Conteúdo informativo, baseado no Código Civil (arts. 108, 462 a 466 e 1.245), na Lei 6.015/1973 (arts. 167, 169 e 216-B) e na Súmula 84 do STJ, consultadas em 03/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 03/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.
A promessa de compra e venda é o contrato em que as partes se comprometem a fazer a compra e venda definitiva mais adiante. O Código Civil trata do contrato preliminar nos arts. 462 a 466: ele deve conter os requisitos do contrato definitivo, exceto quanto à forma, e, se não tiver cláusula de arrependimento, qualquer das partes pode exigir que o definitivo seja assinado (art. 463). Para imóvel, o contrato pode ser levado a registro (Lei 6.015, art. 167, I, 9), mas a propriedade só passa com o registro do título de transferência (Código Civil, art. 1.245).
O que é uma promessa de compra e venda?
É um contrato preliminar: ele não transfere o imóvel, apenas obriga as partes a firmar o contrato final. Os textos legais usam duas expressões para esse tipo de contrato, “compromisso de compra e venda” (Lei 6.015, art. 167, I, 9) e “promessa de compra e venda” (art. 216-B), e este texto trata as duas como o contrato que promete a venda de um imóvel.
O art. 462 diz que o contrato preliminar, “exceto quanto à forma”, deve conter todos os requisitos do contrato a ser celebrado. Na compra e venda, a lei liga o negócio ao acordo sobre o objeto e o preço (art. 482), então a promessa deve identificar bem o imóvel e o valor. Que forma a promessa de imóvel pode ter, escrita particular ou escritura, é pergunta para o advogado do caso.
Qual a diferença para o contrato de compra e venda definitivo?
O contrato definitivo é o que a escritura pública e o registro formalizam. O art. 108 do Código Civil exige escritura pública, quando a lei não dispõe de outra forma, nos negócios que transferem direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo do País. E a propriedade só se transfere entre vivos “mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”: até lá, o vendedor continua a ser havido como dono (art. 1.245 e § 1º).
Por isso a promessa vem antes e o definitivo depois. O texto sobre contrato de compra e venda de imóvel trata das cláusulas do contrato final, e o de escritura pública de compra e venda explica o ato do tabelião.
Quem pode se arrepender da promessa?
Depende de o contrato ter ou não cláusula de arrependimento. O art. 463 diz que, concluído o preliminar e “desde que dele não conste cláusula de arrependimento”, qualquer das partes tem o direito de exigir a celebração do definitivo, dando prazo à outra para que o faça. Se a cláusula existe, esse direito de exigir não vem do art. 463. A Lei 6.015, art. 167, I, 9, admite o registro do compromisso “com ou sem cláusula de arrependimento”, então o registro não depende de a cláusula faltar.
Quem entrega sinal ao prometer comprar deve ler também o texto sobre arras confirmatórias, porque o arrependimento e o sinal costumam andar juntos. Quando o negócio se desfaz, o post sobre distrato imobiliário mostra como reduzir o risco.
O que fazer quando uma das partes não assina o definitivo?
O Código Civil descreve este caminho:
- a parte interessada dá à outra um prazo para celebrar o definitivo (art. 463);
- esgotado o prazo, o juiz pode, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente e dar caráter definitivo ao preliminar, salvo se a natureza da obrigação se opuser (art. 464);
- se quem prometeu não der execução ao contrato, a outra parte pode considerá-lo desfeito e pedir perdas e danos (art. 465);
- se a promessa for unilateral, o credor deve se manifestar no prazo previsto, ou no prazo razoável que o devedor lhe der, sob pena de a promessa ficar sem efeito (art. 466).
A promessa precisa ser registrada?
O parágrafo único do art. 463 diz que o contrato preliminar “deverá ser levado ao registro competente”. A Lei 6.015 lista, entre os atos de registro, “os contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações” (art. 167, I, 9). O registro é feito na serventia da situação do imóvel (art. 169).
O texto lido não diz qual é o efeito do registro da promessa contra terceiros, e o art. 463, sozinho, não responde a isso. Para saber o que o registro garante ao comprador num caso concreto, a pergunta vai para o cartório ou para o advogado. A leitura da matrícula atualizada mostra se a promessa já foi registrada.
E se a promessa não foi registrada?
A Súmula 84 do STJ admite embargos de terceiro baseados em posse que vem do compromisso de compra e venda de imóvel “ainda que desprovido do registro”. Ela protege a posse e não faz do comprador proprietário, e a súmula não usa a expressão “contrato de gaveta”, tratada no post sobre o tema.
