Assembleia de condomínio: tipos, convocação e quórum

Conteúdo informativo, baseado no Código Civil (arts. 1.334 a 1.356), na Lei 4.591/1964 e na Lei 8.245/1991, vigentes em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.

Assembleia de condomínio é a reunião em que os condôminos decidem os assuntos do prédio. O síndico deve convocar uma todos os anos, para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições e a prestação de contas (Código Civil, art. 1.350), e as extraordinárias podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos (art. 1.355). Na primeira convocação vale a maioria dos votos dos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais; na segunda, a maioria dos presentes; os assuntos de quórum especial pedem mais (arts. 1.352, 1.353 e 1.351).

Quais são os tipos de assembleia de condomínio?

• Anual. O art. 1.350 manda o síndico convocar, todo ano, a assembleia dos condôminos "na forma prevista na convenção", a fim de "aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas", e, se for o caso, eleger o substituto do síndico e alterar o regimento interno. A Lei 4.591/1964 (art. 24) chama essa reunião de "assembléia geral ordinária".
• Extraordinária. Pode ser convocada "pelo síndico ou por um quarto dos condôminos" (art. 1.355).
• Para destituir o síndico. Deve ser "especialmente convocada" para esse fim (art. 1.349).
• Sessão permanente. Quando o quórum especial não é atingido, a assembleia pode converter a reunião em sessão permanente, em seguimento (art. 1.353, § 1º), como explicado mais adiante.

Quem define a competência das assembleias, a forma de convocação e o quórum exigido é, primeiro, a convenção do condomínio (art. 1.334, III). O Código Civil traz as regras gerais para o que a convenção não regular.

Quem pode convocar a assembleia e como?

• O síndico convoca a anual e pode convocar as extraordinárias (arts. 1.350 e 1.355). Convocar a assembleia é uma das tarefas do síndico (art. 1.348, I).
• Um quarto dos condôminos pode convocar se o síndico não o fizer (art. 1.350, § 1º) e também as extraordinárias (art. 1.355).
• O juiz decide, a requerimento de qualquer condômino, se a assembleia não se reunir (art. 1.350, § 2º).
• Todos os condôminos precisam ser convocados. Pelo art. 1.354, a assembleia "não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião".

Os artigos 1.350 a 1.355 não fixam prazo de antecedência para a convocação. A forma de convocar vem da convenção (art. 1.334, III), e a assembleia eletrônica segue o que o art. 1.354-A pede do instrumento de convocação.

Qual é o quórum para aprovar uma decisão?

• Primeira convocação: deliberação por "maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais" (art. 1.352). Os votos são "proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns", salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
• Segunda convocação: a assembleia "poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes", salvo quórum especial (art. 1.353).
• Alterar a convenção ou mudar a destinação do edifício ou da unidade: aprovação de "2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos" (art. 1.351).
• Destituir o síndico: "maioria absoluta de seus membros", em assembleia especialmente convocada, quando ele pratica irregularidades, não presta contas ou não administra convenientemente (art. 1.349).
• Multa a quem descumpre reiteradamente os deveres: deliberação de "três quartos dos condôminos restantes" (art. 1.337).
• Obras: as voluptuárias dependem de voto de dois terços dos condôminos e as úteis, da maioria (art. 1.341, I e II). Acréscimos em partes comuns pedem dois terços (art. 1.342) e outro pavimento ou outro edifício no solo comum, unanimidade (art. 1.343).

Sobre "em segunda convocação vale qualquer número?": não para tudo, o art. 1.353 ressalva o "quorum especial", como o do art. 1.351.

A Lei 4.591/1964 continua publicada no Planalto sem marca de revogação e traz números diferentes em alguns pontos, como a destituição do síndico por dois terços dos presentes, no silêncio da convenção (art. 22, § 5º). Onde o Código Civil trata do mesmo ponto, este texto segue o Código Civil. Em caso de dúvida sobre qual regra vale para o seu condomínio, consulte um advogado.

E se o quórum especial não for atingido?

O art. 1.353, § 1º, permite que a assembleia, por decisão da maioria dos presentes, autorize o presidente a converter a reunião em sessão permanente. Entre as condições: indicar data e hora da sessão em seguimento, "que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias", e convocar os presentes e as unidades ausentes. Os votos da primeira sessão ficam registrados (§ 2º), e a sessão pode ser prorrogada desde que a assembleia termine no prazo total de 90 dias, contado da abertura inicial (§ 3º). O quórum continua o mesmo; a sessão em seguimento só dá mais tempo para reunir os votos.

A assembleia de condomínio pode ser online?

Pode. O art. 1.354-A permite convocar, realizar e deliberar de forma eletrônica, desde que a possibilidade "não seja vedada na convenção de condomínio" e sejam preservados os direitos de voz, de debate e de voto. O instrumento de convocação deve dizer que a assembleia será eletrônica e trazer as instruções de acesso, manifestação e coleta de votos (§ 1º). Pode ser híbrida, com condôminos presentes e virtuais ao mesmo tempo (§ 4º), e a ata só é lavrada depois da somatória e da divulgação de todos os votos (§ 3º). Basta que a convenção não proíba; autorização expressa não é exigida.

Quem pode votar na assembleia?

O Código Civil dá ao condômino que está quite o direito de votar nas deliberações da assembleia e de participar delas (art. 1.335, III) e não trata do voto do inquilino. A Lei 4.591/1964 tem uma regra para o locatário no art. 24, § 4º, com duas condições, e se ela convive hoje com o Código Civil é ponto para o advogado do condomínio.

O que a imobiliária que administra aluguéis precisa acompanhar?

As decisões da assembleia chegam ao contrato de locação. O inquilino paga as despesas ordinárias de condomínio (Lei 8.245/1991, art. 23, XII), mas só se estiverem comprovados "a previsão orçamentária e o rateio mensal" (art. 23, § 2º). As despesas extraordinárias são do locador (art. 22, X). Quem decide, em assembleia, o orçamento e as contribuições (art. 1.350) define a base dessas cobranças. Guardar a ata e o orçamento aprovados facilita mostrar ao inquilino e ao proprietário de onde vem cada valor. O post sobre encargos locatícios detalha quem paga cada despesa.

Se a dúvida é como um prédio novo chega ao regime de condomínio, veja o texto sobre incorporação imobiliária. E se a sua carteira inclui administração de imóveis, o post sobre administração de imóveis mostra a rotina que envolve o condomínio.

No sistema de gestão de locação do Apresenta.me, a prévia das faturas do contrato mostra mês a mês o que será cobrado, com condomínio, água e gás agrupados e com subtotal, e o sistema avisa se alguma fatura já emitida ficou diferente do contrato. Quando o valor do condomínio muda por decisão de assembleia, o que a equipe confere é essa prévia. Quer ver a rotina funcionando? Fale com a equipe da Apresenta.me e peça uma demonstração.

Fonte oficial e aviso

Fonte oficial, textos compilados no Planalto, consultados em 02/11/2026: Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 1.334, 1.335, 1.337, 1.341 a 1.343, 1.348 a 1.355; Lei 4.591/1964, arts. 22 e 24; Lei 8.245/1991, arts. 22 e 23.

Revisado em 02/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.

Conteúdo informativo, baseado no Código Civil, na Lei 4.591/1964 e na Lei 8.245/1991, vigentes em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso.