# NFS-e padrão nacional para imobiliária: o que é e como emitir URL: https://apresenta.me/blog/nfs-e-padrao-nacional-imobiliaria/ > O que é a NFS-e padrão nacional, o que a LC 214/2025 diz, as datas do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 e como a imobiliária emite a nota de serviço. Conteúdo informativo, baseado na LC 116/2003, na LC 214/2025, no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 e no portal da NFS-e, vigentes em 02/11/2026. Não substitui orientação de contador. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me. A NFS-e de padrão nacional é a nota fiscal de serviço eletrônica gerada e guardada no Ambiente Nacional, pela Receita Federal ou pela prefeitura. Para a imobiliária, isso importa na nota da comissão de corretagem, da taxa de administração e da intermediação. ## O que é a NFS-e padrão nacional Segundo o [portal da NFS-e](https://www.gov.br/nfse/pt-br/municipios/conheca/copy_of_o-que-e-a-nfs-e), a Nota Fiscal de Serviços Eletrônica é um documento de existência digital, gerado e armazenado eletronicamente em Ambiente Nacional pela Receita Federal do Brasil ou pela prefeitura, para documentar as operações de prestação de serviços. A adesão ao padrão nacional é ratificada pelo município com o Termo de Adesão ao convênio do Comitê Gestor da NFS-e, e os municípios conveniados escolhem quais produtos oferecem aos contribuintes ( [o projeto NFS-e](https://www.gov.br/nfse/pt-br/municipios/conheca/o-projeto-nfs-e) ). Por isso a imobiliária precisa conferir como o município dela está no padrão. ## O que a lei diz e quais são as datas - Municípios: a LC 214/2025 obriga os municípios, desde 1º/01/2026 e até 31/12/2032, a autorizar seus contribuintes a emitir a NFS-e no ambiente nacional ou, se tiverem emissor próprio, a compartilhar os documentos com o ambiente nacional (art. 62, § 1º, I, e § 2º). O artigo trata do município; não obriga o prestador, sozinho, a usar a plataforma nacional. - Documento fiscal eletrônico: quem realiza operações com bens ou serviços deve emitir documento fiscal eletrônico (LC 214/2025, art. 60), nas datas de um ato conjunto da Receita e do Comitê Gestor do IBS. - Datas do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 (art. 1º, III): 1º/10/2026 para os serviços da lista da LC 116/2003 fora das exceções, como a corretagem de imóveis (subitem 10.05); 1º/12/2026 para locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis; 1º/01/2027 para optantes do Simples Nacional (art. 1º, § 1º). - Simples Nacional: segundo [notícia do portal da NFS-e de 29/10/2026](https://www.gov.br/nfse/pt-br/noticias/nfs-e-informa-diretrizes-sobre-a-obrigatoriedade-da-emissao-da-nfs-e-nacional-para-optantes-do-simples-nacional), a partir de 01/11/2026 as microempresas e empresas de pequeno porte optantes do Simples devem emitir a NFS-e exclusivamente pelo Emissor Nacional (web ou API), mesmo que o município tenha emissor próprio. A notícia não cita a norma que fundamenta a regra, então confirme com o contador. Para locação de imóveis, vale checar no portal se o grupo de locação já está em produção no Emissor Nacional antes de planejar a emissão por lá. ## Como a imobiliária emite no padrão nacional - **Confirme o regime e o município.** Simples Nacional ou não, e como a prefeitura aderiu ao padrão nacional. - **Defina o serviço e o código com o contador.** A comissão de corretagem está no subitem 10.05 da lista da LC 116/2003; o enquadramento da taxa de administração e o código de tributação ficam com o contador. - **Escolha a via de emissão.** O portal oferece o [Emissor Nacional na web](https://www.nfse.gov.br/EmissorNacional) e uma [API de integração](https://www.gov.br/nfse/pt-br/municipios/produtos-disponiveis/api-de-integracao) para sistemas. - **Respeite as datas.** Os campos de IBS e CBS na nota seguem o Ato Conjunto; o resumo está em [reforma tributária no mercado imobiliário](https://apresenta.me/blog/reforma-tributaria-no-mercado-imobiliario-em-2026-e-2027/). Quem emite poucas notas pode usar a via web. Quem emite todo mês, para vários proprietários e contratos, ganha tempo com a emissão integrada ao financeiro. ## Como o Apresenta.me emite a NFS-e No Apresenta.me, a nota de serviço da imobiliária sai pela integração com o serviço de emissão (o integrador), no padrão nacional. Depois de configurada a empresa, com a inscrição municipal, a alíquota e o código do serviço, a nota pode sair quando o cliente paga, ou ser emitida manualmente e em lote, com PDF e XML para baixar. A emissão depende de a prefeitura estar atendida pelo serviço; confirme a sua cidade com a nossa equipe na demonstração. Mais detalhes na página [notas fiscais e DIMOB](https://apresenta.me/nota-fiscal-de-servico-imobiliaria/) e no texto sobre [quem emite nota fiscal na imobiliária](https://apresenta.me/blog/importancia-de-emitir-nota-fiscal-no-setor-imobiliario/). Quer ver a nota saindo do pagamento? [Fale com a equipe da Apresenta.me](https://apresenta.me/contato/) e peça uma demonstração. ## Fonte oficial e revisão - Lei Complementar nº 214/2025, arts. 60 e 62: [planalto.gov.br](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm) - Lei Complementar nº 116/2003, subitem 10.05 da lista anexa: [planalto.gov.br](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp116.htm) - Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, art. 1º: [cgibs.gov.br](https://www.cgibs.gov.br/upload/arquivos/202607/31091735-20260730-16h30-ato-conjunto-rfb-cgibs-na-c2-ba-4-260731-090909.pdf) - Portal da NFS-e: [gov.br/nfse](https://www.gov.br/nfse/pt-br) Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me. Conteúdo informativo, que não substitui orientação de contador. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso.