# Lei do Inquilinato: guia para a imobiliária, por situação

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> Guia da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) para a imobiliária: os artigos por situação, de devolução e término do contrato a garantias, despesas, reajuste e vistoria.

Conteúdo informativo, baseado na Lei 8.245/1991 (arts. 4º a 6º, 8º, 9º, 13, 17, 18, 22 a 25, 37 a 39, 43, 46, 47, 54-A, 57, 79 e 85), vigente em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.

A Lei do Inquilinato é a Lei 8.245/1991, a lei que regula a locação de imóveis. O texto oficial, atualizado, está no [Planalto](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm). Este guia organiza por situação os artigos que mais pesam na rotina da imobiliária (o inquilino quer sair, o contrato acabou, quem paga cada despesa, qual garantia), com o artigo certo e a ferramenta ou o post que ajuda em cada caso.

## O inquilino quer devolver o imóvel antes do fim do contrato

O art. 4º diz que, durante o prazo do contrato, o locador não pode reaver o imóvel, e que o locatário pode devolvê-lo, "pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada". A lei não traz percentual nem fórmula: a multa é a do contrato. O único teto de multa da lei está no art. 54-A, § 2º, e vale só para a locação não residencial em que o locador compra, constrói ou reforma o imóvel conforme o que o locatário especificou. O parágrafo único dispensa a multa se a devolução decorre de transferência do inquilino pelo empregador para outra localidade e se ele avisa por escrito, com no mínimo 30 dias de antecedência.

Em contrato por prazo indeterminado, o caminho é o do art. 6º: o locatário avisa por escrito, com antecedência mínima de 30 dias, e, sem o aviso, o locador pode exigir "quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos". Para estimar a multa proporcional, use a [calculadora de multa rescisória de aluguel](https://apresenta.me/ferramentas/multa-rescisoria-de-aluguel/).

## As partes combinam encerrar o contrato

O art. 9º, I, permite desfazer a locação "por mútuo acordo". A lei não define a forma nem o texto do distrato; cada parte escreve o que combinou. O [roteiro do termo de rescisão de aluguel](https://apresenta.me/ferramentas/modelo-de-termo-de-rescisao-de-aluguel/) lista os itens a acertar, com o artigo da lei em cada ponto. Se o contrato precisa mudar em vez de acabar, o caminho é o aditivo: o art. 18 diz que é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel e inserir ou modificar cláusula de reajuste, e o [roteiro do aditivo de contrato de aluguel](https://apresenta.me/ferramentas/modelo-de-aditivo-de-contrato-de-aluguel/) lista os itens do aditivo.

## O contrato acabou ou o locador quer o imóvel de volta

O tipo de contrato muda o caminho:

- Residencial, escrito, de 30 meses ou mais: a resolução ocorre no fim do prazo, "independentemente de notificação ou aviso" (art. 46). Se o inquilino fica mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação passa a prazo indeterminado, e o locador pode denunciar a qualquer tempo, com 30 dias para desocupar (art. 46, §§ 1º e 2º).
- Residencial, verbal ou com menos de 30 meses: a locação se prorroga por prazo indeterminado e o imóvel só pode ser retomado nas hipóteses do art. 47, como as do art. 9º, uso próprio, obras aprovadas ou vigência ininterrupta acima de cinco anos. O prazo de cinco anos do inciso V vale só nessa hipótese; não é regra geral.
- Não residencial por prazo indeterminado: o art. 57 permite a denúncia por escrito, com 30 dias para desocupação.
- Imóvel vendido durante a locação: o adquirente pode denunciar o contrato, com 90 dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato tiver cláusula de vigência em caso de alienação, averbada na matrícula (art. 8º).

Seja qual for o motivo, o art. 5º diz que a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. Os detalhes estão nos posts [o locador pode rescindir o contrato de aluguel?](https://apresenta.me/blog/o-locador-pode-rescindir-o-contrato-de-aluguel/) e [carta para o inquilino desocupar o imóvel](https://apresenta.me/blog/carta-para-inquilino-desocupar-imovel-alugado/).

## Quem paga cada despesa

Os arts. 22 e 23 dividem as despesas. O locador paga as taxas de administração e de intermediação (art. 22, VII), os impostos e taxas que incidem sobre o imóvel, salvo disposição em contrário (art. 22, VIII), e as despesas extraordinárias de condomínio (art. 22, X). O locatário paga as contas de consumo (art. 23, VIII), o prêmio do seguro de fiança (art. 23, XI) e as despesas ordinárias de condomínio (art. 23, XII), desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal (art. 23, § 2º). Se o contrato atribui ao locatário os tributos, encargos e despesas ordinárias, o art. 25 permite cobrá-los junto com o aluguel do mês a que se refiram. O post [encargos locatícios](https://apresenta.me/blog/encargos-locaticios/) mostra a divisão item por item. O art. 22, VI, obriga o locador a fornecer "recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica".

