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Reforma tributária no mercado imobiliário: o que muda para a imobiliária em 2026 e 2027?

Larissa Simplicio

A reforma tributária troca PIS, Cofins, ISS e ICMS pela CBS (federal) e pelo IBS (estados e municípios), e o mercado imobiliário ganha um regime específico.

Advogado tributarista Marcos Claudino palestrando em um evento, com o microfone na mão, diante de um telão azul com a frase sobre o custo da irregularidade e o custo da conformidade

Artigo idealizado pelo advogado tributarista Marcos Claudino (OAB/SC 22.789), a partir do seu material “Novo Cenário Tributário no Mercado de Imóveis”, com edição da equipe Apresenta.me.

TL;DR

A reforma tributária troca PIS, Cofins, ISS e ICMS pela CBS (federal) e pelo IBS (estados e municípios), e o mercado imobiliário ganha um regime específico na LC 214/2025, arts. 251 a 270. Para a imobiliária, mudam três coisas. Primeiro, a comissão de corretagem e a taxa de administração passam do ISS para o IBS/CBS até 2032, com alíquota reduzida em 50% no regime regular. Segundo, a locação tem redução de 70% e um redutor social de R$ 600 por mês por imóvel residencial. Terceiro, a NFS-e ganha campos de IBS/CBS, obrigatórios a partir de 1/10/2026 para serviços, 1/12/2026 para locações e 1/01/2027 para o Simples Nacional. Em 2026 o imposto é só destacado; a CBS é cobrada a partir de 2027. No Apresenta.me, aluguel, taxa, comissão e repasse ficam separados dentro de cada contrato.

Sumário

  1. O que muda com a reforma tributária do consumo
  2. Qual é o cronograma da reforma de 2026 a 2033
  3. Quais operações com imóveis pagam IBS e CBS
  4. Quando a pessoa física vira contribuinte
  5. Qual é a alíquota de cada operação imobiliária
  6. Como funcionam o redutor de ajuste e o redutor social
  7. Como calcular o IBS/CBS na venda, no aluguel e na comissão
  8. Como fica a comissão de corretagem
  9. Como fica a administração de aluguel e o repasse ao proprietário
  10. O que muda para a imobiliária do Simples Nacional
  11. Temporada, permuta e contratos antigos
  12. Quais notas fiscais a imobiliária precisa emitir e quando
  13. Por que o cadastro do imóvel vai pesar: CIB e valor de referência
  14. Checklist: o que revisar antes de 2027
  15. Como fazer isso no Apresenta.me
  16. Perguntas frequentes

O que muda com a reforma tributária do consumo

A reforma tributária do consumo, criada pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025 e pela LC 227/2026, substitui cinco tributos por dois. PIS e Cofins viram a CBS (federal). ICMS e ISS viram o IBS (estados e municípios). O IPI é zerado na regra geral e dá lugar ao Imposto Seletivo, que só alcança produtos prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente.

O modelo também deixa de ser cumulativo: cada etapa paga o imposto da venda menos o crédito do que comprou. Em muitas operações, o recolhimento será por split payment: o sistema de pagamento separa o tributo na liquidação e o fornecedor recebe o valor líquido.

Tributos sobre renda (IRPJ, CSLL, IRPF), patrimônio (IPTU, ITBI, ITCMD) e folha continuam iguais.

Como resume o Dr. Marcos Claudino:

“O custo da irregularidade é maior do que o custo da conformidade.”

A reforma já começou. O debate agora é implantação.

Qual é o cronograma da reforma de 2026 a 2033

O cronograma da reforma tributária tem quatro fases, e a imobiliária precisa conhecer as datas de cada uma:

Na prática, comissão e taxa de administração convivem com ISS e IBS até 2032, o que exige controle mais fino no financeiro.

Quais operações com imóveis pagam IBS e CBS

Pelo art. 252 da LC 214/2025, cinco grupos de operações com imóveis ficam sujeitos ao IBS e à CBS no regime específico imobiliário:

  1. Alienação: venda, incorporação e loteamento.
  2. Direitos reais: cessão e atos onerosos sobre o imóvel.
  3. Uso do imóvel: locação, cessão onerosa e arrendamento.
  4. Serviços: administração e intermediação de imóveis, ou seja, a taxa de administração e a comissão de corretagem.
  5. Construção civil: obra e serviços correlatos.

O item 4 é o que toca a receita da imobiliária diretamente. O item 3 toca o proprietário que ela representa, quando ele é contribuinte.

Quando a pessoa física vira contribuinte

A pessoa física que aluga, vende ou constrói imóveis passa a ser contribuinte do IBS e da CBS quando entra em uma de três situações previstas no art. 251 da LC 214/2025:

Na locação, os dois requisitos são cumulativos. Quem tem cinco imóveis e recebe R$ 200 mil por ano não se enquadra. Quem recebe R$ 300 mil de um único imóvel também não. A regulamentação de 2026 (Decreto 12.955/2026 e Resolução CGIBS 6/2026) confirmou que mesmo o gatilho do próprio ano, quando a receita passa de R$ 288 mil, exige mais de três imóveis. O limite de R$ 240 mil é corrigido pelo IPCA.

Segundo o Dr. Marcos, o conceito de “imóveis distintos” ainda depende de regulamento. Vagas de garagem com matrícula própria são um ponto de risco.

Parte da carteira de proprietários vai virar contribuinte e vai perguntar à imobiliária o que muda. Ter a resposta pronta é serviço.

Qual é a alíquota de cada operação imobiliária

As operações do regime imobiliário não pagam a alíquota cheia. O art. 261 da LC 214/2025 fixa uma redução de 50% para as operações em geral e de 70% para locação, cessão onerosa e arrendamento. A alíquota de referência ainda não foi fixada; os exemplos abaixo usam 28% como estimativa, a mesma usada no material do Dr. Marcos.

Esses percentuais valem para quem está no regime regular. Imobiliária do Simples Nacional que apura os tributos pelo modelo puro segue outra lógica, explicada mais abaixo.

Como funcionam o redutor de ajuste e o redutor social

A LC 214/2025 criou dois redutores que diminuem a base de cálculo, e é neles que está a engenharia do cálculo imobiliário.

Redutor de ajuste (art. 257): funciona como um crédito vinculado a cada imóvel. Ele protege o custo ou o valor anterior do imóvel, para que o imposto recaia só sobre o que foi agregado. Acompanha o imóvel em eventos como divisão, remembramento e permuta, e só se aplica na venda. Para imóveis adquiridos até 31/12/2026, a lei tem regras próprias de composição, e a documentação de custo (escritura, ITBI, notas de obra) vira prova.

Redutor social (art. 260): desconto fixo na base de cálculo, corrigido pelo IPCA: R$ 100 mil na venda de residencial novo, R$ 30 mil na venda de lote residencial e R$ 600 por mês por imóvel na locação residencial.

Como calcular o IBS/CBS na venda, no aluguel e na comissão

A fórmula geral é: (valor da operação − redutores) × alíquota efetiva. Os quatro exemplos abaixo usam alíquota de referência estimada em 28% e valores ilustrativos.

Venda de imóvel residencial novo por R$ 600 mil

Aluguel residencial de R$ 2.000 por mês (locador contribuinte)

Comissão de 5% na venda de R$ 1 milhão

Taxa de administração de 10% sobre aluguel de R$ 2.000

Repare no último exemplo: a imobiliária é tributada sobre a remuneração dela, não sobre o aluguel inteiro que passa pela conta. Isso só fica claro para o fiscal se o contrato e o financeiro mostrarem os dois valores separados.

Como fica a comissão de corretagem

A comissão de corretagem, que hoje paga ISS, passa a pagar IBS e CBS, com transição até 2032. Pelo material do Dr. Marcos, a corretagem “entra no centro da negociação”, por quatro motivos:

Na venda com corretor parceiro ou divisão de comissão, cada participação precisa estar registrada com valor e responsável, porque cada um responde pela sua parte.

Como fica a administração de aluguel e o repasse ao proprietário

Na administração de aluguel, o fluxo financeiro passa a ser lido pelo fisco em quatro pontas: o inquilino paga o aluguel, a imobiliária recebe e retém a taxa, o proprietário recebe o repasse, e o IBS/CBS incide sobre a remuneração da imobiliária. Se o proprietário for contribuinte (pessoa jurídica ou pessoa física enquadrada no art. 251), o aluguel também é tributado, mas na conta dele.

Por isso, o Dr. Marcos recomenda que o contrato de administração separe, de forma explícita:

Misturar tudo num valor só, no boleto ou no extrato, abre espaço para o fiscal tratar como receita da imobiliária o que era dinheiro de terceiro. Contratos de locação com locatário pessoa jurídica também pedem cláusula sobre IBS/CBS e sobre o crédito que o inquilino pode aproveitar.

O que muda para a imobiliária do Simples Nacional

A imobiliária optante pelo Simples Nacional continua recolhendo pelo DAS, mas agora precisa escolher entre dois modelos para o IBS e a CBS:

A opção para o primeiro semestre de 2027 é feita em setembro de 2026 e pode ser cancelada até 30 de novembro de 2026. A partir de 2027, há duas janelas por ano: setembro (efeito no semestre seguinte) e março (efeito a partir de julho).

Quem atende principalmente pessoa física sente menos o crédito. Quem atende construtora, incorporadora ou locatário empresarial precisa simular os dois cenários com o contador. Para o Simples, os campos de IBS/CBS na nota são obrigatórios a partir de 1º/01/2027.

Temporada, permuta e contratos antigos

Locação por temporada (até 90 dias): pelo art. 253 da LC 214/2025, a locação residencial por até 90 dias ininterruptos segue as regras de hotelaria, com redução de 40% na alíquota, e não as da locação comum. Vale para Airbnb, flats e similares, e pede contrato com prazo e serviços bem definidos.

Permuta: a permuta pura, imóvel por imóvel sem dinheiro, não paga IBS/CBS (art. 252, §2º). Quando há torna, a parte paga em dinheiro, só a torna é tributada. Exemplo: terreno de R$ 5 milhões trocado por unidades de R$ 6,5 milhões, com R$ 1,5 milhão pago em dinheiro. O IBS/CBS incide só sobre R$ 1,5 milhão. A torna disfarçada é um dos pontos de autuação apontados pelo Dr. Marcos.

Contratos de locação antigos: o art. 487 da LC 214/2025 permite que contratos firmados até 16 de janeiro de 2025, que cumpriram os requisitos formais da lei, fiquem num regime opcional de 3,65% sobre a receita bruta, até o fim do contrato ou até 31/12/2028, o que vier primeiro. A opção não gera crédito. Contrato novo não entra nesse regime.

Quais notas fiscais a imobiliária precisa emitir e quando

O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, fixou as datas em que os documentos fiscais passam a exigir os campos de IBS e CBS:

Até 31/12/2026, a nota sem os campos de IBS/CBS ainda é autorizada. Mas autorizada não é regular: passada a data de cada operação, a ausência dos campos é desconformidade e sujeita a penalidade. A flexibilização adia a rejeição, não a obrigação.

Por que o cadastro do imóvel vai pesar: CIB e valor de referência

Os arts. 265 a 270 da LC 214/2025 criam o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), integrado ao Sinter. Na prática, cada imóvel ganha um “CPF fiscal” que conversa com o cartório, com o município (IPTU e ITBI), com o cadastro da obra e com a apuração do IBS/CBS.

O efeito é menos tolerância para cadastro divergente. A lei também prevê um valor de referência por imóvel, e subavaliação vira tema sensível quando contrato, escritura, ITBI/IPTU e nota fiscal mostram valores diferentes.

Os pontos de autuação que o Dr. Marcos aponta para o setor: habitualidade da pessoa física investidora, vagas de garagem como imóvel distinto, temporada no limite dos 90 dias, torna disfarçada em permuta, subavaliação e CIB divergente. Para a imobiliária, o cadastro do imóvel deixa de ser só vitrine de anúncio e vira base fiscal.

Checklist: o que revisar antes de 2027

O trabalho de adequação não é só tributário. É contratual, contábil e operacional. Uma lista prática para a imobiliária, adaptada do plano de ação do Dr. Marcos:

  1. Mapear todos os contratos de locação, administração e venda em andamento, com o fluxo financeiro de cada um.
  2. Separar aluguel, taxa de administração, comissão, reembolso e serviço, no contrato, no boleto e no extrato do proprietário.
  3. Revisar cláusulas de IBS/CBS nos contratos novos, inclusive sobre crédito do locatário pessoa jurídica.
  4. Identificar proprietários que podem virar contribuintes pelos critérios do art. 251 e avisá-los.
  5. Organizar documentos que sustentam o redutor de ajuste em vendas: escritura, ITBI, notas de obra.
  6. Conferir o emissor de nota fiscal com o contador: código de serviço, regime e campos de IBS/CBS.
  7. Decidir com o contador entre Simples puro e híbrido, se for o caso, nas janelas de setembro ou março.
  8. Revisar cadastro dos imóveis para bater com matrícula, IPTU e o futuro CIB.

O resultado esperado, nas palavras do material: menos surpresa de carga, menos conflito contratual e mais segurança para precificar.

Como fazer isso no Apresenta.me

A parte da reforma que depende da operação, separar valores e documentar cada fluxo, fica dentro do contrato no Apresenta.me.

A escolha entre Simples puro e híbrido e a parametrização fiscal continuam com o contador; o sistema organiza os dados que ele vai usar. Veja a gestão financeira para imobiliária e a gestão de locação de imóveis.

Perguntas frequentes

A imobiliária vai pagar IBS e CBS sobre o aluguel que recebe do inquilino?
Não. A imobiliária paga IBS e CBS sobre a própria remuneração, ou seja, a taxa de administração, e não sobre o aluguel que repassa ao proprietário. O aluguel só é tributado quando o proprietário é contribuinte: pessoa jurídica ou pessoa física com mais de 3 imóveis alugados e receita acima de R$ 240 mil por ano. Para isso ficar claro na fiscalização, aluguel, taxa e repasse precisam aparecer separados no contrato e no extrato.

Quanto de imposto vai incidir sobre a comissão de corretagem?
A comissão de corretagem terá alíquota de IBS/CBS reduzida em 50%, o que dá cerca de 14% se a alíquota de referência ficar em 28%. Numa comissão de R$ 50 mil, seriam R$ 7 mil. Esse cálculo vale para imobiliária no regime regular; no Simples Nacional o imposto segue no DAS. O ISS sobre a comissão diminui aos poucos entre 2029 e 2032 e acaba em 2033.

Pessoa física que aluga imóvel vai pagar IBS e CBS?
Só se, no ano anterior, tiver recebido mais de R$ 240 mil de aluguel e tiver mais de 3 imóveis distintos alugados. Os dois critérios são obrigatórios ao mesmo tempo. Quem aluga um ou dois imóveis, mesmo com aluguel alto, continua pagando apenas Imposto de Renda. O Decreto 12.955/2026 confirmou que receita alta sozinha não basta para o enquadramento.

Quando a imobiliária precisa emitir NFS-e com IBS e CBS?
A partir de 1º de outubro de 2026 para comissão e taxa de administração, se a imobiliária está fora do Simples Nacional. Para locação de imóveis, a data é 1º de dezembro de 2026. Para optantes do Simples, todos os documentos passam a exigir os campos em 1º de janeiro de 2027. Até 31/12/2026 a nota sem os campos ainda é autorizada, mas fica em desconformidade.

O que a imobiliária do Simples Nacional precisa decidir?
A imobiliária do Simples precisa decidir se recolhe IBS e CBS dentro do DAS (Simples puro) ou pelo regime regular (Simples híbrido). Sem opção, fica no puro. O híbrido gera crédito cheio para clientes pessoa jurídica, como construtoras e locatários empresariais. As janelas de opção são setembro e março de cada ano, e a opção feita em setembro de 2026 pode ser cancelada até 30 de novembro de 2026.

O aluguel vai ficar mais caro com a reforma tributária?
Para a maioria dos aluguéis residenciais de pessoa física, não, porque o locador com até 3 imóveis ou receita de até R$ 240 mil por ano não paga IBS/CBS. Para locador contribuinte, a alíquota tem redução de 70% e redutor social de R$ 600 por mês: num aluguel de R$ 2.000, o imposto estimado fica em R$ 117,60. O repasse ao inquilino depende do contrato.

Aluguel por temporada e Airbnb pagam IBS e CBS?
Sim, quando o locador é contribuinte. A locação residencial de até 90 dias segue as regras de hotelaria, com redução de 40% na alíquota, e não a redução de 70% da locação comum. Com alíquota de referência de 28%, a alíquota efetiva seria de 16,8%. O contrato precisa deixar prazo, serviços incluídos e cobrança bem definidos.

Contratos de aluguel assinados antes da reforma mudam?
Contratos firmados até 16 de janeiro de 2025 que cumpriram os requisitos formais da LC 214/2025 podem ficar num regime opcional de 3,65% sobre a receita bruta. O benefício vale até o fim do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que acontecer primeiro, e não dá direito a crédito. Contratos novos seguem as regras gerais da reforma.

Marcos Alexandre Claudino
Advogado tributarista | OAB/SC 22.789
Atua com holdings, administradoras de bens e mercado imobiliário.

Fontes

Acesso em 24/09/2026.

Categorias: Apresenta.me, Dicas, Financeiro

Tags: advogado tributarista, crescimento imobiliário, gestão imobiliária, governo federal, imobiliária tributarista, reforma tributária, Reformatributária