Conteúdo informativo, baseado no Código Civil (Lei 10.406/2002, arts. 417 a 420, 427 a 435, 482, 490 e 723), vigentes em 03/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 03/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.
A proposta de compra de imóvel é a oferta que o comprador faz ao vendedor, com preço e condições, de preferência por escrito. O Código Civil diz que a proposta obriga quem a faz, salvo se o contrário resultar dos termos dela, da natureza do negócio ou das circunstâncias, e lista os casos em que ela deixa de obrigar, como o prazo vencido. Proposta não é contrato fechado: sem aceitação, o negócio não existe.
O que escrever numa proposta de compra
O Código Civil não traz um modelo de proposta de compra de imóvel. O que segue é prática de mercado, e cada item existe para evitar uma dúvida que costuma aparecer depois:
- quem propõe e quem recebe a proposta, com os dados para identificar as duas partes;
- o imóvel, com endereço e número da matrícula;
- o preço e a forma de pagamento: à vista, parcelado ou com financiamento;
- o sinal ou as arras, se houver, e o que acontece com elas se o negócio não sair;
- as condições de que a oferta depende, como aprovação do financiamento ou a conferência de certidões;
- quem paga as despesas de escritura e registro;
- a data prevista para a entrega do imóvel;
- o prazo de validade, com data e hora.
Sobre as despesas, o art. 490 prevê que, “salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição”. Se as partes combinaram outra divisão, a proposta é o lugar de escrever.
Quanto tempo vale a proposta
A lei não fixa um prazo padrão de validade para a proposta de compra de imóvel. O prazo é o que está escrito nela. O art. 428 lista os casos em que a proposta deixa de ser obrigatória:
- “se, feita sem prazo a pessoa presente, não foi imediatamente aceita”, e o texto considera presente quem contrata por telefone ou meio parecido (inciso I);
- “se, feita sem prazo a pessoa ausente, tiver decorrido tempo suficiente para chegar a resposta ao conhecimento do proponente” (inciso II);
- “se, feita a pessoa ausente, não tiver sido expedida a resposta dentro do prazo dado” (inciso III);
- “se, antes dela, ou simultaneamente, chegar ao conhecimento da outra parte a retratação do proponente” (inciso IV).
Por isso vale escrever um prazo claro, como “válida até as 18h do dia tal”. Proposta sem prazo deixa a dúvida sobre o que é “tempo suficiente”.
Qual o efeito da proposta
O art. 427 diz que “a proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso”. Uma proposta com ressalva, como “sujeita à aprovação do financiamento”, obriga nos limites da ressalva.
O contrato nasce da aceitação. O art. 432 cobre só o negócio em que não é costume a aceitação expressa, ou em que o proponente a dispensou: nele, o contrato se reputa concluído se a recusa não chega a tempo. Nos contratos entre ausentes, o art. 434 diz que eles se concluem desde que a aceitação é expedida, com três exceções: a retratação do aceitante que chega antes ou junto, o compromisso do proponente de esperar a resposta e a resposta que não chega no prazo combinado. O art. 433 considera inexistente a aceitação se a retratação do aceitante chega antes dela ou com ela.
Quando o vendedor responde mudando o preço ou o prazo, o art. 431 trata do caso: “a aceitação fora do prazo, com adições, restrições, ou modificações, importará nova proposta”. Na rotina, vale registrar cada rodada de contraproposta com data e valor, porque vale a proposta que o outro lado aceitou.
E a oferta ao público? O art. 429 diz que ela equivale a proposta quando reúne o que o contrato precisa ter, salvo se o contrário resultar das circunstâncias ou dos usos. Se um anúncio de imóvel cabe nessa regra depende do que ele diz e das circunstâncias, e a lei não responde caso a caso.
Da proposta ao contrato
O art. 482 estabelece que a compra e venda, quando pura, obriga desde que as partes acordem no objeto e no preço. Em imóvel, há ainda a escritura, o registro e as certidões. Esses passos estão nos textos sobre o contrato de compra e venda de imóvel e sobre a escritura pública de compra e venda. A proposta não pula nenhum deles.
Se a proposta vier com sinal, os arts. 417 a 420 tratam das arras. Pelo art. 420, quando o contrato prevê o direito de arrependimento, as arras têm função só indenizatória: quem as deu as perde em benefício da outra parte, e quem as recebeu as devolve, mais o equivalente. Nos dois casos, não há indenização suplementar. O texto sobre arras confirmatórias detalha o assunto.
O papel do corretor na proposta
Pelo art. 723 do Código Civil, o corretor “é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio”. Na prática, toda proposta recebida deve chegar ao vendedor, e toda resposta deve voltar ao comprador, com data. A relação do corretor com o vendedor e a comissão ficam no contrato de corretagem. Para entender como o comprador decide e o que ele espera ouvir, o texto sobre os 8 perfis de clientes imobiliários ajuda a preparar a conversa.
Como o Apresenta.me ajuda
No funil de vendas do Apresenta.me, a proposta é registrada direto no negócio, já com o imóvel certo, e cada rodada guarda a data e o valor. Enquanto houver proposta pendente, o imóvel pode sair do site ou continuar nele com a tarja “Em negociação”. Quando uma proposta é aceita, as outras do mesmo imóvel são canceladas e o contrato sai dela. O sistema não escreve o texto da proposta por você.
Para colher a assinatura, a assinatura digital manda o documento para assinar pelo celular, por e-mail ou WhatsApp, e mostra quem já assinou e quem falta. O CRM para corretor de imóveis guarda o histórico da conversa com o comprador. Para testar o fluxo com as suas propostas, agende uma demonstração com a equipe da Apresenta.me.
Fonte oficial e aviso
- Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 417 a 420, 427 a 435, 482, 490 e 723: planalto.gov.br, consultado em 03/11/2026.
A lei não fixa prazo padrão de validade da proposta e não dá força de contrato à proposta assinada sem aceitação. Forma e registro da compra e venda de imóvel têm normas próprias, tratadas nos textos indicados acima. Conferir com advogado antes de assinar.
Revisado em 03/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.
Conteúdo informativo, baseado nas normas acima, vigentes em 03/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso.
Perguntas frequentes
A proposta de compra de imóvel obriga quem a faz?
Obriga, salvo se o contrário resultar dos termos dela, da natureza do negócio ou das circunstâncias, segundo o art. 427 do Código Civil. O art. 428 lista os casos em que ela deixa de obrigar.
Qual a validade de uma proposta de compra?
A lei não fixa um prazo padrão. Vale o prazo escrito na proposta. Sem prazo, aplicam-se os incisos I e II do art. 428, que dependem de a pessoa estar presente ou ausente e do tempo suficiente para a resposta.
Proposta aceita já é contrato de compra e venda?
Pelas regras de aceitação dos arts. 432 a 434, o contrato se conclui com a aceitação. Em imóvel, escritura e registro têm normas próprias, e a proposta não as dispensa. Veja o texto sobre contrato de compra e venda.
O comprador pode desistir da proposta?
Pode retratar-se se a retratação chegar antes da proposta ou junto com ela (art. 428, IV). Depois de aceita, a desistência segue o que foi combinado, e o arrependimento com perda das arras só existe se o contrato o previu (art. 420).
Quem paga a escritura e o registro?
Salvo cláusula em contrário, o comprador paga as despesas de escritura e registro, e o vendedor paga as da tradição (art. 490). A proposta pode dizer outra divisão.
Existe modelo oficial de proposta de compra de imóvel?
O Código Civil não traz um modelo. A imobiliária costuma ter o seu, e vale submetê-lo a um advogado.
