# ITBI: o que é, quem paga e como calcular

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> O que é o ITBI, o que o Código Tributário Nacional diz sobre quem paga e sobre a base de cálculo (valor venal) e o que depende da lei de cada município.

Conteúdo informativo, baseado na Constituição Federal (arts. 155, I, e 156, II e § 2º), no Código Tributário Nacional (arts. 35 a 42, com a redação da Lei Complementar 227/2026), na Lei 7.433/1985 (art. 1º) e no Decreto 93.240/1986 (art. 1º), vigentes em 02/11/2026. Alíquota, prazo e isenção do ITBI são definidos por lei de cada município e não são tratados aqui. Não substitui orientação de contador ou advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.

ITBI é o Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis, cobrado pelo município na transferência de um imóvel entre pessoas vivas por ato oneroso, como a compra e venda. Quem paga e quanto custa depende da lei do município do imóvel. O Código Tributário Nacional diz que o contribuinte é "qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei" (art. 42) e que a base de cálculo é o valor venal do imóvel (art. 38). Os textos federais que conferimos não trazem alíquota: ela vem da lei do município.

## O que é o ITBI

A Constituição Federal dá aos municípios a competência para instituir imposto sobre a "transmissão 'inter vivos', a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição" (art. 156, II). O imposto compete ao município da situação do bem (art. 156, § 2º, II; CTN, art. 41).

O CTN, no art. 35, diz que o fato gerador é:

- a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis;
- a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;
- a cessão inter vivos, por ato oneroso, de direitos relativos a essas transmissões.

Em 2026, a Lei Complementar 227, de 13/01/2026, deu nova redação aos arts. 35, 38 e 41 do CTN e revogou o art. 39. Texto de livro ou de site anterior a 2026 pode estar desatualizado.

## Quem paga o ITBI

A resposta nacional é: depende da lei do município. O art. 42 do CTN diz apenas que "contribuinte do impôsto é qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei". Ou seja, o comprador, o vendedor ou os dois podem ser o contribuinte, conforme a lei municipal. Ao orientar o cliente, confira na prefeitura da cidade do imóvel, e não afirme "o comprador paga" sem ter lido a lei do município.

## Como calcular o ITBI

O CTN fixa a base de cálculo, e o município fixa a alíquota. A conta tem esses dois lados:

- Base de cálculo. O art. 38 diz: "A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos." O § 1º, incluído em 2026, define valor venal como "o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado".
- Como o valor venal é estimado. O § 2º manda estimá-lo por critérios técnicos, considerando pelo menos um destes: análise de preços praticados no mercado imobiliário; informações dos serviços notariais e registrais e de agentes financeiros; localização, tipologia, destinação, padrão e área de terreno e construção; outros parâmetros técnicos de avaliação de imóveis.
- Alíquota. É a da lei do município. Nos trechos da Constituição, do CTN e da LC 227 que conferimos, não há percentual nem teto para o ITBI.

Os textos do CTN não dizem que a base é o preço escrito no contrato ou na escritura, nem que é o valor venal usado para o IPTU. A base é o valor venal definido no art. 38, na forma que a lei e os critérios do município estabelecerem.

Se o cliente discorda do valor, o § 3º do art. 38 diz que as administrações tributárias dos municípios "deverão divulgar os critérios utilizados para estimar o valor venal", que "poderá ser contestado pelo contribuinte mediante a apresentação de avaliação contraditória em procedimento específico, nos termos da legislação específica municipal ou distrital".

## Quando o ITBI é pago

O momento do pagamento é regra do município. A Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º, diz que o tabelião "consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos". O Decreto 93.240/1986, art. 1º, II, pede "o comprovante do pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles relativos, quando incidente sobre o ato, ressalvadas as hipóteses em que a lei autorize a efetivação do pagamento após a sua lavratura". Em resumo: confirme com a prefeitura e com o tabelião se o pagamento sai antes ou depois da escritura. O texto sobre [averbação de imóvel](https://apresenta.me/blog/averbacao-de-imovel-o-que-e/) detalha o que a lei manda constar na escritura.

## Em que casos o ITBI não incide

- **Herança e doação.** O ITBI é inter vivos e oneroso. A transmissão causa mortis e a doação ficam no imposto estadual do art. 155, I, da Constituição.
- **Aluguel.** A locação não está entre os fatos geradores do art. 35 do CTN.
- **Direito real de garantia.** O art. 35 exclui os direitos reais de garantia. O texto federal que conferimos não trata de financiamento nem de alienação fiduciária: confirme com a prefeitura ou com um contador.
- **Capital de empresa.** O art. 36 do CTN diz que o imposto não incide sobre a transmissão feita para integralizar capital de pessoa jurídica nem na fusão ou na incorporação de uma empresa por outra. O art. 37 afasta essa regra quando a atividade preponderante do adquirente é a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição. Segundo o § 1º, a preponderância se configura quando mais de 50% da receita operacional, nos 2 anos anteriores e nos 2 seguintes à aquisição, vem dessas transações.

## O que o corretor confere na prefeitura

- A lei municipal do ITBI: alíquota, prazo, isenções e descontos.
- Quem é o contribuinte pela lei do município.
- Como a prefeitura calcula o valor venal e como contestá-lo.
- Quando a guia sai e quando é paga em relação à escritura.
- O que acontece em casos fora do comum, como permuta ou compra por empresa. Nesses, peça a orientação de contador ou advogado.

## Como o Apresenta.me ajuda

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## Fonte oficial e revisão

- Constituição Federal, arts. 155, I, e 156, II e § 2º: [planalto.gov.br](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm)
- Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966), arts. 35 a 42: [planalto.gov.br](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm)
- Lei Complementar 227/2026: [planalto.gov.br](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp227.htm)
- Lei 7.433/1985, art. 1º: [planalto.gov.br](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l7433.htm)
- Decreto 93.240/1986, art. 1º: [planalto.gov.br](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/antigos/d93240.htm)

Textos compilados no Planalto, consultados em 02/11/2026. Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me. Conteúdo informativo, que não substitui orientação de contador ou advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso.