# Contrato de compra e venda de imóvel: cláusulas essenciais e erros comuns

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> Contrato de compra e venda de imóvel: o que o Código Civil diz, as cláusulas que não podem faltar, a diferença para a escritura e o registro e os erros comuns.

Conteúdo informativo, baseado no Código Civil (arts. 108, 481 a 504, 1.245), na Lei 7.433/1985, na Lei 6.015/1973 e em outras normas citadas no fim, vigentes em 02/11/2026. Não é modelo de contrato. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.

Pelo contrato de compra e venda, “um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro” (art. 481). A compra e venda fica “obrigatória e perfeita” quando as partes acordam no objeto e no preço (art. 482), mas, no imóvel, a propriedade só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245). E, para imóvel de valor acima de trinta vezes o maior salário mínimo, a escritura pública é essencial à validade do negócio, salvo lei em contrário (art. 108).

## Contrato, escritura e registro: três coisas diferentes

- **Contrato** é o acordo entre comprador e vendedor sobre objeto, preço e condições (arts. 481 e 482).
- **Escritura pública** é o ato do tabelião de notas. O art. 108 diz que, “não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”. Quem lavra escritura é o tabelião de notas, com exclusividade (Lei 8.935/1994, art. 7º, I), e a escolha dele é livre, “qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens” (art. 8º).
- **Registro** é o ato do Registro de Imóveis: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis” e, “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel” (art. 1.245 e § 1º). A compra e venda é um dos atos que a Lei 6.015/1973 manda registrar (art. 167, I, 29).

Assinar o contrato não faz do comprador o dono. Quem vende imóvel precisa orientar o cliente sobre os três passos.

## Cláusulas essenciais

A lei não traz um roteiro único de cláusulas, mas os artigos do Código Civil apontam o que o contrato deve resolver:

- **Partes e imóvel.** Quem vende, quem compra e a identificação do imóvel, com o número da matrícula.
- **Preço e forma de pagamento.** O art. 481 fala em “certo preço em dinheiro”. É lícito fixar o preço em função de índices ou parâmetros “suscetíveis de objetiva determinação” (art. 487), mas é nulo o contrato em que o preço fica ao arbítrio exclusivo de uma das partes (art. 489).
- **Sinal ou arras.** As arras entram no cálculo do preço ou voltam, em caso de execução (art. 417). Se uma parte descumpre, a outra pode desfazer o contrato: quem deu as arras as perde, e quem as recebeu devolve com o equivalente (art. 418). Se o contrato prevê arrependimento, as arras têm função só indenizatória (art. 420). Nenhum desses artigos fixa percentual de sinal: o valor é o que as partes combinarem. Para reduzir o risco de o negócio desfazer depois de assinado, veja [distrato imobiliário: como evitar](https://apresenta.me/blog/distrato-imobiliario-como-evitar/).
- **Entrega e riscos.** “Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador” (art. 492). Se a venda não é a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço (art. 491).
- **Débitos do imóvel.** “O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição” (art. 502). Diga no contrato quem paga IPTU e condomínio em atraso.
- **Despesas.** “Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição” (art. 490). O ITBI é imposto municipal (Constituição, art. 156, II) e, segundo o CTN, art. 42, o contribuinte é “qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei”: quem paga, a alíquota e o prazo estão na lei do município do imóvel, e é lá que se confere.
- **Metragem.** Se o preço é por medida de extensão ou a área é indicada e não corresponde, o comprador pode exigir complemento, resolução ou abatimento (art. 500), mas até um vigésimo da área a referência é presumida apenas enunciativa (§ 1º), e o prazo para reclamar é de um ano a contar do registro do título, ou da imissão na posse, se ela atrasou por culpa do vendedor (art. 501 e parágrafo único).

## Erros comuns

- **Achar que o contrato assinado transfere a propriedade.** Gera a obrigação de transferir; a propriedade só passa com o registro (art. 1.245).
- **Deixar o preço ao arbítrio de uma das partes.** É causa de nulidade (art. 489).
- **Esquecer o consentimento na venda de pai para filho.** A venda de ascendente a descendente é anulável, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante “expressamente houverem consentido” (art. 496); com regime de separação obrigatória de bens, dispensa-se o consentimento do cônjuge.
- **Ignorar o condomínio indivisível.** Um condômino em coisa indivisível não pode vender sua parte a estranhos se outro consorte a quiser “tanto por tanto”, e o prazo para o consorte reclamar é de cento e oitenta dias (art. 504).
- **Vender imóvel financiado como se fosse livre.** Na alienação fiduciária, a propriedade é resolúvel e fica com o credor (Lei 9.514/1997, art. 22). A lei admite que o fiduciante transmita seus direitos “com anuência expressa do fiduciário” (art. 29): peça o contrato de financiamento antes de anunciar.
- **Confundir quem paga o quê.** O art. 490 trata só de escritura e registro. Comissão do corretor, certidões e ITBI precisam de combinado por escrito, e o ITBI segue a lei do município.

## Documentos até a escritura e o registro

Na escritura, a Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º, diz que o tabelião “consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais”. O Decreto 93.240/1986, de detalhamento mais antigo, lista também os documentos de identificação das partes, quando o tabelião julgar necessários, e a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias. Esses artigos dizem o que o tabelião consigna na escritura; não são uma lista completa para vender imóvel, e o inciso V do art. 1º do decreto remete aos demais documentos que a lei exigir. Nenhuma das normas citadas aqui fixa valor de escritura ou de registro: consulte o cartório e a tabela de emolumentos do seu estado.

O registro é feito na serventia da situação do imóvel (Lei 6.015, art. 169). Para entender o que se averba na matrícula, leia [averbação de imóvel](https://apresenta.me/blog/averbacao-de-imovel-o-que-e/).

## Modelo de contrato: por que este texto não traz um

O contrato depende do imóvel, do preço, do modo de pagamento e de quem negocia, e uma cláusula copiada de modelo pode contrariar a lei. Use um modelo da sua imobiliária revisado por advogado.

## Como o Apresenta.me ajuda

Com a [assinatura digital de contratos](https://apresenta.me/assinatura-digital/), você gera o documento a partir de um modelo que se preenche sozinho, manda para assinar por e-mail ou WhatsApp e vê quem já assinou e quem falta. A Apr.IA pode criar o modelo a partir de um texto ou de um PDF de referência, e você confere e aprova antes de usar. Isso serve aos documentos que a imobiliária e as partes assinam fora do cartório, como proposta e autorização; a escritura é do tabelião. Se a compra é financiada, simule parcela e prazo no [simulador de financiamento imobiliário](https://apresenta.me/ferramentas/simulador-de-financiamento-imobiliario/). Para acompanhar o cliente da proposta ao fechamento, veja o [CRM para corretor de imóveis](https://apresenta.me/crm-para-corretor-de-imoveis/) ou [fale com a equipe da Apresenta.me](https://apresenta.me/contato/) e peça uma demonstração.

## Fonte oficial e aviso

- Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 108, 417 a 420, 481, 482, 487 a 492, 496, 500 a 502, 504 e 1.245: [planalto.gov.br](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm), texto compilado consultado em 02/11/2026.
- Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º: [planalto.gov.br](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l7433.htm); Decreto 93.240/1986, art. 1º: [planalto.gov.br](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/antigos/d93240.htm).
- Lei 6.015/1973, arts. 167, I, 29, e 169: [planalto.gov.br](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm); Lei 8.935/1994, arts. 7º, I, e 8º: [planalto.gov.br](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8935.htm).
- Lei 9.514/1997, arts. 22 e 29: [planalto.gov.br](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm); Constituição Federal, art. 156, II: [planalto.gov.br](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm); Código Tributário Nacional, art. 42: [planalto.gov.br](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm).

Não foram consultados a tabela de emolumentos do estado nem a lei municipal do ITBI.

Revisado em 02/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.

Conteúdo informativo, baseado nas normas acima, vigentes em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso.