Usucapião de imóvel: tipos, prazos e como pedir

Conteúdo informativo, baseado na Constituição Federal (art. 183), no Código Civil (arts. 1.238 a 1.244 e 1.245), na Lei 6.015/1973 e no Provimento CNJ 149/2023, vigentes em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.

Usucapião é a forma de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse mantida durante o prazo e com os requisitos que a lei fixa. Os prazos previstos no Código Civil e na Constituição vão de 2 a 15 anos, conforme a modalidade (Código Civil, arts. 1.238 a 1.242 e 1.240-A; Constituição, art. 183). Cumprir o prazo não basta: a propriedade precisa ser declarada pelo juiz ou reconhecida no cartório de registro de imóveis e depois registrada.

Quais são os tipos de usucapião de imóvel e os prazos?

A lei descreve os requisitos de cada caso, mas não lhes dá nomes uniformes. Os nomes mais usados (extraordinária, ordinária, especial urbana e outros) são de uso corrente, e aqui as modalidades vêm pelo que cada artigo exige.

• 15 anos, título e boa-fé dispensados. "por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel", "independentemente de título e boa-fé" (Código Civil, art. 1.238). O prazo cai para dez anos se o possuidor estabeleceu no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizou obras ou serviços de caráter produtivo (parágrafo único).
• 10 anos, com justo título e boa-fé. Quem possuir o imóvel "contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé", por dez anos (art. 1.242). O prazo é de cinco anos se o imóvel foi adquirido onerosamente com base no registro do cartório, cancelado depois, e os possuidores nele estabeleceram moradia ou realizaram investimentos de interesse social e econômico (parágrafo único).
• 5 anos, área urbana de até 250 m². Posse "como sua" de área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, "por cinco anos ininterruptamente e sem oposição", usada para moradia do possuidor ou da família, desde que ele "não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural" (Constituição, art. 183; Código Civil, art. 1.240). O direito não é reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
• 5 anos, área rural de até 50 hectares. Quem não é proprietário de imóvel rural ou urbano, possui por cinco anos ininterruptos e sem oposição área de terra em zona rural de até cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família e tendo nela sua moradia (art. 1.239).
• 2 anos, imóvel dividido com ex-cônjuge ou ex-companheiro. Posse direta, com exclusividade e ininterrupta, de imóvel urbano de até 250 m² cuja propriedade é dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro "que abandonou o lar", usado como moradia, por quem não tem outro imóvel urbano ou rural (art. 1.240-A). O que configura "abandono do lar" na prática fica para o advogado do caso.

O que vale para qualquer tipo de usucapião?

• Soma de posses. O possuidor pode acrescentar à sua a posse dos antecessores, "contanto que todas sejam contínuas, pacíficas" e, no caso do art. 1.242, com justo título e boa-fé (art. 1.243).
• Interrupção e suspensão. As causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição também se aplicam à usucapião (art. 1.244).
• Imóvel público. "Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião" (Constituição, art. 183, § 3º).
• Posse não é propriedade até o registro. A propriedade se transfere pelo registro do título (Código Civil, art. 1.245). A declaração do juiz é título hábil para o registro (art. 1.241, parágrafo único), e no cartório o oficial registra a aquisição quando a documentação está em ordem (Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 6º).

Como pedir a usucapião: na justiça ou no cartório?

Na justiça. O possuidor pode requerer ao juiz que declare adquirida a propriedade. A declaração obtida assim "constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis" (Código Civil, art. 1.241, parágrafo único).

No cartório (usucapião extrajudicial). O art. 216-A da Lei 6.015/1973 admite o pedido de reconhecimento extrajudicial, processado "diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel", pelo interessado "representado por advogado". Desde 2023, o procedimento está no Código Nacional de Normas do CNJ (Provimento 149/2023, arts. 398 e seguintes). O Provimento 65/2017, muito citado em textos antigos, foi revogado.

A escolha é do interessado: o CNJ prevê que "será facultada aos interessados a opção pela via judicial ou pela extrajudicial" (Provimento 149/2023, art. 399, § 2º). Se o cartório rejeitar o pedido, isso não impede a ação de usucapião (Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 9º).

Que documentos o cartório pede?

O pedido extrajudicial é instruído com (art. 216-A, I a IV):

• "ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores";
• "planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado", com anotação de responsabilidade técnica, e assinado pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel e dos confinantes;
• "certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente";
• "justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse", como o pagamento dos impostos e das taxas do imóvel.

Se faltar documento da posse, ela pode ser comprovada em justificação administrativa no próprio cartório (§ 15).

Quanto tempo leva?

A lei não dá um prazo total. O art. 216-A fixa prazos de 15 dias para a manifestação dos confinantes que não assinaram a planta (o silêncio é interpretado como concordância, § 2º), da União, do Estado, do Distrito Federal e do Município (§ 3º) e de terceiros interessados, depois da publicação de edital (§ 4º). Há ainda as diligências do cartório, a possibilidade de rejeição (§ 8º) e a de impugnação: se for justificada, o cartório remete os autos ao juiz (§ 10). Por isso, não prometa ao cliente "em X meses".

Inquilino pode pedir usucapião do imóvel alugado?

A Constituição e o Código Civil falam em posse "como sua" ou "como seu". Nenhum dos artigos conferidos menciona locatário, aluguel ou contrato de locação. Este texto não afirma que o locatário adquire o imóvel, nem que não adquire: a resposta depende do caso e de jurisprudência que não foi pesquisada, e quem precisa dela deve procurar um advogado.

O que a imobiliária deve saber sobre usucapião?

• O imóvel só passa a ter o título depois do registro. O oficial do registro, quando a documentação está em ordem, registra a aquisição do imóvel, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso (art. 216-A, § 6º). Antes disso, o que o possuidor tem é a posse e o pedido.
• Comprador com promessa de compra e venda tem outro caminho. A adjudicação compulsória extrajudicial (art. 216-B) permite ao promitente comprador pedir ao registro de imóveis que registre o domínio em seu nome, com os documentos que a lei lista, entre eles o comprovante de pagamento do ITBI. Fora da usucapião, a lei prevê esse caminho para quem só tem a promessa.
• Peça a matrícula e a documentação antes de anunciar. O post sobre averbação de imóvel explica o que se registra na matrícula, e o texto sobre cadastro de imóveis mostra como organizar a ficha.

Para o imóvel que entra na carteira da imobiliária, a gestão da carteira de imóveis do Apresenta.me permite cadastrar pelo endereço, pelo PDF, pelas fotos ou por um áudio, e a Apr.IA monta a ficha. É um assistente de IA que pode errar: confira o resumo que ela mostra com os documentos do imóvel. Fale com a equipe da Apresenta.me e peça uma demonstração.

Fonte oficial e aviso

Fonte oficial, textos compilados no Planalto e no CNJ, consultados em 02/11/2026: Constituição Federal, art. 183; Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 1.238 a 1.245; Lei 6.015/1973, arts. 216-A e 216-B; Provimento CNJ 149/2023, arts. 398 e 399.

Revisado em 02/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.

Conteúdo informativo, baseado na Constituição Federal, no Código Civil, na Lei 6.015/1973 e no Provimento CNJ 149/2023, vigentes em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso.