Conteúdo informativo, baseado na Lei 8.245/1991 (arts. 8º e 27 a 34) e na Lei 6.015/1973 (art. 167, I, item 3), vigentes em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.
Em regra, sim. Quando o proprietário vende o imóvel alugado, promete vendê-lo, cede direitos sobre ele ou o dá em pagamento, a Lei do Inquilinato dá ao locatário a preferência para comprá-lo, em igualdade de condições com terceiros (art. 27). O locador precisa avisar o inquilino do negócio, com as condições completas, e o inquilino tem trinta dias para aceitar (art. 28). A preferência tem exceções, como a venda por decisão judicial e a permuta (art. 32).
Quando o inquilino tem preferência para comprar
O art. 27 da Lei 8.245/1991 diz:
No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Se o imóvel está sublocado em sua totalidade, a preferência cabe ao sublocatário e, em seguida, ao locatário (art. 30). Se a venda envolve mais de uma unidade imobiliária, a preferência incide sobre a totalidade dos bens vendidos (art. 31).
Como o locador deve avisar o inquilino
O parágrafo único do art. 27 diz o que a comunicação precisa conter:
A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Na prática, a comunicação ao inquilino leva:
- o preço;
- a forma de pagamento;
- a existência de ônus reais sobre o imóvel;
- o local e o horário em que o inquilino pode examinar a documentação;
- as demais condições do negócio.
A lei aceita notificação judicial, extrajudicial ou "outro meio de ciência inequívoca". Como o que conta é a ciência inequívoca, guarde a prova do envio e do recebimento, com a data.
Quanto tempo o inquilino tem para responder
O art. 28 fixa o prazo e a consequência de deixá-lo passar:
O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.
A aceitação tem de ser integral e inequívoca. O trecho do art. 28 não diz a partir de que ato os trinta dias contam, então registre a data em que o inquilino recebeu a comunicação completa e peça ao advogado a orientação sobre a contagem.
Depois que o inquilino aceita, o locador que desiste do negócio responde pelos prejuízos. O art. 29 diz:
Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Por isso vale confirmar com o proprietário que ele quer mesmo vender antes de enviar a comunicação.
Quando a preferência não vale
O inquilino nem sempre tem preferência. A lei tira estes casos:
- Art. 32: o direito de preferência "não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação".
- Art. 32, parágrafo único: nos contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, a preferência não alcança também a constituição da propriedade fiduciária e a perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial. Essa condição precisa constar expressamente em cláusula contratual específica, destacada das demais por sua apresentação gráfica.
- Art. 34: "Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário." Condômino, aqui, é o coproprietário do imóvel.
E se o imóvel for vendido sem avisar o inquilino
O art. 33 trata do locatário que não foi avisado:
O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
O inquilino preterido tem dois caminhos:
- reclamar do vendedor as perdas e danos;
- ficar com o imóvel, depositando o preço e as despesas da transferência. Para isso, precisa pedir em até seis meses do registro da venda no cartório de imóveis, e o contrato de locação precisa estar averbado na matrícula pelo menos trinta dias antes da venda.
O parágrafo único do art. 33 acrescenta que a averbação é feita à vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que subscrito também por duas testemunhas. Sem o contrato averbado na matrícula, o caminho de ficar com o imóvel não está aberto ao inquilino (art. 33).
O comprador pode pedir o imóvel alugado de volta
Os arts. 27 a 34 tratam de quem tem preferência para comprar. O art. 8º trata do que acontece com a locação depois da venda:
Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
O § 2º do art. 8º diz que a denúncia deve ser feita em até noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, e que, depois desse prazo, se presume a concordância do adquirente em manter a locação.
A Lei 8.245 fala em contrato "averbado junto à matrícula". A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973, art. 167, I, item 3) lista entre os registros do cartório de imóveis "dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada". Pergunte ao cartório de imóveis do local como o ato é feito no seu caso.
Se o inquilino sai por denúncia do adquirente, o art. 8º não menciona multa. O art. 4º trata da multa de quem devolve o imóvel antes do prazo, e a lei, nos artigos que conferimos, não diz se ela se aplica a esse caso. Veja o contrato e peça orientação de advogado.
