# Promessa de compra e venda: contrato preliminar, arrependimento e registro

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> A promessa de compra e venda antecede o contrato definitivo. Entenda o que o Código Civil diz do contrato preliminar, o efeito da cláusula de arrependimento e o registro.

Conteúdo informativo, baseado no Código Civil (arts. 108, 462 a 466 e 1.245), na Lei 6.015/1973 (arts. 167, 169 e 216-B) e na Súmula 84 do STJ, consultadas em 03/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 03/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.

A promessa de compra e venda é o contrato em que as partes se comprometem a fazer a compra e venda definitiva mais adiante. O Código Civil trata do contrato preliminar nos arts. 462 a 466: ele deve conter os requisitos do contrato definitivo, exceto quanto à forma, e, se não tiver cláusula de arrependimento, qualquer das partes pode exigir que o definitivo seja assinado (art. 463). Para imóvel, o contrato pode ser levado a registro (Lei 6.015, art. 167, I, 9), mas a propriedade só passa com o registro do título de transferência (Código Civil, art. 1.245).

## O que é uma promessa de compra e venda?

É um contrato preliminar: ele não transfere o imóvel, apenas obriga as partes a firmar o contrato final. Os textos legais usam duas expressões para esse tipo de contrato, “compromisso de compra e venda” (Lei 6.015, art. 167, I, 9) e “promessa de compra e venda” (art. 216-B), e este texto trata as duas como o contrato que promete a venda de um imóvel.

O art. 462 diz que o contrato preliminar, “exceto quanto à forma”, deve conter todos os requisitos do contrato a ser celebrado. Na compra e venda, a lei liga o negócio ao acordo sobre o objeto e o preço (art. 482), então a promessa deve identificar bem o imóvel e o valor. Que forma a promessa de imóvel pode ter, escrita particular ou escritura, é pergunta para o advogado do caso.

## Qual a diferença para o contrato de compra e venda definitivo?

O contrato definitivo é o que a escritura pública e o registro formalizam. O art. 108 do Código Civil exige escritura pública, quando a lei não dispõe de outra forma, nos negócios que transferem direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo do País. E a propriedade só se transfere entre vivos “mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”: até lá, o vendedor continua a ser havido como dono (art. 1.245 e § 1º).

Por isso a promessa vem antes e o definitivo depois. O texto sobre [contrato de compra e venda de imóvel](https://apresenta.me/blog/contrato-de-compra-e-venda-de-imovel/) trata das cláusulas do contrato final, e o de [escritura pública de compra e venda](https://apresenta.me/blog/escritura-publica-de-compra-e-venda/) explica o ato do tabelião.

## Quem pode se arrepender da promessa?

Depende de o contrato ter ou não cláusula de arrependimento. O art. 463 diz que, concluído o preliminar e “desde que dele não conste cláusula de arrependimento”, qualquer das partes tem o direito de exigir a celebração do definitivo, dando prazo à outra para que o faça. Se a cláusula existe, esse direito de exigir não vem do art. 463. A Lei 6.015, art. 167, I, 9, admite o registro do compromisso “com ou sem cláusula de arrependimento”, então o registro não depende de a cláusula faltar.

Quem entrega sinal ao prometer comprar deve ler também o texto sobre [arras confirmatórias](https://apresenta.me/blog/arras-confirmatorias/), porque o arrependimento e o sinal costumam andar juntos. Quando o negócio se desfaz, o post sobre [distrato imobiliário](https://apresenta.me/blog/distrato-imobiliario-como-evitar/) mostra como reduzir o risco.

## O que fazer quando uma das partes não assina o definitivo?

O Código Civil descreve este caminho:

- a parte interessada dá à outra um prazo para celebrar o definitivo (art. 463);
- esgotado o prazo, o juiz pode, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente e dar caráter definitivo ao preliminar, salvo se a natureza da obrigação se opuser (art. 464);
- se quem prometeu não der execução ao contrato, a outra parte pode considerá-lo desfeito e pedir perdas e danos (art. 465);
- se a promessa for unilateral, o credor deve se manifestar no prazo previsto, ou no prazo razoável que o devedor lhe der, sob pena de a promessa ficar sem efeito (art. 466).

## A promessa precisa ser registrada?

O parágrafo único do art. 463 diz que o contrato preliminar “deverá ser levado ao registro competente”. A Lei 6.015 lista, entre os atos de registro, “os contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações” (art. 167, I, 9). O registro é feito na serventia da situação do imóvel (art. 169).

O texto lido não diz qual é o efeito do registro da promessa contra terceiros, e o art. 463, sozinho, não responde a isso. Para saber o que o registro garante ao comprador num caso concreto, a pergunta vai para o cartório ou para o advogado. A leitura da [matrícula atualizada](https://apresenta.me/blog/matricula-atualizada-do-imovel/) mostra se a promessa já foi registrada.

## E se a promessa não foi registrada?

A Súmula 84 do STJ admite embargos de terceiro baseados em posse que vem do compromisso de compra e venda de imóvel “ainda que desprovido do registro”. Ela protege a posse e não faz do comprador proprietário, e a súmula não usa a expressão “contrato de gaveta”, tratada no [post sobre o tema](https://apresenta.me/blog/contrato-de-gaveta/).

Há ainda a adjudicação compulsória extrajudicial, feita no cartório de registro de imóveis (Lei 6.015, art. 216-B), “sem prejuízo da via jurisdicional”. Podem pedi-la o promitente comprador, seus cessionários e sucessores, e o promitente vendedor, representados por advogado. O pedido leva, entre outros documentos:

- o instrumento de promessa de compra e venda, de cessão ou de sucessão;
- a prova do inadimplemento, ou seja, a não celebração do título de transmissão no prazo de 15 dias contados da entrega de notificação extrajudicial feita pelo oficial do registro;
- ata notarial do tabelião, com a identificação do imóvel, das partes e a prova do pagamento do preço;
- certidões dos distribuidores forenses mostrando que não há litígio sobre a promessa;
- comprovante de pagamento do ITBI e procuração com poderes específicos.

O § 2º do art. 216-B diz que o deferimento “independe de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda”. Valor de ITBI e emolumentos são do município e da tabela do estado e não entram aqui: o [post sobre o ITBI](https://apresenta.me/blog/itbi/) explica a regra geral.

## O que o corretor deve conferir numa promessa?

- Se o contrato tem cláusula de arrependimento e como ela está escrita, porque ela decide quem pode exigir o definitivo.
- O prazo e a forma para assinar a escritura, e quem paga o quê, por escrito.
- Se o imóvel é loteado ou não, porque o art. 167, I, 9, fala em imóveis não loteados.
- Se o preço foi pago à vista ou será pago em parcelas, e como cada pagamento fica comprovado.
- Se há plano de registrar a promessa na matrícula e quem vai levá-la ao cartório.

## Como o Apresenta.me ajuda

Pela [assinatura digital de contratos](https://apresenta.me/assinatura-digital/), você gera o contrato a partir de um modelo que se preenche sozinho, manda para assinar por e-mail ou WhatsApp e vê na mesma tela quem já assinou e quem falta. Se o cartório aceita esse formato para o registro da promessa, só ele responde. Na [gestão da carteira de imóveis](https://apresenta.me/gestao-carteira-imoveis/), a matrícula em PDF alimenta o cadastro do imóvel por meio da Apr.IA, que monta a ficha. Para ver isso com os seus contratos, [fale com a equipe da Apresenta.me](https://apresenta.me/contato/) e peça uma demonstração.

## Fonte oficial e aviso

- Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 108, 462 a 466, 482 e 1.245: [planalto.gov.br](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm), consultado em 03/11/2026.
- Lei 6.015/1973, arts. 167, I, 9, 169 e 216-B (adjudicação compulsória extrajudicial): [planalto.gov.br](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm), consultada em 03/11/2026.
- Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça: [compilação oficial das Súmulas do STJ](https://www.stj.jus.br/docs_internet/SumulasSTJ.pdf) (PDF de 04/05/2021; cancelamento ou revisão posterior não foi verificado).

O efeito do registro da promessa contra terceiros, a forma que a promessa de imóvel pode ter e a redação atual da Súmula 84 não foram verificados além dos textos citados. Conferir na norma e com advogado.

Revisado em 03/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.

Conteúdo informativo, baseado nas normas acima, vigentes em 03/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso.