# Locador e locatário: quem é quem, direitos e deveres

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> Locador cede o imóvel e locatário paga o aluguel. O que a Lei do Inquilinato exige de cada um: despesas, reparos, garantia, multa e preferência na compra.

Conteúdo informativo, baseado na Lei 8.245/1991 (arts. 4º, 6º, 9º, 13, 18, 22, 23, 25, 27, 28, 32 e 37) e na IN RFB 1.500/2014 (art. 22, VI), vigentes em 03/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 03/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.

Locador é quem entrega o imóvel em locação, e locatário é quem o recebe e paga o aluguel, o inquilino do dia a dia. A Lei do Inquilinato lista o que cada um deve fazer: os deveres do locador estão no art. 22 e os do locatário no art. 23. A divisão de despesas segue essas listas, salvo o que o contrato disser em contrário.

## Quem é o locador e quem é o locatário

As duas palavras se confundem porque soam parecido. O locador é a parte que cede o uso do imóvel. O locatário é a parte que usa o imóvel e, em troca, paga o aluguel e os encargos da locação. Quando o contrato tem fiador, ele fica de fora dessas duas posições, porque garante a dívida do locatário como terceiro, e a lei trata dele nos artigos sobre garantia.

A imobiliária que administra o imóvel recebe uma taxa por isso, e o art. 22, VII, põe essa taxa de administração a cargo do locador, assim como as despesas de intermediação, inclusive as necessárias para aferir a idoneidade do pretendente ou do fiador.

## O que a lei exige do locador

O art. 22 da Lei 8.245 diz que o locador é obrigado a:

- entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina (inciso I);
- garantir o uso pacífico do imóvel durante a locação (II) e manter a forma e o destino dele (III);
- responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (IV);
- fornecer descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, caso o locatário solicite (V);
- dar recibo discriminado de cada pagamento, vedada a quitação genérica (VI);
- pagar a taxa de administração e as despesas de intermediação (VII);
- pagar os impostos e taxas do imóvel e o prêmio de seguro complementar contra fogo, salvo disposição expressa em contrário no contrato (VIII);
- exibir os comprovantes das parcelas que cobrar (IX);
- pagar as despesas extraordinárias de condomínio (X).

A lei não manda fazer laudo de vistoria de entrada. Ela só obriga a fornecer a descrição do estado do imóvel quando o locatário pede, e a palavra laudo não aparece no texto. Na prática, a imobiliária costuma registrar o estado do imóvel nos dois momentos, e o [modelo de laudo de vistoria](https://apresenta.me/ferramentas/modelo-de-laudo-de-vistoria/) ajuda a organizar esse registro.

## O que a lei exige do locatário

O art. 23 diz que o locatário é obrigado a:

- pagar pontualmente o aluguel e os encargos, no prazo do contrato ou, na falta dele, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido (I);
- usar o imóvel para o fim combinado e tratá-lo com o cuidado que teria com o seu (II);
- devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações do uso normal (III);
- avisar o locador logo que surgir dano ou defeito que cabe a ele reparar, e reparar o que causar ou o que seus dependentes, visitantes e prepostos causarem (IV e V);
- não mudar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e por escrito do locador (VI);
- pagar telefone, luz, gás, água e esgoto (VIII);
- permitir a vistoria pelo locador, com dia e hora combinados antes (IX);
- cumprir a convenção e o regulamento do condomínio (X);
- pagar o prêmio do seguro de fiança, quando houver (XI), e as despesas ordinárias de condomínio (XII).

Para saber quem paga cada conserto, o texto sobre [quem paga reparos no imóvel alugado](https://apresenta.me/blog/quem-paga-reparos-no-imovel-alugado/) separa o que é desgaste de uso do que é dano.

## Quem paga o quê no condomínio

As despesas extraordinárias são do locador (art. 22, X). O parágrafo único do art. 22 dá exemplos: obras de reforma ou acréscimo que interessem à estrutura do imóvel, pintura de fachadas, instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia e de lazer, paisagismo das áreas comuns e a constituição de fundo de reserva.

As despesas ordinárias são do locatário (art. 23, XII). O § 1º do art. 23 inclui salários e encargos dos empregados do condomínio, consumo das áreas comuns, limpeza e conservação, manutenção de elevadores e equipamentos, pequenos reparos e a reposição do fundo de reserva, salvo se referentes a período anterior ao início da locação. O § 2º só obriga o locatário a pagar se houver previsão orçamentária e rateio mensal comprovados, e ele pode pedir essa comprovação a qualquer tempo.

Quando os encargos ficam com o locatário, o locador pode cobrá-los junto com o aluguel do mês a que se referem (art. 25). O texto sobre [encargos locatícios](https://apresenta.me/blog/encargos-locaticios/) detalha cada item.

## Mudar o combinado no meio do contrato

O art. 18 diz que é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel e inserir ou modificar a cláusula de reajuste. Qualquer mudança combinada vai por escrito, e o [roteiro de aditivo](https://apresenta.me/ferramentas/modelo-de-aditivo-de-contrato-de-aluguel/) lista os pontos a registrar.

Há uma mudança que o locatário não faz sozinho: ceder a locação, sublocar ou emprestar o imóvel, no todo ou em parte, depende do consentimento prévio e escrito do locador (art. 13). A demora do locador em responder não vale como consentimento (§ 1º).

## Sair antes do prazo e encerrar o contrato

Durante o prazo do contrato, o locador não pode reaver o imóvel. O locatário pode devolvê-lo antes, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato (art. 4º). A [calculadora de multa rescisória](https://apresenta.me/ferramentas/multa-rescisoria-de-aluguel/) faz uma estimativa a partir da multa que consta do seu contrato.

No contrato por prazo indeterminado, o locatário pode denunciar a locação com aviso por escrito e antecedência mínima de trinta dias; sem o aviso, o locador pode exigir um mês de aluguel e encargos (art. 6º). Também é possível desfazer a locação por mútuo acordo (art. 9º, I), caso em que o [roteiro do termo de rescisão](https://apresenta.me/ferramentas/modelo-de-termo-de-rescisao-de-aluguel/) lista o que combinar. A devolução das chaves fica registrada no [modelo de termo de entrega de chaves](https://apresenta.me/ferramentas/modelo-de-termo-de-entrega-de-chaves/); a lei não trata desse termo, mas ele deixa escrita a data da devolução.

Quando o locador quer o imóvel de volta, o caminho depende do tipo de contrato, e o texto sobre [a Lei do Inquilinato artigo por artigo](https://apresenta.me/blog/lei-do-inquilinato/) organiza as situações.

## Preferência na compra e garantia

Se o locador vender o imóvel alugado, o locatário tem preferência para comprar em igualdade de condições com terceiros, e o locador deve avisá-lo com as condições do negócio (art. 27). A lei tira dessa regra alguns casos, como a venda judicial, a permuta e a doação (art. 32). O direito caduca se o locatário não aceitar a proposta integralmente em trinta dias (art. 28).

Sobre garantia, o art. 37 permite ao locador exigir caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, e proíbe mais de uma modalidade no mesmo contrato, sob pena de nulidade.

## Quando o locatário é uma empresa

Se o locatário é pessoa jurídica e o locador é pessoa física, o aluguel entra na lista de rendimentos pagos por pessoa jurídica a pessoa física sujeitos ao IRRF (IN RFB 1.500/2014, art. 22, VI). A [calculadora de IRRF sobre aluguel](https://apresenta.me/ferramentas/irrf-sobre-aluguel/) estima a retenção a partir do rendimento tributável do mês.

## Como o Apresenta.me ajuda

Na [gestão de locação](https://apresenta.me/sistema-de-gestao-de-locacao-de-imoveis-para-imobiliarias/) do Apresenta.me, com o faturamento automático ligado, a fatura do aluguel sai todo mês já com o reajuste aplicado, e os contratos com pendência aparecem numa tela só. Quando o inquilino paga, o repasse ao proprietário fica pronto. [Fale com a equipe da Apresenta.me](https://apresenta.me/contato/) e peça uma demonstração com os seus contratos.

## Fonte oficial e aviso

- Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 4º, 6º, 9º, 13, 18, 22, 23, 25, 27, 28, 32 e 37: [planalto.gov.br](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm), texto compilado consultado em 02/11/2026.
- IN RFB 1.500/2014, art. 22, VI: [normas.receita.fazenda.gov.br](https://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=57670).

O contrato pode dispor de modo diferente sobre o que a lei deixa em aberto, como o pagamento do seguro contra fogo. Este texto não traz decisões de tribunais: confirme com advogado antes de agir.

Revisado em 03/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.

Conteúdo informativo, baseado nas normas acima, vigentes em 03/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso.