Conteúdo informativo, baseado no Código Civil (arts. 108, 481, 482, 502, 723 e 1.245), na Lei 6.015/1973 (arts. 17, 19, 167, 169 e 216-B), na Lei 9.514/1997 (arts. 26 e 29), na Lei 8.935/1994 (art. 8º), na Lei 7.433/1985 (art. 1º, § 2º) e na Súmula 84 do STJ, vigentes em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.
Contrato de gaveta é o nome popular do acordo de compra e venda (ou de cessão de direitos) feito entre as partes sem escritura pública e sem registro na matrícula; quando o imóvel é financiado, também sem o banco. A expressão não está na lei. O que a lei diz é que a propriedade só passa ao comprador com o registro do título no Registro de Imóveis: até lá, "o alienante continua a ser havido como dono do imóvel" (Código Civil, art. 1.245, § 1º).
O que é contrato de gaveta e por que a lei não usa esse nome
A Súmula 84 do STJ não usa a expressão "contrato de gaveta". Ela fala em "compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro":
"É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro."
A súmula permite defender a posse em juízo, mas não dá a propriedade nem dispensa o registro. O texto foi lido no PDF oficial do STJ de 2021; confira no site do tribunal se segue em vigor.
Contrato de gaveta tem validade?
O Código Civil diz que "a compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço" (art. 482), e que o vendedor se obriga "a transferir o domínio" da coisa (art. 481). Mas duas regras pesam no caso do imóvel:
- a escritura pública é "essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País", "não dispondo a lei em contrário" (art. 108);
- "transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis" (art. 1.245).
Se o seu contrato se enquadra em alguma exceção da lei, só o advogado, com o documento na mão, responde.
Riscos do contrato de gaveta
- O vendedor segue como dono no registro. Enquanto o título não é registrado, é ele que consta da matrícula (art. 1.245, § 1º). Hipoteca, penhora, arresto e alienação fiduciária são registrados no Registro de Imóveis (Lei 6.015, art. 167, I), e a certidão atualizada da matrícula mostra esses registros.
- O banco não é parte. Se o imóvel está em alienação fiduciária, a lei prevê que o fiduciante transmita seus direitos "com anuência expressa do fiduciário" (Lei 9.514, art. 29). O comprador de gaveta não consta do contrato de financiamento.
- Parcelas não pagas. No procedimento do art. 26 da Lei 9.514, o oficial do registro intima "o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante" a pagar em 15 dias, e depois pode ser consolidada a propriedade em nome do banco. O comprador de gaveta não é nenhuma das duas figuras no contrato.
- Débitos do imóvel. O vendedor, "salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição" (Código Civil, art. 502). Deixe isso escrito no contrato. Nos atos do art. 167 lidos para este texto não consta dívida de IPTU nem de condomínio: peça a situação à prefeitura e ao condomínio.
- Outros regimes de financiamento. A regra de transferência de financiamento por outros regimes não foi conferida neste texto. Pergunte ao banco antes de pagar qualquer valor.
Como regularizar um contrato de gaveta
- Peça a certidão atualizada da matrícula. "Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido" (Lei 6.015, art. 17), e a certidão não pode ser retardada por mais de 5 dias (art. 19). Veja quem é o dono, quais ônus existem e se há alienação fiduciária.
- Imóvel sem financiamento e vendedor presente: faça a escritura pública e registre. A escolha do tabelião de notas é livre, "qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens" (Lei 8.935, art. 8º); o registro é feito no cartório da situação do imóvel (Lei 6.015, art. 169). O tabelião consigna no ato o comprovante do pagamento do ITBI e as certidões fiscais e de propriedade e ônus reais (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º). Alíquota e prazo do ITBI são do município: confira na prefeitura. O texto sobre averbação de imóvel detalha o que vai à matrícula.
- Imóvel financiado: procure o banco para pedir a anuência de que trata o art. 29 da Lei 9.514 e saiba como ele formaliza a transferência.
- Vendedor que não colabora: a Lei 6.015, art. 216-B, permite a adjudicação compulsória extrajudicial, no registro de imóveis, para o promitente comprador (ou cessionário). O pedido é feito por advogado, com o instrumento da promessa, a prova de que o título não foi outorgado em 15 dias após a notificação extrajudicial, ata notarial, certidões, o comprovante do ITBI e procuração com poderes específicos. O deferimento "independe de prévio registro" da promessa (art. 216-B, § 2º). A via judicial segue aberta, "sem prejuízo da via jurisdicional".
