# Reparos no imóvel alugado: quem paga pintura, fechadura e benfeitorias

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> Quem paga pintura, fechadura, reparos urgentes e benfeitorias no aluguel, segundo a Lei 8.245/1991 e o Código Civil, e como a vistoria evita a discussão na devolução.

Conteúdo informativo, baseado na Lei 8.245/1991 (arts. 22, 23, 26, 35 e 36) e no Código Civil (art. 96), vigentes em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.

Quem paga o reparo depende de quem causou o problema e de quando ele surgiu. O locador entrega o imóvel "em estado de servir ao uso a que se destina" e responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (Lei 8.245/1991, art. 22, I e IV). O inquilino trata o imóvel "com o mesmo cuidado como se fosse seu", repara os danos que ele, a família e os visitantes causarem e devolve o imóvel "no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal" (art. 23, II, III e V). A lei não traz uma lista por item, como pintura, fechadura ou disjuntor: é o contrato e o laudo de vistoria que evitam a discussão.

## Quem paga os reparos do imóvel alugado

**Ao locador cabe** (art. 22):

- entregar o imóvel "em estado de servir ao uso a que se destina" (I);
- manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel (III);
- responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (IV);
- fornecer, se o inquilino pedir, "descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes" (V).

**Ao locatário cabe** (art. 23):

- usar o imóvel para o fim combinado, tratando-o "com o mesmo cuidado como se fosse seu" (II);
- levar "imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba" (IV);
- realizar "a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos" (V);
- não modificar a forma interna ou externa do imóvel "sem o consentimento prévio e por escrito do locador" (VI);
- devolver o imóvel no estado em que o recebeu, "salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal" (III).

## O inquilino é obrigado a pintar a casa?

A Lei 8.245 não trata da pintura do interior da unidade. A palavra "pintura" aparece só em despesas de condomínio: a pintura de fachadas e esquadrias externas está entre as despesas extraordinárias, pagas pelo locador (art. 22, X e parágrafo único, b), e a "conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum" está entre as despesas ordinárias, a cargo do locatário nas condições do art. 23, § 2º (art. 23, XII e § 1º, c). O texto sobre [encargos locatícios](https://apresenta.me/blog/encargos-locaticios/) explica essa divisão.

Para a pintura da unidade, restam as regras gerais:

- desgaste do uso normal não obriga o inquilino a devolver o imóvel como novo (art. 23, III);
- dano que o inquilino, a família ou os visitantes causaram deve ser reparado por ele (art. 23, V);
- cláusula de pintura na devolução é assunto do contrato: a lei não a menciona, e a validade em cada caso é questão para o advogado.

O registro do estado da pintura na vistoria de entrada, com fotos, permite comparar com o da saída.

## Troca de fechadura, disjuntor, torneira e outros itens

A Lei 8.245 não cita fechadura, disjuntor nem torneira. Para cada item, a pergunta é de onde veio o problema:

- Defeito que já existia na entrega, ou imóvel entregue sem condição de servir ao uso combinado: é do locador (art. 22, I e IV).
- Dano causado pelo inquilino, dependentes, familiares, visitantes ou prepostos: o inquilino repara (art. 23, V).
- Desgaste do uso normal: o inquilino não responde por ele na devolução (art. 23, III). A lei não diz, item por item, quem paga a manutenção de rotina durante a locação; o contrato é que define.

O inquilino deve avisar o locador do defeito imediatamente (art. 23, IV); guarde o registro desse aviso.

## Reparos urgentes do locador

O art. 26 trata do imóvel que precisa de reparos urgentes cuja realização incumba ao locador: o inquilino "é obrigado a consenti-los". Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário tem direito ao "abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente"; se durarem mais de trinta dias, pode resilir o contrato.

## Benfeitorias: o que o inquilino pode cobrar de volta

Benfeitoria é obra feita no imóvel. O Código Civil as divide em três (art. 96):

- voluptuárias: "as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor";
- úteis: "as que aumentam ou facilitam o uso do bem";
- necessárias: "as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore".

A Lei do Inquilinato diz o que fica com cada uma:

"Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção."

"Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel."

Ou seja, as necessárias são indenizáveis mesmo sem autorização; úteis só se autorizadas; voluptuárias não são indenizáveis, mas podem ser retiradas se isso não afetar a estrutura do imóvel; e tudo isso vale "salvo expressa disposição contratual em contrário". A lei fala em indenização e retenção. Ela não fala em descontar a obra do aluguel. Enquadrar cada obra em uma das três categorias depende do caso; por isso, combine por escrito antes de obra que muda o imóvel (art. 23, VI).

## Como evitar discussão na devolução

- **Faça a vistoria de entrada com laudo e fotos,** assinado pelas partes. A lei só obriga o locador a fornecer a descrição do estado do imóvel se o inquilino pedir (art. 22, V); não exige laudo, mas é ele que prova o estado.
- **Escreva no contrato** o que fica com cada parte: pintura na devolução, manutenção de rotina e obras.
- **Registre cada pedido de conserto,** com quem pediu, quando e o que foi feito.
- **Faça a vistoria de saída** e compare com a de entrada. O inquilino deve permitir a vistoria "mediante combinação prévia de dia e hora" (art. 23, IX).
- **Feche a devolução por escrito,** com o termo de entrega das chaves.

O [modelo de laudo de vistoria](https://apresenta.me/ferramentas/modelo-de-laudo-de-vistoria/) traz medidores, chaves e ambiente por ambiente, com o estado de cada item. O [modelo de termo de entrega de chaves](https://apresenta.me/ferramentas/modelo-de-termo-de-entrega-de-chaves/) registra quem entregou, quem recebeu e a data.

## Como o Apresenta.me ajuda

No [sistema de vistoria de imóvel](https://apresenta.me/sistema-vistoria-imovel/), a vistoria de saída pode ser ligada à de entrada do mesmo imóvel, e o comparativo mostra, ambiente por ambiente, o que piorou, melhorou ou ficou igual. Chaves e medidores entram com foto, o laudo segue para assinatura digital e o cliente contesta item por item pela Área do Cliente. O módulo de vistoria inclui aplicativo que funciona com ou sem internet. Para os pedidos de conserto, a [gestão de solicitações](https://apresenta.me/gestao-de-solicitacoes-imobiliaria/) transforma cada pedido do inquilino (feito pela Central do Cliente, com fotos e vídeos, ou registrado por telefone) em um chamado com origem, responsável, prazo e histórico. [Fale com a equipe da Apresenta.me](https://apresenta.me/contato/) para ver os dois em funcionamento.

## Fonte oficial e aviso

- Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 22, 23, 26, 35 e 36: [texto compilado no Planalto](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm), consulta em 02/11/2026.
- Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 96: [texto compilado no Planalto](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm), consulta em 02/11/2026.

Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me. Conteúdo informativo, que não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso.

**Veja também**

- [Modelo de laudo de vistoria de imóvel](https://apresenta.me/ferramentas/modelo-de-laudo-de-vistoria/): medidores, chaves e o estado de cada ambiente, para baixar e preencher
- [Modelo de termo de entrega de chaves](https://apresenta.me/ferramentas/modelo-de-termo-de-entrega-de-chaves/): registro da entrega e da devolução do imóvel
- [Encargos locatícios: quem paga cada despesa do aluguel](https://apresenta.me/blog/encargos-locaticios/): condomínio, tributos e contas, em vez de reparos
- [Como executar uma rescisão de contrato de aluguel](https://apresenta.me/blog/como-executar-uma-rescisao-de-contrato-de-aluguel/): o que fazer quando o contrato acaba