# Renovação de contrato de aluguel: prorrogação, prazo indeterminado e reajuste

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> Renovação de contrato de aluguel residencial pela Lei 8.245/1991: prorrogação por prazo indeterminado, aditivo com novo prazo, garantia, fiador e reajuste, com o passo a passo.

Conteúdo informativo, baseado na Lei 8.245/1991 (arts. 4º, 6º, 17, 18, 39, 46, 47, 51 e 85) e na Súmula 214 do STJ, vigentes em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.

Renovar um contrato de aluguel residencial pode acontecer de dois jeitos. Se ninguém fizer nada, a locação continua por prazo indeterminado: no contrato escrito de 30 meses ou mais, quando o inquilino segue no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador (Lei 8.245/1991, art. 46, § 1º); no contrato verbal ou com prazo menor que 30 meses, a prorrogação é automática (art. 47). Se as partes querem novo valor ou outro índice de reajuste, elas combinam de comum acordo (art. 18); o novo prazo também deve ser combinado, de preferência num aditivo escrito.

## O contrato de aluguel renova sozinho?

Depende do tipo de contrato. A Lei do Inquilinato trata de dois casos para a locação residencial:

- Contrato escrito, com prazo de 30 meses ou mais: o contrato termina no fim do prazo, "independentemente de notificação ou aviso" (art. 46). Se o inquilino continuar na posse do imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, "presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato" (art. 46, § 1º).
- Contrato verbal, ou escrito com prazo inferior a 30 meses: "findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado" (art. 47).

Essas regras são da locação residencial. A locação comercial tem regime próprio de renovação, com ação renovatória (art. 51), que este texto não cobre.

## O que muda depois da prorrogação por prazo indeterminado

Ao entrar em prazo indeterminado, o contrato deixa de ter data de fim, e a saída passa a depender de aviso ou de uma das hipóteses da lei.

**Para o locador,** há dois regimes:

- no contrato de 30 meses ou mais, prorrogado, "o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação" (art. 46, § 2º);
- no contrato verbal ou de menos de 30 meses, o imóvel "somente" pode ser retomado nas hipóteses do art. 47: os casos do art. 9º; a extinção do contrato de trabalho, quando a ocupação estava ligada ao emprego; o pedido para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente sem imóvel próprio; a demolição ou obra aprovada pelo Poder Público que aumente a área construída em, no mínimo, vinte por cento (cinquenta por cento para hotel ou pensão); ou a vigência ininterrupta da locação passar de cinco anos.

O prazo de cinco anos do art. 47, V, vale só nessa hipótese: contrato verbal ou com prazo inferior a 30 meses que se prorrogou por prazo indeterminado. Nos pedidos de uso próprio e de obra, o locador precisa comprovar que é proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse e título registrado na matrícula (art. 47, § 2º). O texto sobre [quando o locador pode rescindir o contrato de aluguel](https://apresenta.me/blog/o-locador-pode-rescindir-o-contrato-de-aluguel/) aprofunda esses casos.

**Para o inquilino,** o art. 6º permite denunciar a locação por prazo indeterminado "mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias". Sem o aviso, o locador "poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos". Enquanto o contrato tem prazo determinado, a devolução antecipada segue outra regra: a multa pactuada, proporcional ao período cumprido (art. 4º). A [calculadora de multa rescisória](https://apresenta.me/ferramentas/multa-rescisoria-de-aluguel/) estima essa conta com a multa do seu contrato.

## Prorrogar ou renovar com novo prazo

A prorrogação legal mantém o contrato como está. Já o novo prazo, o novo valor ou outro índice de reajuste dependem de acordo: o art. 18 diz que é lícito às partes "fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste". O [roteiro do aditivo de contrato de aluguel](https://apresenta.me/ferramentas/modelo-de-aditivo-de-contrato-de-aluguel/) lista os itens a registrar: valor, reajuste, prazo, partes e garantia.

