Reurb: regularização fundiária, quem pode pedir e o que muda para o imóvel

Conteúdo informativo, baseado na Lei 13.465/2017 (arts. 9º, 11, 13, 14, 23, 26 e 30), consultada em 03/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 03/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.

Reurb é a sigla de Regularização Fundiária Urbana, prevista na Lei 13.465/2017: um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para incorporar núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e titular seus ocupantes (art. 9º). O pedido pode partir do poder público, dos beneficiários, de proprietários, loteadores e incorporadores, da Defensoria Pública e do Ministério Público (art. 14). Quem classifica a modalidade, aprova o projeto e emite a Certidão de Regularização Fundiária (CRF) é o município (art. 30). A declaração de baixa renda é ato do município, e prazo do projeto e taxas não estão nos trechos lidos, então este texto não traz valores.

O que a lei chama de núcleo urbano informal?

O art. 11 define os termos que a Reurb usa:

• núcleo urbano é o assentamento humano com uso e características urbanas, formado por unidades imobiliárias de área inferior à fração mínima de parcelamento da Lei 5.868/1972, ainda que situado em área rural;
• núcleo urbano informal é aquele “clandestino, irregular ou no qual não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes”;
• núcleo urbano informal consolidado é o “de difícil reversão”, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, as vias e a presença de equipamentos públicos;
• ocupante é quem mantém poder de fato sobre lote ou fração ideal de terras públicas ou privadas em núcleos informais.

Os municípios podem dispensar, na Reurb, exigências sobre o percentual de áreas de uso público, o tamanho dos lotes e outros parâmetros urbanísticos (art. 11, § 1º).

Quais são as modalidades da Reurb?

São duas (art. 13):

• Reurb de Interesse Social (Reurb-S), para núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, declarados em ato do Executivo municipal;
• Reurb de Interesse Específico (Reurb-E), para os núcleos ocupados por população que não se enquadra na primeira hipótese.

O art. 13, § 5º, diz que a classificação serve para identificar quem é responsável pelas obras de infraestrutura necessárias e para reconhecer o direito à gratuidade das custas e dos emolumentos de quem recebe o domínio das unidades regularizadas.

Quem pode pedir a Reurb?

O art. 14 lista quem pode requerer:

1. a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por entidades da administração indireta;
2. os beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por cooperativas habitacionais, associações de moradores e entidades semelhantes;
3. os proprietários de imóveis ou terrenos, loteadores ou incorporadores;
4. a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes;
5. o Ministério Público.

Proprietários, loteadores e incorporadores que tenham dado causa à formação do núcleo informal, ou seus sucessores, não ficam livres da responsabilidade administrativa, civil ou criminal por pedir a Reurb (art. 14, § 3º).

Quem decide e em quanto tempo?

Cabe ao município onde está o núcleo classificar a modalidade caso a caso, processar, analisar e aprovar o projeto de regularização e emitir a CRF (art. 30). O município deve classificar a modalidade, ou indeferir o pedido com fundamento, no prazo de até 180 dias (art. 30, § 2º). Se ela ficar inerte, passa a valer a modalidade que o requerente indicou, e o procedimento segue, e o município ainda pode rever a classificação depois, com estudo técnico (art. 30, § 3º).

A CRF é o documento do final do procedimento: reúne o projeto aprovado, o termo de compromisso de execução e, nos casos de legitimação fundiária e de posse, a lista dos ocupantes e dos direitos reais que receberam (art. 11, V).

O que o ocupante recebe?

A lei prevê dois instrumentos de titulação:

• a legitimação fundiária, que é forma originária de aquisição da propriedade, concedida pelo poder público a quem detém ou possui, como sua, unidade com destinação urbana em núcleo informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016 (art. 23 e art. 9º, § 2º);
• a legitimação de posse, ato que reconhece a posse de imóvel objeto da Reurb e que pode virar propriedade; decorridos cinco anos do registro do título, ela é convertida automaticamente em propriedade se atendidos os termos do art. 183 da Constituição (art. 11, VI, e art. 26).

Na Reurb-S, a legitimação fundiária exige que o beneficiário não seja concessionário, foreiro ou proprietário exclusivo de outro imóvel urbano ou rural, que não tenha recebido legitimação anterior com a mesma finalidade e, se o imóvel não for residencial, que o poder público reconheça o interesse público da ocupação (art. 23, § 1º). Quem recebe a legitimação fundiária adquire a unidade “livre e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições” da matrícula de origem, exceto os que digam respeito a ele mesmo (art. 23, § 2º). Ocupação posterior a 22/12/2016 não entra pela legitimação fundiária.

Reurb custa alguma coisa?

Na Reurb-S, a lei isenta de custas e emolumentos uma lista de atos registrais (art. 13, § 1º), e os atos de que trata esse artigo independem de comprovação do pagamento de tributos, sendo vedado ao oficial do registro exigi-la (art. 13, § 2º). Os demais custos, como taxas de aprovação, ITBI e IPTU, são da lei de cada município e não estão nos trechos lidos. Para a Reurb-E e para valores concretos, a pergunta vai para a prefeitura e para o cartório.

O que o corretor deve fazer com um imóvel de núcleo informal?

A Reurb mexe com o título do imóvel, e a imobiliária não prova regularidade por conta própria. O caminho mais prudente é este:

1. pedir a matrícula atualizada e ver se o imóvel está registrado em nome de quem vende;
2. perguntar à prefeitura se o núcleo está em Reurb, em que fase e se há CRF;
3. pedir ao vendedor cópia da CRF ou do título de legitimação, se existir;
4. ler também a certidão de ônus reais para ver o que pesa sobre o imóvel;
5. não prometer ao comprador prazo de regularização nem a titulação do imóvel: quem decide é o município.

O que a lei diz sobre a venda de um imóvel já regularizado por Reurb não está nos trechos lidos, e a pergunta vai para o cartório. Outros caminhos de regularização, como a usucapião, têm requisitos próprios, e a Reurb não os substitui automaticamente.

Como o Apresenta.me ajuda

Na gestão da carteira de imóveis, o endereço e a matrícula em PDF bastam para a Apr.IA montar a ficha do imóvel, e o resumo na tela serve de primeira leitura antes de ir à prefeitura. Quem atende o comprador de um imóvel em regularização registra visitas, ligações e propostas na linha do tempo do cadastro, no CRM para corretor de imóveis. Para ver o cadastro de imóveis na prática, fale com a equipe da Apresenta.me e peça uma demonstração.

Fonte oficial e aviso

• Lei 13.465/2017, arts. 9º, 11, 13, 14, 23, 26 e 30: planalto.gov.br, consultada em 03/11/2026.

O regulamento da Reurb (Decreto 9.310/2018), as normas dos estados e dos municípios, a lista de atos isentos do art. 13, § 1º, e os instrumentos do art. 15 não foram lidos. A declaração de Reurb-S, o prazo e as taxas são da prefeitura. Conferir na norma e no município.

Revisado em 03/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.

Conteúdo informativo, baseado nas normas acima, vigentes em 03/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso.