# Encargos locatícios: quem paga cada despesa do aluguel URL: https://apresenta.me/blog/encargos-locaticios/ > O que a Lei do Inquilinato diz sobre condomínio, tributos, contas de consumo e seguros: quais despesas são do locador, quais são do locatário e como cobrar junto com o aluguel. Além do aluguel, a locação traz outras despesas: condomínio, tributos, contas de consumo e seguros. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) divide essas despesas entre o locador e o locatário nos arts. 22, 23 e 25. O art. 22, VIII, admite "disposição expressa em contrário no contrato", então leia o contrato junto com a lei. ## Quem paga o quê: resumo - Taxa de administração imobiliária e intermediações: locador (art. 22, VII). - Impostos e taxas que incidam sobre o imóvel, e prêmio de seguro complementar contra fogo: locador, salvo disposição expressa em contrário no contrato (art. 22, VIII). - Se o contrato atribui ao locatário os tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador pode cobrá-los junto com o aluguel do mês a que se refiram (art. 25). - Despesas extraordinárias de condomínio: locador (art. 22, X e parágrafo único). - Despesas ordinárias de condomínio: locatário (art. 23, XII e § 1º), desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal (art. 23, § 2º). - Telefone, luz e força, gás, água e esgoto: locatário (art. 23, VIII). - Prêmio do seguro de fiança: locatário (art. 23, XI). ## Despesas do locador (art. 22) O art. 22 lista os deveres do locador. Os que tratam de despesas são estes: Art. 22. O locador é obrigado a: VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. ### O que são despesas extraordinárias de condomínio Segundo o parágrafo único do art. 22: Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: - a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; - b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; - c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; - d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; - e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; - f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; - g) constituição de fundo de reserva. ## Despesas do locatário (art. 23) O art. 23 lista os deveres do locatário. Os que tratam de despesas são estes: Art. 23. O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. ### O que são despesas ordinárias de condomínio Segundo o § 1º do art. 23: § 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: - a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; - b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; - c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; - d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; - e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; - f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; - g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; - h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; - i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação. E o § 2º põe uma condição para o locatário pagar: § 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas. ### Como separar ordinária de extraordinária As duas listas começam com "especialmente", então trazem exemplos. O critério está no começo de cada uma: ordinárias são as "necessárias à administração respectiva"; extraordinárias são "aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício". O fundo de reserva mostra a diferença: a constituição do fundo é despesa extraordinária (art. 22, parágrafo único, g), e a reposição do fundo usado nas despesas ordinárias entra entre as ordinárias, salvo se referente a período anterior ao início da locação (art. 23, § 1º, i). ## Cobrança junto com o aluguel (art. 25) Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram. Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente. Ou seja, a cobrança conjunta depende de o contrato ter atribuído essas despesas ao locatário. Quando o locador adianta o pagamento, o locatário pode reembolsá-lo integralmente; sem reembolso, as vantagens do adiantamento ficam com o locador. ## Recibo discriminado e comprovantes Na hora de cobrar e de receber, o art. 22 traz dois deveres do locador: VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; Para montar o recibo com cada valor separado, use o [gerador de recibo de aluguel](https://apresenta.me/ferramentas/recibo-de-aluguel/), grátis, para imprimir ou salvar em PDF. ## Atraso e reajuste - Se o inquilino pagou depois do vencimento, a [calculadora de multa e juros de aluguel atrasado](https://apresenta.me/ferramentas/multa-e-juros-de-aluguel-atrasado/) mostra a multa do contrato, os juros de mora por dia e o total a cobrar. - Para atualizar o valor do aluguel no aniversário do contrato, a [calculadora de reajuste de aluguel](https://apresenta.me/ferramentas/reajuste-de-aluguel/) aplica o IGP-M, o IPCA, o INPC ou o IGP-DI acumulado em 12 meses. ## Como o Apresenta.me ajuda Quem administra muitos contratos precisa saber, mês a mês, o que cobrar de cada parte. O Apresenta.me tem recibo automático e repasse ao proprietário na [gestão de aluguel](https://apresenta.me/software-para-gestao-de-aluguel/). Para ver o sistema funcionando na sua carteira, [fale com a equipe da Apresenta.me](https://apresenta.me/contato/). ## Fonte oficial e aviso Fonte oficial: [Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 22, 23 e 25](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm), texto compilado no Planalto, consultado em 02/11/2026. Revisado em 02/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me. Conteúdo informativo, baseado na Lei 8.245/1991, arts. 22, 23 e 25, vigente em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso do modelo sem análise do caso.