Conteúdo informativo, baseado na LC 116/2003, na LC 214/2025, no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 e no portal da NFS-e, vigentes em 02/11/2026. Não substitui orientação de contador. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.
A NFS-e de padrão nacional é a nota fiscal de serviço eletrônica gerada e guardada no Ambiente Nacional, pela Receita Federal ou pela prefeitura. Para a imobiliária, isso importa na nota da comissão de corretagem, da taxa de administração e da intermediação.
O que é a NFS-e padrão nacional
Segundo o portal da NFS-e, a Nota Fiscal de Serviços Eletrônica é um documento de existência digital, gerado e armazenado eletronicamente em Ambiente Nacional pela Receita Federal do Brasil ou pela prefeitura, para documentar as operações de prestação de serviços.
A adesão ao padrão nacional é ratificada pelo município com o Termo de Adesão ao convênio do Comitê Gestor da NFS-e, e os municípios conveniados escolhem quais produtos oferecem aos contribuintes (o projeto NFS-e). Por isso a imobiliária precisa conferir como o município dela está no padrão.
O que a lei diz e quais são as datas
- Municípios: a LC 214/2025 obriga os municípios, desde 1º/01/2026 e até 31/12/2032, a autorizar seus contribuintes a emitir a NFS-e no ambiente nacional ou, se tiverem emissor próprio, a compartilhar os documentos com o ambiente nacional (art. 62, § 1º, I, e § 2º). O artigo trata do município; não obriga o prestador, sozinho, a usar a plataforma nacional.
- Documento fiscal eletrônico: quem realiza operações com bens ou serviços deve emitir documento fiscal eletrônico (LC 214/2025, art. 60), nas datas de um ato conjunto da Receita e do Comitê Gestor do IBS.
- Datas do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 (art. 1º, III): 1º/10/2026 para os serviços da lista da LC 116/2003 fora das exceções, como a corretagem de imóveis (subitem 10.05); 1º/12/2026 para locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis; 1º/01/2027 para optantes do Simples Nacional (art. 1º, § 1º).
- Simples Nacional: segundo notícia do portal da NFS-e de 29/10/2026, a partir de 01/11/2026 as microempresas e empresas de pequeno porte optantes do Simples devem emitir a NFS-e exclusivamente pelo Emissor Nacional (web ou API), mesmo que o município tenha emissor próprio. A notícia não cita a norma que fundamenta a regra, então confirme com o contador.
Para locação de imóveis, vale checar no portal se o grupo de locação já está em produção no Emissor Nacional antes de planejar a emissão por lá.
Como a imobiliária emite no padrão nacional
- Confirme o regime e o município. Simples Nacional ou não, e como a prefeitura aderiu ao padrão nacional.
- Defina o serviço e o código com o contador. A comissão de corretagem está no subitem 10.05 da lista da LC 116/2003; o enquadramento da taxa de administração e o código de tributação ficam com o contador.
- Escolha a via de emissão. O portal oferece o Emissor Nacional na web e uma API de integração para sistemas.
- Respeite as datas. Os campos de IBS e CBS na nota seguem o Ato Conjunto; o resumo está em reforma tributária no mercado imobiliário.
Quem emite poucas notas pode usar a via web. Quem emite todo mês, para vários proprietários e contratos, ganha tempo com a emissão integrada ao financeiro.
Como o Apresenta.me emite a NFS-e
No Apresenta.me, a nota de serviço da imobiliária sai pela integração com o serviço de emissão (o integrador), no padrão nacional. Depois de configurada a empresa, com a inscrição municipal, a alíquota e o código do serviço, a nota pode sair quando o cliente paga, ou ser emitida manualmente e em lote, com PDF e XML para baixar. A emissão depende de a prefeitura estar atendida pelo serviço; confirme a sua cidade com a nossa equipe na demonstração. Mais detalhes na página notas fiscais e DIMOB e no texto sobre quem emite nota fiscal na imobiliária.
Quer ver a nota saindo do pagamento? Fale com a equipe da Apresenta.me e peça uma demonstração.
Fonte oficial e revisão
- Lei Complementar nº 214/2025, arts. 60 e 62: planalto.gov.br
- Lei Complementar nº 116/2003, subitem 10.05 da lista anexa: planalto.gov.br
- Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, art. 1º: cgibs.gov.br
- Portal da NFS-e: gov.br/nfse
Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me. Conteúdo informativo, que não substitui orientação de contador. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso.
Perguntas frequentes
O que é a NFS-e padrão nacional?
É a nota fiscal de serviço eletrônica gerada e guardada no Ambiente Nacional, pela Receita Federal ou pela prefeitura, para documentar a prestação de serviços (portal da NFS-e). A adesão do município ao padrão é feita por convênio com o Comitê Gestor da NFS-e.
A imobiliária é obrigada a emitir pelo padrão nacional?
Depende do regime e do município. A LC 214/2025 (art. 62) obriga o município a autorizar a emissão no ambiente nacional ou a compartilhar os documentos. Para microempresas e empresas de pequeno porte do Simples Nacional, o portal da NFS-e informou em 29/10/2026 que, a partir de 01/11/2026, a emissão é exclusivamente pelo Emissor Nacional. Confirme o seu caso com o contador.
Quais são as datas da NFS-e na reforma tributária?
Pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 (art. 1º, III): 1º/10/2026 para os serviços da lista da LC 116/2003 fora das exceções, como a corretagem de imóveis; 1º/12/2026 para locações, cessões onerosas e arrendamentos de imóveis; 1º/01/2027 para optantes do Simples Nacional.
O Apresenta.me emite NFS-e no padrão nacional?
Sim, pela integração com o serviço de emissão, no padrão nacional. A emissão depende de a prefeitura estar atendida pelo serviço, então confirme a sua cidade com a nossa equipe na demonstração.
