pergunte ao cartório como o cancelamento é levado à matrícula.
- Penhora, arresto ou seqüestro: constrição judicial registrada. Se aparecer, o caso vai para o advogado antes de qualquer negociação.
- Alienação fiduciária: o devedor (fiduciante) transfere ao credor (fiduciário) a "propriedade resolúvel" do imóvel como garantia e fica como possuidor direto (Lei 9.514/1997, arts. 22 e 23). Com o pagamento da dívida, "resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel": o fiduciário fornece o termo de quitação em 30 dias e, à vista dele, o oficial cancela o registro (art. 25). O fiduciante pode transmitir os direitos que tem sobre o imóvel "com anuência expressa do fiduciário" (art. 29). A lei não diz que imóvel financiado não pode ser vendido, mas o caminho depende do contrato e vai para o advogado.
- Compromisso de compra e venda registrado: indica que o imóvel já foi prometido a outra pessoa.
- Locação com cláusula de vigência: pelo art. 8º da Lei 8.245/1991, se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, "salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel".
O que a certidão não substitui
A lista de atos do art. 167 não traz débito de IPTU nem de condomínio como ato da matrícula. Por isso a escritura pede também as certidões fiscais, que no imóvel urbano são as dos tributos que incidem sobre ele (Decreto 93.240, art. 1º, III, "a"); o decreto admite que o adquirente as dispense, assumindo, nos termos da lei, os débitos fiscais existentes (art. 1º, § 2º). A situação do condomínio se confirma com o condomínio. O Código Civil ainda diz que o vendedor, salvo convenção em contrário, "responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição" (art. 502).
E a certidão tampouco é a lista completa de documentos para vender: a Lei 7.433 e o decreto dizem o que o tabelião consigna na escritura, e o cartório de notas pode pedir outros documentos, como os das partes.
Como o sistema ajuda a organizar a venda
No cadastro da carteira de imóveis do Apresenta.me, o corretor pode mandar o PDF da matrícula na conversa com a Apr.IA, que monta a ficha do imóvel e mostra um resumo do que cadastrou para conferir. A leitura dos ônus continua sendo trabalho de quem lê a certidão. Já o CRM guarda a linha do tempo de cada cliente, com propostas e anotações, e ajuda a registrar o que foi combinado depois que a certidão chegou. Para ver o sistema funcionando, fale com a equipe da Apresenta.me.
Fonte oficial e aviso
- Lei 6.015/1973 (Registros Públicos), arts. 16 a 19, 167, 176 e 231: texto compilado no Planalto, consulta em 02/11/2026.
- Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º, e Decreto 93.240/1986, art. 1º: Lei 7.433 e Decreto 93.240, consulta em 02/11/2026.
- Lei 9.514/1997, arts. 22, 23, 25 e 29: texto compilado no Planalto, consulta em 02/11/2026.
- Lei 8.245/1991, art. 8º: texto compilado no Planalto, consulta em 02/11/2026.
- Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 502: texto compilado no Planalto, consulta em 02/11/2026.
Revisado em 02/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.
Conteúdo informativo, baseado nas normas acima, vigentes em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso.
Veja também
- Averbação de imóvel: o que é: o que se averba na matrícula e quais certidões a escritura pede
- Como aumentar as vendas imobiliárias: 10 dicas para a rotina de quem vende imóveis
Perguntas frequentes
O que é a certidão de ônus reais?
É a certidão do Registro de Imóveis usada para conferir os gravames registrados sobre o imóvel, como hipoteca, penhora e alienação fiduciária. A lei não traz uma definição única: o que ela mostra depende do que consta na matrícula e do modelo pedido (inteiro teor, resumo ou relatório, conforme quesitos, Lei 6.015/1973, art. 19). A certidão de inteiro teor da matrícula é suficiente para comprovar propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel (art. 19, § 11).
Quem pode pedir a certidão de ônus reais?
Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial o motivo ou o interesse do pedido (Lei 6.015/1973, art. 17).
Quanto tempo o cartório leva para entregar?
A Lei 6.015/1973 (art. 19, § 10) fixa prazos máximos, contados do pagamento dos emolumentos: quatro horas para a certidão de inteiro teor da matrícula em meio eletrônico, requerida no horário de expediente com o número da matrícula; um dia para a certidão da situação jurídica atualizada; cinco dias para a certidão de transcrições e os demais casos. A Corregedoria estadual pode autorizar prazos maiores onde a comunicação eletrônica é difícil (§ 12). O valor segue a tabela do estado: consulte o cartório.
A certidão de ônus reais mostra dívida de IPTU ou de condomínio?
Os atos que o art. 167 da Lei 6.015/1973 manda registrar não incluem débito de IPTU nem de condomínio. Para o imóvel urbano, a escritura pede também as certidões fiscais dos tributos que incidem sobre o imóvel (Decreto 93.240/1986, art. 1º, III, "a"), que o adquirente pode dispensar assumindo os débitos fiscais (art. 1º, § 2º). A situação do condomínio se confirma com o condomínio.
Qual a validade da certidão de ônus reais?
O Decreto 93.240/1986 (art. 1º, IV) fixa 30 dias para a certidão apresentada na escritura. Como o decreto é anterior à redação atual da Lei 7.433/1985, confirme o prazo no cartório e peça uma certidão recente.
Imóvel com alienação fiduciária pode ser vendido?
A lei prevê que o fiduciante transmita os direitos que tem sobre o imóvel com anuência expressa do fiduciário (Lei 9.514/1997, art. 29) e não diz que imóvel financiado não pode ser vendido. Como o caminho depende do contrato, leve o caso ao advogado.
