Reforma Tributária e o impacto no mercado imobiliário

O que muda, por que importa
e como as imobiliárias podem se preparar

Introdução

Uma das maiores transformações das últimas décadas. A Reforma Tributária, aprovada recentemente, muda a forma como o país cobra impostos sobre bens e serviços, afetando diretamente as operações de locação, venda e administração de imóveis.

Para muitas imobiliárias, isso significa um novo cenário de regras, cálculos e exigências fiscais, mas também uma oportunidade de evoluir na gestão financeira e operacional.

Cenário

O que muda com a Reforma Tributária

Hoje, o sistema tributário é composto por uma série de impostos diferentes, como PIS, Cofins, ISS e ICMS.
A partir da Reforma, eles serão substituídos por dois novos tributos no modelo de IVA (Imposto sobre Valor Agregado):

Novo Imposto	Tipo	Abrangência	Modelo
CBS	Federal	Bens e serviços	IVA (valor agregado)
IBS	Estadual/Municipal	Bens e serviços	IVA (valor agregado)

O novo formato é baseado na lógica de crédito e débito: o imposto pago nas despesas pode ser compensado com o imposto cobrado nas receitas. Essa mudança reduz a cumulatividade, mas exige mais controle contábil, planejamento e atualização tecnológica.

Mudanças

Locação

• • Entra em um regime específico de bens imóveis.

• • Locações residenciais terão redução de 70% na alíquota e redutor social de R$ 600 na base de cálculo.

• • Pessoas físicas passam a contribuir se tiverem mais de três imóveis alugados e faturamento anual acima de R$ 240 mil.

• • Contratos assinados até 31/12/2025 podem manter a alíquota atual (3,65%) até o fim do contrato.

Mesmo com os redutores, a carga tributária efetiva pode subir para 8% a 10%, o que tende a gerar reajustes nos valores de aluguel.

Vendas de imóveis

A partir de 2027, o imposto incidirá sobre o valor total da venda, com redutores de R$ 100 mil (residenciais novos) e R$ 30 mil (lotes).

Administração e intermediação

• • Continuam no regime específico, mas com redução de 50% nas alíquotas.

• • As notas fiscais passarão a destacar o imposto “por fora”.

• • Poderão utilizar split payment, sistema em que o tributo é automaticamente repassado ao governo.

Solução

O que as imobiliárias precisam fazer

A Reforma Tributária inaugura um novo ciclo. Não apenas de regras, mas de preparo e organização. Mesmo sem obrigatoriedade imediata em 2026, as imobiliárias podem avançar com segurança ao:

• Mapear contratos e operações, avaliando impactos futuros de CBS/IBS e possíveis ajustes de cláusulas quando o regime definitivo entrar em vigor.

• Capacitar as equipes financeira e contábil, entendendo desde já a lógica do novo modelo, que será adotado de forma progressiva.

• Revisar processos e sistemas, garantindo que estejam prontos para incorporar o novo modelo quando as regras forem oficialmente definidas.

• Acompanhar orientações jurídicas e contábeis, mantendo conformidade durante todo o período de transição.

• Comunicar de forma clara proprietários e clientes sobre o que muda agora (e o que ainda não muda).

Quem começar a se preparar antes terá muito mais previsibilidade quando o modelo definitivo se aproximar.

Um olhar especialista

Como a Apre pode ajudar

A Apresenta.me está acompanhando cada passo da Reforma Tributária e já estruturou toda a arquitetura fiscal do sistema para receber CBS/IBS assim que as normas técnicas forem finalizadas pelo governo.

Em vez de antecipar algo que ainda não é obrigatório nem totalmente definido, estamos fazendo o movimento mais seguro:

1. preparar a base
2. acompanhar as leis complementares
3. garantir que a transição seja simples para as imobiliárias quando chegar o momento

A plataforma já está estruturada para:

• Incorporar emissão fiscal no novo modelo (CBS/IBS) assim que regulamentado.

• Adequar apurações ao regime específico de locação, conforme a legislação for consolidada.

• Receber módulos de créditos e débitos tributários quando as regras forem claras.

• Integrar declarações e obrigações acessórias na fase definitiva do novo sistema.

• Ativar o split payment quando entrar oficialmente em vigor.

A Apre está fazendo o que é correto tecnicamente: preparar hoje, para operar com solidez e segurança quando o novo modelo se tornar obrigatório.

Conclusão

Um novo jeito de pensar a gestão financeira das imobiliárias.

A transição tributária será gradual e isso dá às imobiliárias tempo para planejar, fortalecer a gestão e evoluir seus processos.

Mais do que uma mudança fiscal, é uma oportunidade de modernizar rotinas, ajustar operações e adotar tecnologia que facilite cada etapa dessa jornada.

A Apresenta.me reforça seu compromisso com segurança, transparência e eficiência, preparando a plataforma para o futuro da tributação imobiliária e acompanhando de perto cada evolução da lei — para que, quando o novo modelo entrar em vigor, você esteja pronto(a) para operar com tranquilidade e confiança.