- Compromisso de compra e venda de imóvel não loteado: a Lei 6.015, art. 167, I, 9, manda registrar esses contratos, "com ou sem cláusula de arrependimento", inclusive quando o preço é pago em prestações.
Quanto ao custo, nenhuma das normas lidas fixa o valor de escritura ou registro. Peça o orçamento ao cartório e confira a tabela de emolumentos do estado.
O que corretor e imobiliária devem conferir ao captar
O corretor "prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio", sob pena de responder por perdas e danos (Código Civil, art. 723, parágrafo único). Por isso, antes de anunciar:
- peça a certidão atualizada da matrícula e confirme se o vendedor consta como proprietário;
- veja se há ônus, penhora ou alienação fiduciária registrados;
- se o imóvel é financiado, peça o contrato e a anuência do banco para a venda;
- registre na ficha do imóvel o proprietário e os documentos conferidos.
Na gestão da carteira de imóveis do Apresenta.me, o cadastro aceita o PDF da matrícula, a Apr.IA monta a ficha e mostra um resumo para você conferir (a IA pode errar), e a nota de qualidade do anúncio mostra se o proprietário está vinculado. Se o comprador vai financiar o imóvel já regularizado, o simulador de financiamento imobiliário compara parcela, prazo e saldo devedor em SAC e Price. Se o negócio desandar, leia como evitar o distrato imobiliário.
Fonte oficial e aviso
- Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 108, 481, 482, 502, 723 e 1.245: texto compilado no Planalto.
- Lei 6.015/1973, arts. 17, 19, 167, 169 e 216-B: texto compilado no Planalto.
- Lei 9.514/1997, arts. 26 e 29: texto no Planalto.
- Lei 8.935/1994, art. 8º: texto no Planalto. Lei 7.433/1985, art. 1º: texto no Planalto.
- Súmula 84 do STJ: compilação oficial de súmulas do STJ (arquivo de 2021).
Consulta em 02/11/2026. Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me. Conteúdo informativo, que não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso.
Veja também
- Averbação de imóvel: o que é: o que vai à matrícula e quais documentos o tabelião registra
- Simulador de financiamento imobiliário (SAC e Price): compare parcela, prazo e saldo devedor
- Distrato imobiliário: como evitar: o que fazer quando a venda não se sustenta
- Gestão da carteira de imóveis: cadastro do imóvel com a matrícula e o proprietário vinculado
Perguntas frequentes
Contrato de gaveta tem validade?
Entre as partes, a compra e venda fica "obrigatória e perfeita" quando há acordo sobre objeto e preço (Código Civil, art. 482). Para imóvel de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo, porém, a escritura pública é essencial à validade do negócio, salvo disposição de lei em contrário (art. 108), e a propriedade só passa com o registro (art. 1.245). Se o seu contrato cabe em alguma exceção, só um advogado analisando o documento responde.
Quem tem contrato de gaveta é dono do imóvel?
Não perante o registro. Enquanto o título não é registrado, "o alienante continua a ser havido como dono do imóvel" (Código Civil, art. 1.245, § 1º). A Súmula 84 do STJ admite embargos de terceiro com base na posse vinda do compromisso de compra e venda, mas não dá a propriedade.
Posso comprar imóvel financiado por contrato de gaveta?
Quando o financiamento tem alienação fiduciária, a Lei 9.514, art. 29, prevê que o fiduciante transmita seus direitos "com anuência expressa do fiduciário". Procure o banco antes de pagar qualquer valor. A regra de outros regimes de financiamento não foi conferida neste texto.
Como regularizar um contrato de gaveta?
Peça a certidão atualizada da matrícula. Sem financiamento e com o vendedor presente, faça a escritura pública e registre. Com financiamento, peça a anuência do banco. Se o vendedor não colabora, a Lei 6.015, art. 216-B, prevê a adjudicação compulsória extrajudicial para o promitente comprador, sem prejuízo da via judicial.
Quanto custa regularizar um contrato de gaveta?
As normas lidas não fixam valor de escritura nem de registro: peça o orçamento ao cartório e confira a tabela de emolumentos do estado. O ITBI é tributo municipal, com alíquota e prazo definidos pela prefeitura.
O corretor pode vender imóvel que está só em contrato de gaveta?
O corretor deve prestar ao cliente todos os esclarecimentos sobre a segurança ou o risco do negócio, sob pena de responder por perdas e danos (Código Civil, art. 723, parágrafo único). Antes de anunciar, convém conferir a matrícula, os ônus e, se houver financiamento, a anuência do banco.
