# O que é e como funciona uma incorporação imobiliária URL: https://apresenta.me/blog/incorporacao-imobiliaria/ > Incorporação imobiliária é o processo em que pessoas físicas ou jurídicas adquirem terrenos para construir e vender imóveis. O texto trata das etapas, da diferença para a construtora, das vantagens e dos riscos. Você provavelmente já se deparou com o termo incorporação imobiliária, ou com anúncios de empresas que se denominam incorporadoras e construtoras. Mas, na prática, o que tudo isso significa? O que é uma incorporação imobiliária e como ela funciona? O que diferencia uma incorporadora de uma construtora? Saber as respostas é importante, sobretudo se você pensa em entrar para esse segmento. Este artigo reúne as principais informações sobre o tema: o conceito de incorporação imobiliária, os processos envolvidos e demais aspectos. ## Incorporação imobiliária: definição A incorporação imobiliária consiste em um processo em que pessoas físicas ou jurídicas adquirem terrenos para a construção e posterior venda de imóveis. Porém, há muitas etapas envolvidas, que vão muito além da simples construção de um imóvel. Elas envolvem, por exemplo, todos os trâmites legais para a compra do terreno, viabilidade do projeto, registros e vendas. A incorporadora fica responsável por tornar realidade um projeto imobiliário, da compra do terreno até a venda das unidades. Essa atividade é regulamentada pela Lei 4591/64, ou seja, é um processo legal. ## Diferença entre incorporadora e construtora Muita gente confunde incorporadora com construtora. A principal diferença é que a incorporadora atua no projeto como um todo. Ela cuida das questões burocráticas, compra de terrenos, viabilidade e vendas. Já a construtora fica responsável apenas pela execução da obra, ou seja, construir os imóveis. Eventualmente, também pode realizar vendas. Porém, é muito comum grandes empresas do ramo serem incorporadoras e construtoras, exercendo as duas funções. Outra coisa comum são as parcerias entre esses dois tipos de empresas. Assim, a incorporadora faz uma parceria com a construtora para executar o projeto. Os recursos utilizados para a construção dos imóveis podem ser obtidos pelas [vendas dos imóveis](https://apresenta.me/blog/estrategias-para-black-friday/) na planta. Ou a empresa pode usar recursos próprios, que serão recuperados mais tarde. ## Processos envolvidos nessa atividade Estes são os processos envolvidos na incorporação imobiliária, em resumo: - Análise: antes de comprar o terreno, a incorporadora precisa analisar o local, respeitando as regulamentações e requisitos para a construção. Assim, ela vai se certificar sobre a viabilidade do projeto que pretende executar; - Aprovações: é a incorporadora que precisa ir atrás das aprovações. Isso inclui licenças ambientais, alvarás e demais documentos nos órgãos municipais e estaduais; - Registro: como a incorporação é um processo, ele precisa estar devidamente registrado em cartório. Assim, o registro deve ser feito no Memorial de Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis; - Construção: finalmente chegamos na etapa da construção das unidades, respeitando, obviamente, o que está no projeto, normas de [segurança](https://apresenta.me/blog/vantagenssegurointegradoaosistema/) e demais requisitos; - Habite-se: este é um documento também conhecido como Carta de Habitação ou Certificado de Conclusão de Obra. Ele é obrigatório e atesta que o imóvel está apto para receber moradores. O processo envolve inspeção no imóvel. Procure saber como obter o Habite-se no seu município! - Vendas: por fim, há todo o processo que envolve a venda das unidades. Como ressaltamos anteriormente, a venda pode ocorrer ainda na planta. Há outros processos, mas esse resumo geral é o que você precisa entender para entrar ou investir nesse segmento. ## Vantagens da incorporação imobiliária A incorporação imobiliária tem várias vantagens para quem deseja investir no segmento imobiliário. ### Valorização do imóvel Conforme a construção dos imóveis avança, há uma valorização, o que aumenta o valor final de cada unidade e dá um retorno interessante sobre o investimento. ### Preços mais acessíveis As incorporadoras podem oferecer preços e condições mais acessíveis, que muitas vezes exigem um investimento menor em relação a outros modelos de negócios. Isso ocorre principalmente nos imóveis vendidos na planta. Ainda em relação a isso, é possível ter acesso a financiamentos de forma facilitada. ### Segurança e tranquilidade A incorporadora cuida de tudo, inclusive dos processos burocráticos e das documentações. Nesse sentido, a pessoa que investe nesse modelo terá mais tranquilidade e [segurança](https://apresenta.me/blog/seguro-incendio-simplifique-a-contratacao-com-a-plataforma-apresenta-me/), pois tudo estará em ordem. A incorporadora também pode oferecer mais garantias e proteção ao investimento. ## Papel da imobiliária e do corretor A imobiliária e os [corretores](https://apresenta.me/blog/como-ser-um-bom-corretor-de-imoveis-3/) podem atuar em diversas etapas do processo de incorporação. Por exemplo, esses profissionais podem se envolver diretamente na [divulgação](https://apresenta.me/blog/guia-marketing-imobiliario/) do empreendimento, na negociação e também na parte documental. Em outras palavras, a imobiliária, por meio dos seus corretores, pode ser uma intermediadora. Ela fará a mediação entre as incorporadoras e compradores. ## Aspectos legais e riscos Os aspectos legais envolvem principalmente o que está escrito na [Lei nº 4.591/1964](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm). Nesse caso, o principal aspecto a ser observado é o registro em cartório. Na prática, ele formaliza a incorporação, autorizando as vendas dos imóveis. É preciso ainda cumprir todas as regulamentações municipais e estaduais, o que dá mais segurança aos compradores e demais envolvidos no processo. Sobre os riscos, os principais envolvem: - Atrasos na execução do projeto; - Problemas com documentos; - Problemas com aprovações; - Desvalorização do projeto; - Baixa reputação da incorporadora. As pessoas podem se prevenir buscando uma incorporadora com boa reputação e com [experiência no mercado](https://apresenta.me/blog/dicas-imobiliarias/). Vale observar os projetos anteriores e ficar atento na hora de investir. ## Tendência cada vez maior nesse segmento Devido ao [crescimento urbano](https://apresenta.me/blog/tendencias-mercado-imobiliario-2023/) nas últimas décadas e a outros fatores, como o encarecimento dos terrenos e imóveis, a incorporação imobiliária se tornou uma tendência forte no Brasil. Ela permite que milhões de pessoas realizem o sonho da casa própria. Ao mesmo tempo, muitas incorporadoras não cumprem o que prometem, o que gera problemas para os clientes. Uma incorporadora de confiança viabiliza o sonho de muitas pessoas, e por isso investir nessa área é uma boa alternativa para quem quer retorno sobre o investimento. Se você é corretor ou [dono de imobiliária](https://apresenta.me/blog/abrir-imobiliaria-de-sucesso/), também pode fazer planos e parcerias com incorporadoras sérias e comprometidas. ## Dicas finais sobre o tema Para não errar na hora de fazer parcerias e investimentos em incorporação imobiliária, avalie bem a empresa, a localização do projeto e sua confiabilidade. Você também pode agilizar os processos da sua imobiliária com uma [plataforma moderna](https://apresenta.me/blog/plataforma-imobiliaria-para-treinar-minha-equipe/) e intuitiva. Assim, terá mais tempo para se dedicar a projetos maiores, seja individualmente ou com uma incorporadora imobiliária. Conheça a [Apresenta.me](https://apresenta.me/), uma plataforma imobiliária desenvolvida por quem conhece o assunto. Acesse nosso site para conhecer as ferramentas da Apresenta.me e, diante de qualquer dúvida, entre em contato com nossa equipe. **Veja também** - [Habite-se: o que é, para que serve e como pedir](https://apresenta.me/blog/habite-se/): a etapa do habite-se explicada: o que a prefeitura atesta e como pedir **Veja também** - [Escritura pública de compra e venda: custo, documentos e diferença para o registro](https://apresenta.me/blog/escritura-publica-de-compra-e-venda/): como a escritura pública e o registro formalizam a venda de um imóvel - [ITBI: o que é, quem paga e como calcular](https://apresenta.me/blog/itbi/): o ITBI na compra de unidades e terrenos: o que é, quem paga e como a base é calculada - [Convenção de condomínio: o que é, o que deve constar e como alterar](https://apresenta.me/blog/convencao-de-condominio/): o condomínio do empreendimento tem uma convenção; o artigo explica o que ela contém e como se altera - [Loteamento e desmembramento: diferença e condomínio de lotes](https://apresenta.me/blog/loteamento-e-desmembramento/): quando o empreendimento é um loteamento ou um condomínio de lotes: a diferença entre loteamento e desmembramento, na Lei 6.766 - [Built to suit: locação sob medida e o que diz a lei](https://apresenta.me/blog/built-to-suit/): a locação sob medida, em que o proprietário constrói ou reforma o imóvel para o inquilino **Veja também** - [Outorga uxória: quando o cônjuge precisa assinar a venda](https://apresenta.me/blog/outorga-uxoria/): a venda de unidade por pessoa casada e a autorização do cônjuge exigida pelo Código Civil **Veja também** - [Valor venal do imóvel: o que é e onde consultar](https://apresenta.me/blog/valor-venal-do-imovel/): como a prefeitura estima o valor venal de uma unidade nova e por que ele pode diferir do preço de venda **Veja também** - [Regularização de imóvel: o que conferir antes de captar](https://apresenta.me/blog/regularizacao-de-imovel/): o que conferir para um imóvel estar regular antes da venda: matrícula, registro, habite-se e ônus **Veja também** - [Multipropriedade: como funciona a venda de frações de imóvel](https://apresenta.me/blog/multipropriedade/): empreendimentos em multipropriedade: como o condomínio edilício pode adotar o regime e quem administra - [Marco legal das garantias (Lei 14.711): o que muda no imóvel financiado](https://apresenta.me/blog/marco-legal-das-garantias/): na venda de unidades financiadas, a alienação fiduciária e o que o marco legal das garantias diz sobre atraso e leilão - [Promessa de compra e venda: contrato preliminar, arrependimento e registro](https://apresenta.me/blog/promessa-de-compra-e-venda/): na venda de unidades na planta, a promessa de compra e venda antecede a escritura: arrependimento, registro e adjudicação - [Reurb: regularização fundiária, quem pode pedir e o que muda para o imóvel](https://apresenta.me/blog/reurb/): quando o empreendimento nasce sobre um núcleo informal, o que a Reurb prevê: modalidades, quem pode pedir e o papel do município - [ITCMD: imposto de herança e doação de imóvel, quem paga e como calcular](https://apresenta.me/blog/itcmd/): na compra de terreno herdado ou doado, o ITCMD é do estado e o ITBI é do município: a diferença entre os dois