# Marco legal das garantias (Lei 14.711): o que muda no imóvel financiado

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> A Lei 14.711/2023 deu nova redação a artigos da Lei 9.514 sobre alienação fiduciária de imóvel. Veja intimação, leilão, quitação e o que o corretor confere.

Conteúdo informativo, baseado na Lei 9.514/1997, arts. 22 a 27, 29 e 30, na redação do Planalto, consultada em 03/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 03/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.

O marco legal das garantias é o nome pelo qual se conhece a Lei 14.711/2023, que deu nova redação a vários artigos da Lei 9.514/1997, a lei da alienação fiduciária de imóvel. Na alienação fiduciária, o comprador transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel como garantia da dívida e fica com a posse direta (art. 22 e art. 23, § 1º). Se a dívida atrasa, o texto atual prevê intimação com 15 dias para pagar, consolidação da propriedade no credor e leilão em até 60 dias (arts. 26 e 27). Quitada a dívida, o credor tem 30 dias para dar o termo de quitação (art. 25, § 1º).

## O que é a alienação fiduciária de imóvel?

Pela Lei 9.514, art. 22, ela é “o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”. Pode ser contratada por pessoa física ou jurídica, e não só por entidades do sistema de financiamento imobiliário (art. 22, § 1º).

A propriedade fiduciária se constitui com o registro do contrato no Registro de Imóveis (art. 23). Com ela, o fiduciante, que é o comprador, fica como possuidor direto, e o credor como possuidor indireto (art. 23, § 1º). Cabe ao fiduciante pagar o IPTU e as taxas de condomínio do imóvel (art. 23, § 2º). A matrícula atualizada mostra se há alienação fiduciária registrada: o texto sobre [matrícula atualizada do imóvel](https://apresenta.me/blog/matricula-atualizada-do-imovel/) explica como ler.

## O que a Lei 14.711 mudou na lei?

No texto compilado do Planalto, aparecem com a redação da Lei 14.711/2023, entre outros, o art. 22 (conceito), o art. 24, incisos I, V e VII (conteúdo do contrato), o art. 25, § 1º (prazo do termo de quitação), o art. 26 (intimação e consolidação), o art. 26-A (financiamento de imóvel residencial), o art. 27 (leilão) e o art. 30 (reintegração de posse). Este texto descreve o que o texto atual diz. Ele não compara com a redação anterior, e a leitura das regras de transição, que dizem como a nova lei vale para contratos antigos, não foi feita: quem tem contrato assinado há anos deve confirmar com advogado qual redação se aplica.

## O que acontece quando a parcela atrasa?

O caminho previsto no art. 26 tem estas etapas:

- a dívida vence e não é paga, no todo ou em parte, e o devedor é constituído em mora;
- o oficial do Registro de Imóveis intima o devedor, a pedido do credor, a pagar em 15 dias a prestação vencida e as que vencerem até o pagamento, os juros, as penalidades, os encargos legais, os tributos, as contribuições condominiais e as despesas de cobrança e de intimação (art. 26, § 1º);
- o contrato pode fixar um prazo de carência antes da intimação, e, se nada for fixado, ele é de 15 dias (art. 26, §§ 2º e 2º-A);
- se o devedor paga no Registro de Imóveis, “convalescerá o contrato” (art. 26, § 5º);
- sem a purgação da mora no prazo, o oficial averba na matrícula a consolidação da propriedade em nome do credor, à vista da prova do pagamento do imposto de transmissão e, se for o caso, do laudêmio (art. 26, § 7º).

A lei não fixa um número de parcelas atrasadas. O art. 26 fala em dívida “vencida e não paga, no todo ou em parte”. A ideia de que três parcelas em atraso levam à perda do imóvel não está no texto lido.

## Como funciona o leilão depois da consolidação?

Consolidada a propriedade, o credor promove o leilão público “no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro” da consolidação (art. 27). O texto atual traz estas regras:

- se no primeiro leilão o maior lance for inferior ao valor do imóvel estipulado no contrato, há um segundo leilão nos 15 dias seguintes (art. 27, § 1º);
- no segundo leilão, vale o maior lance igual ou superior ao valor integral da dívida, das despesas, dos encargos legais e das contribuições condominiais, e o credor pode aceitar, a seu critério, lance de pelo menos metade do valor de avaliação (art. 27, § 2º);
- o devedor tem direito de preferência para readquirir o imóvel até a data do segundo leilão, pagando a dívida e as despesas que a lei lista (art. 27, § 2º-B);
- vendido o imóvel, o credor entrega ao devedor a importância que sobejar em 5 dias, depois de deduzidos a dívida, as despesas e os encargos (art. 27, § 4º);
- se o segundo leilão não tiver lance que atenda ao referencial mínimo, o credor fica com a livre disponibilidade do imóvel (art. 27, § 5º), e, no financiamento de imóvel residencial do devedor, a dívida é considerada extinta, com quitação recíproca (art. 26-A, § 4º);
- se o produto do leilão não cobrir a dívida, o devedor continua obrigado pelo saldo, que pode ser cobrado por execução, ressalvada a extinção prevista no art. 26-A, § 4º (art. 27, § 5º-A);
- os leilões e a publicação dos editais podem ser feitos por meio eletrônico (art. 27, § 10).

O art. 26-A cria um procedimento especial para financiamentos de aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor. Nesses casos, a consolidação é averbada 30 dias depois do fim do prazo para purgar a mora (art. 26-A, § 1º), e o devedor pode pagar as parcelas vencidas e as despesas até a data da averbação, o que faz o contrato convalescer (art. 26-A, § 2º). A fronteira entre financiamento residencial e outros imóveis não foi pesquisada além do caput do artigo: em caso de dúvida, leia o contrato com um advogado.

Perder “tudo o que pagou” também não está escrito dessa forma. O que a lei manda é entregar ao devedor o que sobrar do leilão depois dos descontos.

## E quando a dívida é paga?

Com o pagamento da dívida e dos encargos, resolve-se a propriedade fiduciária (art. 25). O credor fornece o termo de quitação em até 30 dias, e a falta dele gera multa de 0,5% ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato, revertida a quem não recebeu o termo (art. 25, §§ 1º e 1º-A). Com o termo, o oficial cancela o registro da propriedade fiduciária (art. 25, § 2º).

## O imóvel financiado pode ser vendido ou alugado?

O fiduciante pode transmitir os direitos que tem sobre o imóvel com a anuência expressa do credor, e o adquirente assume as obrigações (art. 29). O texto não diz que imóvel financiado não possa ser vendido. O post sobre [contrato de gaveta](https://apresenta.me/blog/contrato-de-gaveta/) trata do que acontece quando a venda é combinada sem passar pelo registro do título.

Se o imóvel estiver locado, a locação pode ser denunciada com 30 dias para desocupação, salvo aquiescência escrita do credor, e a denúncia deve ser feita em 90 dias contados da consolidação da propriedade, com cláusula contratual específica e destacada (art. 27, § 7º). Depois da consolidação, o credor tem direito à reintegração de posse liminar, com desocupação em 60 dias (art. 30).

## O que o corretor deve conferir ao captar um imóvel com alienação fiduciária?

- Leia a matrícula atualizada e veja se há registro de alienação fiduciária e de consolidação da propriedade.
- Pergunte ao vendedor e ao credor se há anuência expressa para a venda, porque o art. 29 a exige.
- Peça o saldo devedor e o termo de quitação, se a dívida já foi paga: o art. 25 manda cancelar o registro com o termo.
- Se o comprador vai financiar, use o [simulador de financiamento imobiliário](https://apresenta.me/ferramentas/simulador-de-financiamento-imobiliario/) para mostrar parcelas pela tabela SAC ou Price com as taxas publicadas pelo Banco Central.
- Anexe tudo à ficha do imóvel para o comprador e o corretor consultarem depois. O texto sobre [contrato de compra e venda de imóvel](https://apresenta.me/blog/contrato-de-compra-e-venda-de-imovel/) mostra as cláusulas que reduzem o risco de o negócio desfazer.

## Como o Apresenta.me ajuda

Na [gestão da carteira de imóveis](https://apresenta.me/gestao-carteira-imoveis/), a matrícula em PDF entra no cadastro com as fotos, e a Apr.IA lê o arquivo para montar a ficha do imóvel. Com o resumo na tela, o corretor compara o cadastro com o que a matrícula registra sobre a alienação fiduciária. No [CRM para corretor de imóveis](https://apresenta.me/crm-para-corretor-de-imoveis/), cada comprador interessado tem uma linha do tempo no cadastro, com visitas, mensagens e propostas. Se quiser ver a carteira funcionando com os seus imóveis, [fale com a equipe da Apresenta.me](https://apresenta.me/contato/) e peça uma demonstração.

## Fonte oficial e aviso

- Lei 9.514/1997, arts. 22 a 27, 29 e 30, na redação da Lei 14.711/2023 e de outras leis indicadas no texto: [planalto.gov.br](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm), consultada em 03/11/2026.
- Lei 14.711/2023, citada como origem da redação atual de vários dispositivos da Lei 9.514, conforme a compilação do Planalto: [planalto.gov.br](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm).

Prazos, percentuais e etapas acima são os do texto compilado da Lei 9.514 em 03/11/2026. As regras de transição da Lei 14.711 e a aplicação a contratos antigos não foram lidas. Conferir na norma e no contrato.

Revisado em 03/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.

Conteúdo informativo, baseado nas normas acima, vigentes em 03/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso.