# Contrato de gaveta: o que é, riscos e como regularizar

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> Contrato de gaveta é o acordo de compra e venda sem escritura e sem registro. O que o Código Civil diz, os riscos em imóvel financiado e os caminhos para regularizar.

Conteúdo informativo, baseado no Código Civil (arts. 108, 481, 482, 502, 723 e 1.245), na Lei 6.015/1973 (arts. 17, 19, 167, 169 e 216-B), na Lei 9.514/1997 (arts. 26 e 29), na Lei 8.935/1994 (art. 8º), na Lei 7.433/1985 (art. 1º, § 2º) e na Súmula 84 do STJ, vigentes em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.

Contrato de gaveta é o nome popular do acordo de compra e venda (ou de cessão de direitos) feito entre as partes sem escritura pública e sem registro na matrícula; quando o imóvel é financiado, também sem o banco. A expressão não está na lei. O que a lei diz é que a propriedade só passa ao comprador com o registro do título no Registro de Imóveis: até lá, "o alienante continua a ser havido como dono do imóvel" (Código Civil, art. 1.245, § 1º).

## O que é contrato de gaveta e por que a lei não usa esse nome

A Súmula 84 do STJ não usa a expressão "contrato de gaveta". Ela fala em "compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro":

"É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro."

A súmula permite defender a posse em juízo, mas não dá a propriedade nem dispensa o registro. O texto foi lido no PDF oficial do STJ de 2021; confira no site do tribunal se segue em vigor.

## Contrato de gaveta tem validade?

O Código Civil diz que "a compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço" (art. 482), e que o vendedor se obriga "a transferir o domínio" da coisa (art. 481). Mas duas regras pesam no caso do imóvel:

- a escritura pública é "essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País", "não dispondo a lei em contrário" (art. 108);
- "transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis" (art. 1.245).

Se o seu contrato se enquadra em alguma exceção da lei, só o advogado, com o documento na mão, responde.

## Riscos do contrato de gaveta

- **O vendedor segue como dono no registro.** Enquanto o título não é registrado, é ele que consta da matrícula (art. 1.245, § 1º). Hipoteca, penhora, arresto e alienação fiduciária são registrados no Registro de Imóveis (Lei 6.015, art. 167, I), e a certidão atualizada da matrícula mostra esses registros.
- **O banco não é parte.** Se o imóvel está em alienação fiduciária, a lei prevê que o fiduciante transmita seus direitos "com anuência expressa do fiduciário" (Lei 9.514, art. 29). O comprador de gaveta não consta do contrato de financiamento.
- **Parcelas não pagas.** No procedimento do art. 26 da Lei 9.514, o oficial do registro intima "o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante" a pagar em 15 dias, e depois pode ser consolidada a propriedade em nome do banco. O comprador de gaveta não é nenhuma das duas figuras no contrato.
- **Débitos do imóvel.** O vendedor, "salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição" (Código Civil, art. 502). Deixe isso escrito no contrato. Nos atos do art. 167 lidos para este texto não consta dívida de IPTU nem de condomínio: peça a situação à prefeitura e ao condomínio.
- **Outros regimes de financiamento.** A regra de transferência de financiamento por outros regimes não foi conferida neste texto. Pergunte ao banco antes de pagar qualquer valor.

## Como regularizar um contrato de gaveta

- Peça a certidão atualizada da matrícula. "Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido" (Lei 6.015, art. 17), e a certidão não pode ser retardada por mais de 5 dias (art. 19). Veja quem é o dono, quais ônus existem e se há alienação fiduciária.
- Imóvel sem financiamento e vendedor presente: faça a escritura pública e registre. A escolha do tabelião de notas é livre, "qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens" (Lei 8.935, art. 8º); o registro é feito no cartório da situação do imóvel (Lei 6.015, art. 169). O tabelião consigna no ato o comprovante do pagamento do ITBI e as certidões fiscais e de propriedade e ônus reais (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º). Alíquota e prazo do ITBI são do município: confira na prefeitura. O texto sobre [averbação de imóvel](https://apresenta.me/blog/averbacao-de-imovel-o-que-e/) detalha o que vai à matrícula.
- Imóvel financiado: procure o banco para pedir a anuência de que trata o art. 29 da Lei 9.514 e saiba como ele formaliza a transferência.
- Vendedor que não colabora: a Lei 6.015, art. 216-B, permite a adjudicação compulsória extrajudicial, no registro de imóveis, para o promitente comprador (ou cessionário). O pedido é feito por advogado, com o instrumento da promessa, a prova de que o título não foi outorgado em 15 dias após a notificação extrajudicial, ata notarial, certidões, o comprovante do ITBI e procuração com poderes específicos. O deferimento "independe de prévio registro" da promessa (art. 216-B, § 2º). A via judicial segue aberta, "sem prejuízo da via jurisdicional".
- Compromisso de compra e venda de imóvel não loteado: a Lei 6.015, art. 167, I, 9, manda registrar esses contratos, "com ou sem cláusula de arrependimento", inclusive quando o preço é pago em prestações.

Quanto ao custo, nenhuma das normas lidas fixa o valor de escritura ou registro. Peça o orçamento ao cartório e confira a tabela de emolumentos do estado.

## O que corretor e imobiliária devem conferir ao captar

O corretor "prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio", sob pena de responder por perdas e danos (Código Civil, art. 723, parágrafo único). Por isso, antes de anunciar:

- peça a certidão atualizada da matrícula e confirme se o vendedor consta como proprietário;
- veja se há ônus, penhora ou alienação fiduciária registrados;
- se o imóvel é financiado, peça o contrato e a anuência do banco para a venda;
- registre na ficha do imóvel o proprietário e os documentos conferidos.

Na [gestão da carteira de imóveis do Apresenta.me](https://apresenta.me/gestao-carteira-imoveis/), o cadastro aceita o PDF da matrícula, a Apr.IA monta a ficha e mostra um resumo para você conferir (a IA pode errar), e a nota de qualidade do anúncio mostra se o proprietário está vinculado. Se o comprador vai financiar o imóvel já regularizado, o [simulador de financiamento imobiliário](https://apresenta.me/ferramentas/simulador-de-financiamento-imobiliario/) compara parcela, prazo e saldo devedor em SAC e Price. Se o negócio desandar, leia como [evitar o distrato imobiliário](https://apresenta.me/blog/distrato-imobiliario-como-evitar/).

## Fonte oficial e aviso

- Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 108, 481, 482, 502, 723 e 1.245: [texto compilado no Planalto](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm).
- Lei 6.015/1973, arts. 17, 19, 167, 169 e 216-B: [texto compilado no Planalto](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm).
- Lei 9.514/1997, arts. 26 e 29: [texto no Planalto](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm).
- Lei 8.935/1994, art. 8º: [texto no Planalto](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8935.htm). Lei 7.433/1985, art. 1º: [texto no Planalto](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l7433.htm).
- Súmula 84 do STJ: [compilação oficial de súmulas do STJ](https://www.stj.jus.br/docs_internet/SumulasSTJ.pdf) (arquivo de 2021).

Consulta em 02/11/2026. Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me. Conteúdo informativo, que não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso.

**Veja também**

- [Averbação de imóvel: o que é](https://apresenta.me/blog/averbacao-de-imovel-o-que-e/): o que vai à matrícula e quais documentos o tabelião registra
- [Simulador de financiamento imobiliário (SAC e Price)](https://apresenta.me/ferramentas/simulador-de-financiamento-imobiliario/): compare parcela, prazo e saldo devedor
- [Distrato imobiliário: como evitar](https://apresenta.me/blog/distrato-imobiliario-como-evitar/): o que fazer quando a venda não se sustenta
- [Gestão da carteira de imóveis](https://apresenta.me/gestao-carteira-imoveis/): cadastro do imóvel com a matrícula e o proprietário vinculado