Em algum momento de 2027, um proprietário vai abrir o extrato, ver um número diferente do mês anterior e ligar para a imobiliária perguntando por quê. Para a maioria, a reforma muda pouco no repasse. Para alguns, muda bastante. A imobiliária precisa saber em qual grupo cada um está antes de o telefone tocar.
Por Marcos Claudino, advogado tributarista (OAB/SC 22.789). Neste artigo, desdobro um dos pontos da minha palestra "Novo Cenário Tributário no Mercado de Imóveis", apresentada na Rota da Eficiência. Edição da equipe Apresenta.me.
TL;DR
O repasse ao proprietário só muda de valor com a reforma tributária em dois casos. O primeiro é quando o proprietário vira contribuinte do IBS e da CBS: pessoa física com mais de 3 imóveis alugados e mais de R$ 240 mil de aluguel no ano anterior. Aí o aluguel residencial paga cerca de 8,4% (alíquota aproximada, pois ainda não há definição da mesma) sobre o que passa de R$ 600 por mês. O segundo é quando a imobiliária do regime regular passa a cobrar à parte o IBS/CBS da taxa de administração. Para o proprietário pessoa física comum, o aluguel não é tributado. Em 2026 o imposto só é destacado; a cobrança começa em 2027. No Apresenta.me, o extrato separa aluguel, taxa e repasse em linhas próprias.
Sumário
- Como funciona o repasse ao proprietário hoje
- O que muda no cálculo do repasse
- Simulação do repasse antes e depois da reforma
- Como explicar a reforma ao proprietário
- Modelo de comunicação ao proprietário
- Como fazer isso no Apresenta.me
- Perguntas frequentes
Como funciona o repasse ao proprietário hoje
O inquilino paga o boleto, a imobiliária recebe, retém a taxa de administração e repassa o restante ao proprietário, com os reembolsos de condomínio, IPTU ou seguro, quando houver.
A imobiliária paga ISS e PIS/Cofins (ou o DAS, se está no Simples) sobre a taxa dela, e esses impostos já estão embutidos no percentual cobrado. O proprietário pessoa física paga só Imposto de Renda, pelo carnê-leão ou retido na fonte quando o inquilino é empresa. O proprietário pessoa jurídica paga PIS/Cofins sobre o aluguel, além do IRPJ e da CSLL.
Resultado: para a maioria das carteiras, repasse = aluguel − taxa. O que vejo, conversando com imobiliárias, é que essa simplicidade vai deixar de existir para parte da carteira.
O que muda no cálculo do repasse
A reforma não cria imposto sobre todo aluguel. Ela muda três variáveis, e o repasse de cada proprietário depende da combinação delas.
1. Quem é o proprietário
Pelo art. 251 da LC 214/2025, a pessoa física só vira contribuinte do IBS e da CBS na locação se, no ano anterior, recebeu mais de R$ 240 mil de aluguel e teve mais de 3 imóveis distintos alugados. Pessoa jurídica que aluga imóvel é contribuinte.
Na palestra, chamei atenção para uma armadilha: a imobiliária só enxerga os imóveis que administra. O proprietário pode ter dois imóveis com você e dois com outra imobiliária e já estar enquadrado. E o conceito de "imóveis distintos" ainda depende de regulamento; vaga de garagem com matrícula própria é um ponto de risco.
2. Como a taxa de administração é cobrada
No novo modelo, o IBS/CBS é calculado "por fora", destacado na nota. Para a imobiliária no regime regular, a taxa de administração tem alíquota reduzida em 50%: algo em torno de 14%, se a alíquota de referência ficar em 28%. A imobiliária vai decidir se absorve esse tributo no percentual atual ou se cobra à parte. Se cobrar à parte, o repasse cai, mesmo para quem não é contribuinte. Minha recomendação é tomar essa decisão agora, com o contador, não no primeiro fechamento de 2027. Na imobiliária do Simples "puro", o tributo segue dentro do DAS, apesar do destaque do IBS e da CBS passar a ser obrigatório.
3. Como o imposto do aluguel é recolhido
Para o proprietário contribuinte, a locação residencial tem redução de 70% na alíquota e redutor social de R$ 600 por mês por imóvel: cerca de 8,4% sobre o que excede R$ 600. Imóvel comercial não tem redutor social. Com split payment, o tributo é separado na liquidação e o repasse chega líquido. Sem ele, o proprietário recolhe por conta própria: o repasse chega igual, mas parte daquele dinheiro já não é dele. Em contrapartida, ele abate como crédito o IBS/CBS pago na taxa de administração.
Quando isso aparece no extrato
Em 2026, o IBS e a CBS só são destacados nos documentos, sem cobrança para quem cumpre as obrigações. A CBS passa a ser cobrada em 2027, e o IBS entra aos poucos entre 2029 e 2032. O impacto começa em 2027 e cresce até o modelo integral, em 2033.
Simulação do repasse antes e depois da reforma
A simulação abaixo usa aluguel residencial de R$ 2.000 e comercial de R$ 5.000, taxa de administração de 10% e alíquota de referência estimada em 28% (14% para a taxa, 8,4% para a locação). O "depois" é o modelo integral, de 2033. Imposto de Renda fica de fora porque não muda.
Tabela 1: simulação ilustrativa com alíquota de referência estimada. A alíquota oficial ainda não foi fixada.
Três leituras da simulação:
- O proprietário pessoa física comum só sente a reforma se a imobiliária mudar a cobrança da taxa. A decisão está do seu lado do balcão.
- Para o proprietário contribuinte, o tributo da taxa não é custo extra. Os R$ 28 voltam como crédito.
- O contrato antigo pode valer a pena. No exemplo residencial, o regime opcional de 3,65% sobre a receita custa R$ 73, contra R$ 89,60 no regime novo.
Como explicar a reforma ao proprietário
Quase todo conteúdo sobre a reforma explica a lei. Por isso, quis dedicar esta parte à conversa real: com um proprietário que só quer saber se vai receber menos.
Comece pelo grupo dele, não pela reforma
A maioria dos proprietários pessoa física não é contribuinte. Para eles, a primeira frase é a boa notícia: o aluguel não passa a pagar IBS/CBS.
Separe a carteira em três grupos antes de falar com alguém:
- Pessoa física com até 3 imóveis ou até R$ 240 mil de aluguel por ano. Nada muda no aluguel. Se a cobrança da taxa mudar, avise antes, com o valor.
- Pessoa física que pode estar enquadrada. Pergunte quantos imóveis ele aluga no total, inclusive por outras imobiliárias.
- Pessoa jurídica. O tributo do aluguel muda de PIS/Cofins para IBS/CBS, com crédito do que paga na taxa. Encaminhe ao contador da empresa.
Mostre o extrato, não a lei
Aluguel, taxa, tributo e repasse em linhas separadas respondem metade das perguntas antes que sejam feitas.
Informe, mas não dê parecer
Como advogado, insisto neste ponto. Dizer a um proprietário específico se ele é ou não contribuinte, ou se deve optar pelo regime de 3,65%, é análise tributária individual e cabe ao contador ou advogado dele. Essa linha protege a imobiliária.
Fale antes do primeiro extrato de 2027
Costumo dizer que o custo da irregularidade é maior do que o custo da conformidade. Na comunicação vale o mesmo: dada em novembro, a informação é serviço; depois da reclamação, vira justificativa.
Modelo de comunicação ao proprietário
O modelo abaixo serve para e-mail. Ajuste os trechos entre colchetes conforme a decisão da sua imobiliária sobre a taxa.
Assunto: Reforma tributária: o que muda no seu repasse
Olá, [Nome],
A partir de 2027 começa a valer a reforma tributária, que substitui alguns impostos por dois novos: o IBS e a CBS. Queremos te contar, com antecedência, o que isso significa para o aluguel do seu imóvel em [endereço].
Para a maioria dos proprietários pessoa física, o aluguel não passa a pagar IBS nem CBS. A lei só alcança quem, no ano anterior, recebeu mais de R$ 240 mil de aluguel e teve mais de 3 imóveis alugados, somando todos os imóveis, inclusive os administrados por outras imobiliárias.
[Se a taxa não mudar:] A nossa taxa de administração continua em [X]%, sem acréscimo. Seu repasse segue igual. [Se a taxa mudar:] A partir de [mês/ano], o imposto sobre a nossa taxa de administração passa a aparecer separado no extrato. Em um aluguel de R$ [valor], isso representa R$ [valor] por mês.
Precisamos de uma confirmação sua: quantos imóveis você tem alugados hoje, no total? Se forem mais de 3, recomendamos conversar com seu contador e/ou advogado, porque você pode passar a ser contribuinte e ter outras opções a avaliar.
No seu extrato, aluguel, taxa e repasse vão continuar aparecendo em linhas separadas, para você conferir mês a mês.
Qualquer dúvida, é só responder este e-mail.
[Assinatura da imobiliária]
Versão curta para WhatsApp:
Olá, [Nome]! Em 2027 começa a reforma tributária. Para a maioria dos proprietários pessoa física, o aluguel não passa a pagar os novos impostos. Só entra quem tem mais de 3 imóveis alugados e mais de R$ 240 mil de aluguel por ano. Você tem quantos imóveis alugados no total, contando outras imobiliárias? Com essa resposta a gente te diz se algo muda no seu repasse.
Como fazer isso no Apresenta.me
A conversa com o proprietário fica mais fácil quando os números já estão separados. No Apresenta.me, isso acontece dentro de cada contrato de locação.
- Contrato de locação: registra aluguel, proprietários, inquilinos e o repasse configurado no próprio contrato, com cláusulas personalizadas para incluir a regra de IBS/CBS.
- Cobrança e repasse: pelo ApBank, o sistema emite o boleto, dá baixa no pagamento e repassa o valor ao proprietário, com divisão automática entre proprietário e imobiliária quando configurada. Essa divisão é do valor do aluguel; não é o split payment tributário da reforma.
- Extrato por proprietário: mostra aluguel, taxa de administração e repasse em linhas separadas: é o documento que responde a ligação do proprietário.
- DIMOB: o arquivo é gerado a partir dos contratos marcados, no formato exigido pela Receita.
A definição de quem é contribuinte e a parametrização fiscal continuam com o contador; o sistema organiza os dados que ele vai usar. Veja a gestão de locação de imóveis e a gestão financeira para imobiliária.
Sobre o autor
Marcos Alexandre Claudino
Advogado tributarista | OAB/SC 22.789
Atua com holdings, administradoras de bens e mercado imobiliário.