# O que é imobiliária: o que faz, como ganha e quem pode abrir

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> Imobiliária intermedeia venda e locação e pode administrar imóveis de terceiros. Entenda como ganha com comissão e taxa e o que a lei exige de quem abre.

Conteúdo informativo, baseado na Lei 6.530/1978 (arts. 2º, 3º, 6º, 16 e 17), o Decreto 81.871/1978 (arts. 5º, 28 e 34), o Código Civil (arts. 722 e 724) e a IN RFB 1.500/2014 (arts. 22 e 35), vigentes em 03/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 03/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.

Imobiliária é a empresa que intermedia a compra, a venda, a permuta e a locação de imóveis e, em muitos casos, também administra imóveis de terceiros. Pela Lei 6.530/1978, a pessoa jurídica inscrita no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) pode exercer as mesmas atribuições do corretor, desde que um corretor inscrito seja sócio gerente ou diretor. Ela ganha com comissão de corretagem e, quando administra aluguéis, com a taxa de administração.

## O que uma imobiliária faz

O art. 3º da Lei 6.530/1978 diz que compete ao corretor de imóveis “exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária”. O parágrafo único completa: essas atribuições “poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei”. Essa pessoa jurídica é a imobiliária.

Na rotina, o trabalho se divide em dois grandes blocos:

- a venda, em que a imobiliária capta imóveis, atende interessados, leva propostas e acompanha o negócio até o fechamento;
- a locação, em que ela anuncia o imóvel, faz a análise do inquilino e, quando o proprietário contrata, administra o aluguel: cobra, recebe e repassa.

A administração é um contrato à parte, tratado no texto sobre o [contrato de administração de imóveis](https://apresenta.me/blog/contrato-de-administracao-de-imoveis/). Para a visão da rotina de quem administra, veja também [administração de imóveis](https://apresenta.me/blog/administracao-de-imoveis/).

## Como a imobiliária ganha

Há duas fontes principais de receita, e cada uma nasce de um contrato diferente.

A primeira é a comissão de corretagem. O Código Civil define a corretagem como o contrato em que uma pessoa se obriga a obter para outra um ou mais negócios (art. 722) e diz, no art. 724, que a remuneração, “se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais”. A Lei 6.530/1978 e o Decreto 81.871/1978 não fixam percentual de comissão: o que existe é o contrato padrão do Conselho Federal (art. 16, VI) e as tabelas de preços de serviços de corretagem, elaboradas pelos sindicatos e homologadas pelos Conselhos Regionais (art. 17, IV). O texto sobre a [comissão do corretor de imóveis](https://apresenta.me/blog/comissao-do-corretor-de-imoveis/) aprofunda o tema.

A segunda é a taxa de administração, cobrada do proprietário quando a imobiliária administra o aluguel. Ela é combinada no contrato de administração. A Receita Federal, em sua página sobre aluguel recebido por meio de imobiliária, orienta conferir se o valor declarado é “o valor do aluguel menos a taxa de administração (cobrada pela imobiliária)”.

## Quem pode abrir uma imobiliária

A lei tem três exigências que aparecem no texto oficial:

- a pessoa jurídica precisa ter, como sócio gerente ou diretor, um corretor de imóveis individualmente inscrito (Lei 6.530, art. 6º, § 1º);
- a inscrição da pessoa jurídica é feita no Conselho Regional da jurisdição, conforme a resolução do Conselho Federal (Decreto 81.871, art. 28);
- o pagamento da anuidade ao Conselho Regional “constitui condição para o exercício da profissão de Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica” (Decreto 81.871, art. 34).

O corretor que será sócio gerente ou diretor precisa ter o título de Técnico em Transações Imobiliárias e estar inscrito no CRECI (Lei 6.530, art. 2º; Decreto 81.871, art. 1º, I). Os documentos exigidos para a inscrição e os valores atuais de anuidade são definidos por resolução do Conselho Federal e não estão aqui. Peça a lista atualizada ao CRECI da sua região.

Depois da inscrição, há a abertura da empresa em si, que inclui a escolha do código de atividade. O assunto tem texto próprio, sobre o [CNAE de imobiliária](https://apresenta.me/blog/cnae-imobiliaria/). Para o passo a passo de montar a operação, o post [como abrir uma imobiliária de sucesso](https://apresenta.me/blog/abrir-imobiliaria-de-sucesso/) segue o caminho prático.

## O que a imobiliária pode anunciar

O art. 5º do Decreto 81.871/1978 estabelece que “somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado”. A regra vale para a imobiliária: sem contrato escrito de mediação nem autorização escrita do proprietário, o anúncio fica de fora. O texto sobre o [contrato de corretagem e autorização de venda](https://apresenta.me/blog/contrato-de-corretagem-e-autorizacao-de-venda/) mostra como documentar isso.

## Obrigações com o aluguel que a imobiliária administra

Quando a imobiliária recebe o aluguel pelo proprietário, entram regras da Receita Federal. A IN RFB nº 1.500/2014, art. 35, obriga a emissão de recibo “pelo locador ou administrador do bem, quando do recebimento de rendimentos da locação de bens imóveis”. E, quando a locatária é uma empresa e o proprietário é pessoa física, o aluguel está entre os rendimentos sujeitos ao imposto de renda retido na fonte (art. 22, VI). A [calculadora de IRRF sobre aluguel](https://apresenta.me/ferramentas/irrf-sobre-aluguel/) estima a retenção desse caso. A conferência com o contador continua necessária.

## Como um sistema entra na rotina de uma imobiliária

A imobiliária trabalha com muita informação cruzada: lead, imóvel, contrato, fatura, repasse, nota. Quando cada coisa mora num programa, o trabalho de conferir se repete. O [sistema para imobiliária](https://apresenta.me/sistema-para-imobiliaria/) do Apresenta.me trabalha no mesmo cadastro, do primeiro contato do lead ao repasse ao proprietário, e a [gestão de locação](https://apresenta.me/sistema-de-gestao-de-locacao-de-imoveis-para-imobiliarias/) emite as faturas, cobra, reajusta e aponta o contrato que precisa de atenção. Na [gestão financeira](https://apresenta.me/gestao-financeira-imobiliaria/), as contas a pagar e a receber ficam no mesmo extrato, e o repasse ao proprietário sai do mesmo sistema. Se quiser ver a operação rodando, [fale com a equipe da Apresenta.me](https://apresenta.me/contato/) e peça uma demonstração.

## Fonte oficial e aviso

- Lei 6.530/1978, arts. 2º, 3º, 6º, § 1º, 16, VI, e 17, IV: [planalto.gov.br](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6530.htm).
- Decreto 81.871/1978, arts. 1º, 5º, 28 e 34: [planalto.gov.br](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/Antigos/D81871.htm).
- Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 722 e 724: [planalto.gov.br](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm).
- IN RFB nº 1.500/2014, arts. 22, VI, e 35: [normas.receita.fazenda.gov.br](https://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=57670); Receita Federal, “Recebo aluguéis de uma imobiliária”: [gov.br/receitafederal](https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/meu-imposto-de-renda/malha-fiscal/antecipacao/rendimentos-recebidos-de-empresa/recebo-alugueis-de-uma-imobiliaria).

O Decreto 81.871 está na pasta de normas antigas do Planalto e não foi cruzado com o Diário Oficial. Documentos de inscrição e anuidade dependem de resolução do Conselho Federal. Conferir no CRECI da região e com o contador.

Revisado em 03/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.

Conteúdo informativo, baseado nas normas acima, vigentes em 03/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso.