# Arras na compra de imóvel: confirmatórias, penitenciais e quem perde o sinal

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> Arras confirmatórias e penitenciais na compra de imóvel: o que dizem os arts. 417 a 420 do Código Civil e quem perde o sinal quando o negócio não sai.

Conteúdo informativo, baseado no Código Civil (arts. 417 a 420 e 1.245), vigente em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso destas informações sem análise do caso. Revisado em 02/11/2026 pela Equipe Apresenta.me.

Arras, ou sinal, é o dinheiro (ou outro bem móvel) que uma parte entrega à outra quando fecha o contrato. Se o contrato é cumprido, as arras são devolvidas ou abatidas do valor devido. Se não é, o destino delas depende de quem descumpriu e de o contrato ter previsto, ou não, direito de arrependimento (Código Civil, arts. 417 a 420).

## O que são arras na compra de imóvel?

O art. 417 trata do caso em que, na conclusão do contrato, uma parte dá à outra, "a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel". Em caso de execução do contrato, as arras devem "ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal". Na compra de imóvel, isso quer dizer que o sinal em dinheiro entra na conta do preço quando a venda se conclui.

Duas coisas valem desde já:

- Dar o sinal não transfere a propriedade. O art. 1.245 diz que "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis" e, enquanto o título não é registrado, "o alienante continua a ser havido como dono do imóvel" (§ 1º). O registro no cartório é tema do post sobre [averbação de imóvel](https://apresenta.me/blog/averbacao-de-imovel-o-que-e/).
- A lei não fixa percentual de sinal. Os arts. 417 a 420 não trazem 10%, nem outro número. O valor é o que as partes combinarem, e por isso precisa estar escrito.

## Arras confirmatórias e penitenciais: qual é a diferença?

Os arts. 417 a 420 não usam as palavras "confirmatórias" nem "penitenciais". Eles descrevem dois efeitos, e os nomes são de uso corrente para distingui-los. Se o seu contrato ou a sua proposta usa um dos nomes, leia o que está escrito sobre arrependimento, porque é isso que muda o efeito do sinal (art. 420).

- **Sem cláusula de arrependimento (as chamadas confirmatórias).** O sinal confirma o negócio e conta como parte do pagamento. Se uma das partes não cumpre, aplica-se o art. 418, explicado a seguir, e a parte inocente ainda pode pedir mais se provar prejuízo maior (art. 419).
- **Com cláusula de arrependimento (as chamadas penitenciais).** O art. 420 diz que, se o contrato der a qualquer das partes o direito de arrependimento, "as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória". Quem desiste arca com o valor do sinal: quem o deu o perde, e quem o recebeu o devolve mais o equivalente. Não há outra indenização.

## Quem perde o sinal se o negócio não for adiante?

Depende de quem deixou de cumprir e de o contrato ter previsto arrependimento. Pelo Código Civil, o quadro é este:

- **Descumpre quem deu as arras (em geral, o comprador).** A outra parte pode "ter o contrato por desfeito, retendo-as" (art. 418, I).
- **Descumpre quem recebeu as arras (em geral, o vendedor).** Quem as deu pode "haver o contrato por desfeito e exigir a sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado" (art. 418, II).
- **Prejuízo maior que o sinal.** A parte inocente pode pedir indenização suplementar "se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima". Pode também exigir a execução do contrato, com perdas e danos (art. 419).
- **Contrato com direito de arrependimento.** "Quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente", e em nenhum dos casos há direito a indenização suplementar (art. 420).

A frase "quem desiste sempre perde o sinal" não está no texto da lei. O resultado muda com a cláusula de arrependimento e com a identificação de quem descumpriu. A redação atual dos incisos do art. 418 vem da Lei 14.905/2024, que produz efeitos 60 dias depois da publicação no Diário Oficial de 1º/07/2024 (art. 5º). Para contratos mais antigos, pergunte a um advogado qual redação se aplica.

## O que a imobiliária deve deixar escrito na proposta e no contrato?

Estes itens são rotina de conferência e não vêm da lei. O contrato final deve passar por um advogado.

- A natureza do valor. Escreva que o valor é entregue "a título de arras" (a expressão do art. 417), quem o entrega, a quem e em que data. Deixar isso claro evita discussão sobre o efeito do pagamento.
- Arrependimento. Diga se há direito de arrependimento e para quais partes, já que ele muda o efeito do sinal (art. 420).
- Cada desfecho. Descreva o que acontece com o sinal se a venda se concluir, se o comprador desistir, se o comprador descumprir e se o vendedor descumprir.
- Devolução. Quando a devolução for devida, indique prazo, forma e se haverá atualização, para conferir com o art. 418, II.
- Condições da venda. Se o negócio depende de financiamento aprovado ou de certidões, diga o que acontece com o sinal se a condição não se cumprir. Para mostrar ao cliente quanto cabe no bolso antes de combinar o sinal, use o [simulador de financiamento imobiliário](https://apresenta.me/ferramentas/simulador-de-financiamento-imobiliario/).
- Documentos do imóvel. Confira a matrícula e as averbações antes de receber o sinal, para não fechar com imóvel que o vendedor não pode vender.

Se o contrato já foi assinado e o negócio desanda, o post sobre [distrato imobiliário](https://apresenta.me/blog/distrato-imobiliario-como-evitar/) explica a lei específica do cancelamento, que tem regras que este texto não cobre.

## Como o Apresenta.me ajuda na proposta de compra

No Apresenta.me, o documento sai de um modelo seu, que se preenche com os dados do cliente e do imóvel, e vai para assinatura pelo celular, enviado por e-mail ou pelo WhatsApp (o envio pelo WhatsApp usa o Apre.Chat, módulo contratado). A tela mostra quem já assinou e quem falta. É o que a página de [assinatura digital](https://apresenta.me/assinatura-digital/) descreve. O que vai escrito no modelo (inclusive a cláusula do sinal) é você quem define, com o seu advogado.

O [CRM para corretor de imóveis](https://apresenta.me/crm-para-corretor-de-imoveis/) guarda no histórico do cliente as visitas, as mensagens e as propostas, e isso ajuda a reconstituir o que foi combinado quando surge a dúvida sobre o sinal. Quer ver esse fluxo na sua rotina? [Fale com a equipe da Apresenta.me](https://apresenta.me/contato/) e peça uma demonstração.

## Fonte oficial e aviso

Fonte oficial, textos compilados no Planalto, consultados em 02/11/2026: [Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 417 a 420 e 1.245](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm); [Lei 14.905/2024, art. 5º](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2024/lei/l14905.htm).

Revisado em 02/11/2026. Autoria: Equipe Apresenta.me.

Conteúdo informativo, baseado no Código Civil, arts. 417 a 420 e 1.245, vigente em 02/11/2026. Não substitui orientação de advogado. A Apresenta.me não responde por uso do conteúdo sem análise do caso.