O que a imobiliária confere ao captar um imóvel alugado
- O contrato de locação: data, prazo e se há cláusula de vigência em caso de alienação (art. 8º).
- A matrícula atualizada: se o contrato de locação está averbado, e desde quando (arts. 8º e 33).
- Quem ocupa o imóvel: se há sublocação (art. 30) e se o imóvel tem mais de um dono (art. 34).
- Se a venda se enquadra nas exceções: permuta, doação, venda judicial e os demais casos do art. 32.
- A comunicação: texto com as condições do art. 27, enviado por meio que prove a ciência, com a data guardada.
- A resposta do inquilino: aceitação, recusa ou silêncio dentro dos trinta dias do art. 28, registrada por escrito.
Se o prazo passa sem aceitação inequívoca, o direito caduca (art. 28). Quando a locação termina, seja porque o inquilino prefere sair, seja porque o novo dono denunciou o contrato, o fim da locação precisa de papel. O roteiro do termo de rescisão de aluguel lista os itens a combinar quando as partes encerram a locação por mútuo acordo (art. 9º, I), com a data de entrega das chaves e a remissão aos artigos da lei. Para estimar a multa do contrato de quem devolve o imóvel antes do prazo, use a calculadora de multa rescisória, que lê a multa pactuada no seu contrato.
Se o contrato precisa de ajuste antes da venda, o roteiro de aditivo de contrato de aluguel traz os itens de um aditivo (valor, reajuste, prazo, partes e garantia), com a anuência do fiador. O guia de cláusulas do contrato de aluguel pede o número da matrícula e o cartório de registro do imóvel, dados que ajudam a conferir depois se o contrato foi averbado.
Quem quer entender melhor as formas de encerrar a locação pode ler também quando o locador pode rescindir o contrato de aluguel e como executar uma rescisão de contrato de aluguel. Para quem vende imóveis, veja também o texto sobre vendas imobiliárias.
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Fonte oficial e revisão
- Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 8º, 27 a 34: planalto.gov.br, texto compilado, consultado em 02/11/2026.
- Lei 6.015/1973 (Registros Públicos), art. 167, I, item 3: planalto.gov.br, texto compilado, consultado em 02/11/2026.
Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me. Conteúdo informativo, que não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso.
Perguntas frequentes
O inquilino tem direito de preferência em qualquer venda do imóvel?
Não. O art. 27 da Lei 8.245/1991 dá preferência ao locatário na venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos e dação em pagamento. O art. 32 tira do alcance da preferência os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. Nos contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, também ficam de fora a constituição da propriedade fiduciária e a perda da propriedade ou venda por formas de realização de garantia, se isso constar em cláusula contratual específica e destacada.
Quanto tempo o inquilino tem para aceitar a proposta?
Trinta dias. O art. 28 diz que o direito de preferência caduca se o locatário não manifestar, de maneira inequívoca, a aceitação integral da proposta nesse prazo. O texto do artigo não diz a partir de que ato os trinta dias contam; registre a data em que o inquilino recebeu a comunicação completa.
Como o locador deve avisar o inquilino da venda?
Por notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca (art. 27). A comunicação deve conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais e o local e horário em que a documentação pode ser examinada (art. 27, parágrafo único).
O que acontece se o imóvel for vendido sem avisar o inquilino?
O art. 33 permite ao inquilino reclamar do vendedor as perdas e danos ou, depositando o preço e as despesas da transferência, ficar com o imóvel, se pedir em até seis meses do registro da venda no cartório de imóveis e se o contrato de locação estiver averbado na matrícula pelo menos trinta dias antes da venda.
O comprador pode pedir o imóvel alugado de volta?
Pode denunciar o contrato, com noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato tiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado na matrícula (art. 8º). A denúncia deve ser feita em até noventa dias do registro da venda; depois disso, presume-se a concordância em manter a locação (art. 8º, § 2º).
Quem tem prioridade se o imóvel tiver mais de um dono?
O art. 34 diz: "Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário." Se o imóvel está sublocado em sua totalidade, a preferência é do sublocatário e, em seguida, do locatário (art. 30).