Há ainda a adjudicação compulsória extrajudicial, feita no cartório de registro de imóveis (Lei 6.015, art. 216-B), “sem prejuízo da via jurisdicional”. Podem pedi-la o promitente comprador, seus cessionários e sucessores, e o promitente vendedor, representados por advogado. O pedido leva, entre outros documentos:
- o instrumento de promessa de compra e venda, de cessão ou de sucessão;
- a prova do inadimplemento, ou seja, a não celebração do título de transmissão no prazo de 15 dias contados da entrega de notificação extrajudicial feita pelo oficial do registro;
- ata notarial do tabelião, com a identificação do imóvel, das partes e a prova do pagamento do preço;
- certidões dos distribuidores forenses mostrando que não há litígio sobre a promessa;
- comprovante de pagamento do ITBI e procuração com poderes específicos.
O § 2º do art. 216-B diz que o deferimento “independe de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda”. Valor de ITBI e emolumentos são do município e da tabela do estado e não entram aqui: o post sobre o ITBI explica a regra geral.
O que o corretor deve conferir numa promessa?
- Se o contrato tem cláusula de arrependimento e como ela está escrita, porque ela decide quem pode exigir o definitivo.
- O prazo e a forma para assinar a escritura, e quem paga o quê, por escrito.
- Se o imóvel é loteado ou não, porque o art. 167, I, 9, fala em imóveis não loteados.
- Se o preço foi pago à vista ou será pago em parcelas, e como cada pagamento fica comprovado.
- Se há plano de registrar a promessa na matrícula e quem vai levá-la ao cartório.
Como o Apresenta.me ajuda
Pela assinatura digital de contratos, você gera o contrato a partir de um modelo que se preenche sozinho, manda para assinar por e-mail ou WhatsApp e vê na mesma tela quem já assinou e quem falta. Se o cartório aceita esse formato para o registro da promessa, só ele responde. Na gestão da carteira de imóveis, a matrícula em PDF alimenta o cadastro do imóvel por meio da Apr.IA, que monta a ficha. Para ver isso com os seus contratos, fale com a equipe da Apresenta.me e peça uma demonstração.
Fonte oficial e aviso
- Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 108, 462 a 466, 482 e 1.245: planalto.gov.br, consultado em 03/11/2026.
- Lei 6.015/1973, arts. 167, I, 9, 169 e 216-B (adjudicação compulsória extrajudicial): planalto.gov.br, consultada em 03/11/2026.
- Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça: compilação oficial das Súmulas do STJ (PDF de 04/05/2021; cancelamento ou revisão posterior não foi verificado).
O efeito do registro da promessa contra terceiros, a forma que a promessa de imóvel pode ter e a redação atual da Súmula 84 não foram verificados além dos textos citados. Conferir na norma e com advogado.
Revisado em 03/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.
Conteúdo informativo, baseado nas normas acima, vigentes em 03/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso.
Perguntas frequentes
O que é promessa de compra e venda?
É um contrato preliminar em que as partes se comprometem a celebrar a compra e venda definitiva. O Código Civil trata do contrato preliminar nos arts. 462 a 466 e diz que ele deve conter os requisitos do contrato definitivo, exceto quanto à forma.
Promessa e compromisso de compra e venda são a mesma coisa?
As duas expressões aparecem na lei: a Lei 6.015 fala em “compromisso de compra e venda” (art. 167, I, 9) e “promessa de compra e venda” (art. 216-B). Este texto trata as duas como o contrato que promete a venda de um imóvel.
Dá para desistir da promessa de compra e venda?
Depende do contrato. O art. 463 do Código Civil dá a qualquer parte o direito de exigir o definitivo quando o preliminar não tem cláusula de arrependimento. Se há cláusula, o que vale é o que ela diz, e o caso concreto deve ser visto por advogado.
A promessa de compra e venda precisa ser registrada?
O art. 463, parágrafo único, diz que o contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente, e a Lei 6.015, art. 167, I, 9, prevê o registro do compromisso de imóveis não loteados. O efeito do registro contra terceiros não está nas normas lidas.
A promessa transfere a propriedade do imóvel?
Não. Entre vivos, a propriedade se transfere com o registro do título translativo no Registro de Imóveis, e até lá o vendedor continua a ser havido como dono (Código Civil, art. 1.245 e § 1º).
O que o comprador faz se o vendedor não assina a escritura?
O Código Civil prevê prazo dado à outra parte e, esgotado o prazo, a possibilidade de o juiz suprir a vontade do inadimplente (arts. 463 e 464). A Lei 6.015 prevê ainda a adjudicação compulsória extrajudicial, com advogado, no cartório de registro de imóveis (art. 216-B).