Dois cuidados com a garantia:

- pelo art. 39, "salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei";
- a Súmula 214 do STJ diz que "o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu". Por precaução, se o aditivo muda valor ou condições, convém que a anuência do fiador conste do documento. A súmula foi lida no PDF oficial do STJ de 2021; confira no site do tribunal se segue em vigor.

## Reajuste na renovação

O art. 17 diz que "é livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo". O art. 85 repete, para a locação residencial, que a convenção é livre quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento, com as mesmas vedações.

A Lei 8.245 não nomeia o IGP-M nem fixa a periodicidade do reajuste. O parágrafo único do art. 17 remete os critérios de reajuste da locação residencial à "legislação específica". Por isso, o índice é o que o contrato prevê, e a regra de periodicidade deve ser conferida nessa legislação (a calculadora do site indica a norma que usa). Para fazer a conta, use a [calculadora de reajuste de aluguel](https://apresenta.me/ferramentas/reajuste-de-aluguel/); os textos sobre [como calcular o reajuste](https://apresenta.me/blog/como-calcular-reajuste-de-aluguel/) e [como calcular o IGP-M no aluguel](https://apresenta.me/blog/como-calcular-o-igpm-no-aluguel/) mostram o cálculo passo a passo.

## Passo a passo para renovar um contrato de aluguel

- Veja a data de fim e o tipo de contrato: escrito com 30 meses ou mais, escrito com menos de 30 meses, ou verbal. É o tipo que define o que acontece se nada for feito.
- Converse com as duas partes antes do vencimento: proprietário e inquilino dizem se querem manter, mudar o valor ou encerrar.
- Escolha o caminho: deixar a locação seguir por prazo indeterminado ou fechar novo prazo.
- Registre o combinado em aditivo quando houver novo prazo, valor ou índice de reajuste. Se for fechar um contrato novo, o [guia de cláusulas do modelo de contrato de aluguel](https://apresenta.me/ferramentas/modelo-de-contrato-de-aluguel/) ajuda a revisar o texto.
- Cheque a garantia: fiador, caução, seguro fiança ou outra. Com fiador, colha a anuência no aditivo.
- Aplique o reajuste, atualize as faturas e avise inquilino e proprietário.

## Como o Apresenta.me ajuda na renovação

No [sistema de gestão de locação do Apresenta.me](https://apresenta.me/sistema-de-gestao-de-locacao-de-imoveis-para-imobiliarias/), a imobiliária vê a lista de contratos a vencer e a reajustar e envia o aviso de renovação. O reajuste pode usar o índice acumulado que você escolher ou um percentual digitado; o novo valor vale para o aluguel, para as faturas em aberto e para os itens reajustáveis, e inquilino e proprietário podem ser avisados por e-mail. Uma conferência diária também aponta o contrato com reajuste em atraso. Para ver o fluxo na sua carteira, [fale com a equipe da Apresenta.me](https://apresenta.me/contato/) e peça uma demonstração.

## Fonte oficial e aviso

- Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 4º, 6º, 17, 18, 39, 46, 47, 51 e 85: [texto compilado no Planalto](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm), consulta em 02/11/2026.
- Súmula 214 do STJ: [compilação oficial de súmulas do STJ](https://www.stj.jus.br/docs_internet/SumulasSTJ.pdf) (arquivo de 2021).

Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me. Conteúdo informativo, que não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso.

**Veja também**

- [Roteiro do aditivo de contrato de aluguel](https://apresenta.me/ferramentas/modelo-de-aditivo-de-contrato-de-aluguel/): os itens a registrar quando há novo prazo, valor ou garantia
- [Calculadora de reajuste de aluguel](https://apresenta.me/ferramentas/reajuste-de-aluguel/): o novo valor pelo índice do contrato
- [Calculadora de multa rescisória de aluguel](https://apresenta.me/ferramentas/multa-rescisoria-de-aluguel/): a estimativa quando o inquilino sai antes do fim do prazo
- [Como calcular o reajuste de aluguel](https://apresenta.me/blog/como-calcular-reajuste-de-aluguel/): a conta com o índice do contrato