## Qual garantia exigir

O art. 37 lista as modalidades: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único diz: "É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação". O art. 43, II, ainda trata como contravenção penal exigir mais de uma. A caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel e vai para caderneta de poupança (art. 38, § 2º). Salvo disposição contratual em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel (art. 39). Os detalhes da caução estão no post [caução de aluguel](https://apresenta.me/blog/caucao-de-aluguel/).

## Aluguel, reajuste e atraso

A lei é aberta em preço e índice. O art. 85 diz que nas locações residenciais é livre a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento, com a vedação de vincular a variação do salário mínimo, a variação cambial e a moeda estrangeira (o art. 17 repete essas vedações). A Lei 8.245 não nomeia índice como o IGP-M. O parágrafo único do art. 17 remete os critérios de reajuste das locações residenciais à "legislação específica", que a lei não nomeia, então é preciso checar a norma que se aplica ao seu contrato. A [calculadora de reajuste de aluguel](https://apresenta.me/ferramentas/reajuste-de-aluguel/) faz a conta com o índice do contrato.

Multa e juros de atraso também não têm percentual na Lei do Inquilinato. O art. 79 manda aplicar o Código Civil e o Código de Processo Civil no que a lei for omissa; a multa e os juros do seu contrato devem ser conferidos na cláusula e na norma. Como prazo supletivo, o art. 23, I, fixa o pagamento "até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido", quando o contrato não indica prazo. Para a conta, use a [calculadora de multa e juros de aluguel atrasado](https://apresenta.me/ferramentas/multa-e-juros-de-aluguel-atrasado/).

## Sublocação, cessão e empréstimo

Pelo art. 13, a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, "dependem do consentimento prévio e escrito do locador". O contrato costuma trazer uma cláusula sobre isso; o [modelo de contrato de aluguel](https://apresenta.me/ferramentas/modelo-de-contrato-de-aluguel/) comenta cada cláusula, com o artigo da lei no texto literal.

## Vistoria e devolução das chaves

O art. 22, V, obriga o locador a fornecer a descrição minuciosa do estado do imóvel, "caso este solicite", e o art. 23, III, manda restituir o imóvel "no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal". A lei não usa a palavra laudo nem exige termo de entrega de chaves, mas os dois documentos organizam a prova do estado do imóvel. Há um [modelo de laudo de vistoria](https://apresenta.me/ferramentas/modelo-de-laudo-de-vistoria/) e um [modelo de termo de entrega de chaves](https://apresenta.me/ferramentas/modelo-de-termo-de-entrega-de-chaves/) para baixar e preencher.

## O que a Lei do Inquilinato não diz

- Não fixa multa de três aluguéis para quem quebra o contrato. Os "três" que aparecem na lei são outros: o teto da caução em dinheiro (art. 38, § 2º) e o mínimo da multa penal do locador que exige quantia indevida, mais de uma garantia ou aluguel antecipado, "de três a doze meses" do último aluguel (art. 43).
- Não manda contratar seguro incêndio. O art. 22, VIII, só distribui quem paga o prêmio de seguro complementar contra fogo, salvo disposição em contrário.
- Não nomeia o IGP-M nem fixa a periodicidade do reajuste.
- Não exige laudo de vistoria de ofício: a descrição do estado do imóvel é devida se o locatário solicita (art. 22, V).
- Não exige contrato escrito: os arts. 46 e 47 preveem a locação verbal. O que muda é o regime de término.

## Como o Apresenta.me ajuda

A lei define prazos, garantias e quem paga cada despesa, e a rotina da imobiliária precisa acompanhar isso contrato por contrato. No sistema de gestão de locação do Apresenta.me, o contrato guarda proprietário, inquilino, valor, vencimento e a garantia, as faturas saem dos contratos, e há lista de contratos a vencer e a reajustar. Mais na página de [gestão de locação de imóveis](https://apresenta.me/sistema-de-gestao-de-locacao-de-imoveis-para-imobiliarias/); para ver funcionando, [fale com a equipe da Apresenta.me](https://apresenta.me/contato/) e peça uma demonstração.

## Fonte oficial e aviso

Fonte oficial: [Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm), texto compilado no Planalto, consultado em 02/11/2026.

Revisado em 02/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.

Conteúdo informativo, baseado na Lei 8.245/1991, vigente em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso. A lei pode ter sido alterada depois da data de consulta; o texto vigente está no Planalto.