# Fiador no aluguel: até quando responde e como sair

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> Fiador paga o aluguel se o inquilino não pagar. Veja até quando vale a fiança, quando o locador pode pedir outro fiador e como o fiador pode se exonerar.

Conteúdo informativo, baseado na Lei 8.245/1991 (arts. 12, 22, 37 a 40, 43, 59 e 62), na Lei 8.009/1990 (art. 3º, VII), no Código Civil (arts. 1.647 e 1.649) e em decisões do STF e do STJ citadas abaixo, vigentes em 03/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 03/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.

Fiador é a pessoa que se compromete a pagar o aluguel e os encargos se o inquilino não pagar. A fiança é uma das garantias que a Lei do Inquilinato permite (art. 37, II), e a lei veda mais de uma garantia no mesmo contrato. Salvo disposição contratual em contrário, a garantia vale até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que a locação passe a prazo indeterminado (art. 39).

## O que a lei diz sobre a fiança

O art. 37 lista as modalidades de garantia que o locador pode exigir: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único proíbe, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade no mesmo contrato, e o art. 43, II, classifica como contravenção penal exigir mais de uma. Quem exige fiador não pode somar caução ou seguro ao mesmo contrato.

Para comparar as modalidades, veja a página de [seguro fiança e garantias de locação](https://apresenta.me/seguro-fianca-e-garantias-de-locacao/) e os textos sobre [caução de aluguel](https://apresenta.me/blog/caucao-de-aluguel/) e sobre a [diferença entre seguro fiança e seguro caução](https://apresenta.me/blog/seguro-fianca-e-seguro-caucao-qual-a-diferenca/).

## Quem pode ser fiador

Nos artigos da Lei 8.245 sobre garantia (arts. 37 a 41), não há lista de requisitos para o fiador. Os critérios de renda, de patrimônio e de documentos são definidos pela imobiliária e pelo proprietário. O art. 22, VII, põe a cargo do locador as despesas de intermediação, inclusive as necessárias para aferir a idoneidade do pretendente ou do fiador. Para reunir a documentação, o texto sobre [documentos para alugar imóvel](https://apresenta.me/blog/documentos-para-alugar-imovel/) traz a lista, e a [análise de ficha e crédito](https://apresenta.me/analise-de-ficha-e-credito-para-locacao/) organiza a consulta.

Um ponto pesa na escolha: o Código Civil diz que nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, prestar fiança ou aval, exceto no regime da separação absoluta (art. 1.647, III). A falta de autorização, não suprida pelo juiz, torna o ato anulável, e o outro cônjuge pode pedir a anulação até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal (art. 1.649). Por isso vale conferir se o fiador é casado e em que regime.

## Até quando o fiador responde

Pelo art. 39, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado, salvo disposição contratual em contrário. O contrato pode dizer outra coisa, e vale ler a cláusula da fiança antes de assinar.

Há um limite que a súmula 214 do STJ resume: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.” Se o aluguel, o prazo ou outra cláusula mudar por aditivo, o fiador deve assinar também. O [roteiro de aditivo](https://apresenta.me/ferramentas/modelo-de-aditivo-de-contrato-de-aluguel/) lista os pontos a registrar. O texto da súmula vem da compilação do STJ de 2021, então confirme se ela segue em vigor.

## Quando o locador pode pedir outro fiador

O art. 40 permite ao locador exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia nestes casos:

- morte do fiador;
- ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
- alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador, ou mudança de residência dele sem comunicação ao locador;
- exoneração do fiador;
- prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo.

O parágrafo único do art. 40 acrescenta que o locador pode notificar o locatário para apresentar nova garantia em trinta dias, sob pena de desfazimento da locação. Passado o prazo sem garantia nova, o art. 59, § 1º, VII, permite pedir liminar de desocupação em ação de despejo, desde que prestada caução de três meses de aluguel.

## Como o fiador sai da fiança

Na Lei do Inquilinato, a exoneração do fiador aparece em duas situações:

- Na locação prorrogada por prazo indeterminado, o fiador notifica o locador de que quer se desonerar e continua obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação (art. 40, X).
- Quando a locação residencial passa ao cônjuge ou companheiro que fica no imóvel após separação, divórcio ou fim da união estável, a mudança é comunicada por escrito ao locador e ao fiador. O fiador pode se exonerar em trinta dias contados do recebimento da comunicação, e responde pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador (art. 12, §§ 1º e 2º).

Quando o fiador se exonera, o locador pode exigir novo fiador ou outra modalidade de garantia (art. 40, IV). Se o contrato termina por acordo, registre a data de devolução no [termo de rescisão](https://apresenta.me/ferramentas/modelo-de-termo-de-rescisao-de-aluguel/), porque a garantia vai até a devolução efetiva (art. 39). Se o inquilino sai antes do prazo, a [calculadora de multa rescisória](https://apresenta.me/ferramentas/multa-rescisoria-de-aluguel/) estima a multa proporcional.

## Fiador na ação de despejo e o bem de família

Na ação de despejo por falta de pagamento, o pedido de cobrança pode ser cumulado com o de rescisão, e o locatário e os fiadores são citados para responder à cobrança (art. 62, I). O locatário e o fiador podem evitar a rescisão pagando o débito atualizado em quinze dias da citação (art. 62, II), mas não se já usaram essa faculdade nos 24 meses anteriores à ação (parágrafo único).

O bem de família do fiador pode ser penhorado: o art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990 admite a penhora “por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”. O STF, no Tema 1127, fixou a tese de que “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial”, e a súmula 549 do STJ diz que é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação. Este texto não prevê o resultado de nenhum processo: consulte advogado.

## Como o Apresenta.me ajuda

Na [gestão de locação](https://apresenta.me/sistema-de-gestao-de-locacao-de-imoveis-para-imobiliarias/) do Apresenta.me, a aba Garantias do contrato registra a modalidade escolhida. Com fiador, você informa até duas pessoas fiadoras, e o sistema avisa antes de gravar se o contrato tem fiador cadastrado mas a garantia escolhida é outra. [Fale com a equipe da Apresenta.me](https://apresenta.me/contato/) e peça uma demonstração.

## Fonte oficial e aviso

- Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 12, 22, 37 a 40, 43, 59 e 62: [planalto.gov.br](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm), texto compilado consultado em 02/11/2026.
- Lei 8.009/1990, art. 3º, VII: [planalto.gov.br](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8009.htm).
- Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 1.647 e 1.649: [planalto.gov.br](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm), consultado em 03/11/2026.
- STF, Tema 1127 (RE 1307334): [portal.stf.jus.br](https://portal.stf.jus.br/jurisprudenciaRepercussao/tema.asp?num=1127). STJ, súmulas 214 e 549: [compilação de súmulas do STJ](https://www.stj.jus.br/docs_internet/SumulasSTJ.pdf), edição de maio de 2021.

A jurisprudência muda, e a lista de súmulas consultada é de 2021. Confirme com advogado antes de agir.

Revisado em 03/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.

Conteúdo informativo, baseado nas normas acima, vigentes em 03/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso.